Con el mundo político nacional muy revuelto por los recientes acontecimientos y los que ya se vislumbran que van a llegar antes del verano, parece que el problema de la vivienda se ha quedado un poco relegado a un segundo plano, pero que haya desaparecido de forma momentánea del informativo diario no quiere decir, ni mucho menos, que se haya solucionado. Más bien todo lo contrario.
Y por hablar de lo urgente es preciso centrarse en el mercado del alquiler, que está viviendo un auténtico drama para todas aquellas personas y familias que, sin disponer de casa propia, necesitan vivir bajo algún techo. Y hablamos de unas tres millones de familias.
La oferta de alquiler tradicional disminuye por el auge del alquiler temporal
Mes a mes la oferta va menguando y algunas administraciones, con el Ministerio de Vivienda a la cabeza, ya están preparando las normativas que intentarán taponar la inmensa brecha que la Ley de Vivienda no supo ver, dejando fuera de ordenación los alquileres temporales y, aunque son competencia de las comunidades autónomas y también los municipios, los turísticos.
El Ministerio de Vivienda, liderado por Isabel Rodríguez, está elaborando unos mecanismos para que no se pueda eludir el cumplimiento de la LAU e intentar salvaguardar los alquileres de temporada, como son los de estudiantes o trabajadores temporales. El objetivo es intentar que la oferta de vivienda no se vea retraída como consecuencia del destino de una buena parte del parque de vivienda existente a otras categorías de alquiler. Unas modalidades que se acogen a la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda −artículo 3 de la LAU−, y en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas.
Acuciado por la mala situación y las elecciones el Govern legisla
Algo tarde ya va, porque acuciado por la mala situación de la vivienda y la inminente celebración de elecciones al Parlamento el próximo día 12, el Gobierno catalán ha aprobado un decreto ley de urgencia para regular los arrendamientos de temporada y el alquiler de habitaciones. El objetivo es el mismo que el Ministerio, intentar evitar que los propietarios burlen la regulación de precios en las zonas de mercado tensionado que contempla la Ley de Vivienda.
El Govern, que ya declaró el pasado agosto 140 municipios con zonas de mercado tensionado, ha añadido 131 más, ampliación que podría ser efectiva el próximo mes de julio, con lo que afectarán a más de siete millones de personas incluyendo la ciudad de Barcelona, es decir, un 90% de la población catalana.
El decreto pretende taponar las diversas grietas de la Ley de Vivienda, modificando varios artículos de la Ley catalana del derecho a la vivienda (18/2007), concretando que el alquiler de temporada es aquél con fines de ocio, vacaciones, recreativas o culturales (certámenes, congresos, ferias, festivales, eventos, etc.). Se consideran usos distintos de los de vivienda y, por tanto, no les es de aplicación la contención de rentas.
Y aquí viene lo importante, tapona una de las principales brechas, que eran los contratos para fines profesionales, laborales, de estudios u otros similares equiparándolos a un alquiler tradicional, pues están destinados a cubrir la necesidad de una vivienda permanente, aunque temporal en su uso. De esta forma, estos alquileres estarán sometidos al régimen de contención de rentas y no podrá repercutirse al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
El decreto ley también regula el arrendamiento de la vivienda por habitaciones, indicando que la suma de las rentas pactadas en los diversos contratos de vigencia simultánea de una vivienda ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, no puede superar la renta máxima que le sería aplicable si se alquilara como vivienda unitaria. Es decir, se acaba el chollo del alquiler por habitaciones fuera de toda ley que estaba hasta triplicando el precio del piso completo y evitando además la normativa de la Ley de Vivienda.
El decreto también incorpora una serie de obligaciones en materia de publicidad e información y un régimen sancionador para quien las incumpla. En todos los anuncios de alquiler será obligatorio incluir información sobre el precio de referencia del alquiler, la renta del último contrato vigente en los últimos cinco años y la condición de gran tenedor del propietario, si lo fuera. Si la normativa catalana funciona podría servir de orientación a los trabajos del Ministerio de Vivienda.
Madrid y Málaga también tienen problemas en su alquiler tradicional
La situación en Cataluña es mala, pero en otras ciudades como Málaga o Madrid no le van a la zaga. En la capital de la Costa del Sol el pasado mes de marzo el precio del alquiler subió un 16,5% anual, muy por encima de la media nacional que se sitúa en 12,6%, con una oferta de alquiler turístico que es casi cuatro veces mayor que la de plazas hoteleras. El número de viviendas de uso turístico (VUT) en la capital y la provincia ha crecido un 25% en los últimos 12 meses. Un fenómeno que alcanza ya al 94% de los municipios malagueños. En los últimos 12 meses en la capital, se ha pasado de 8.883 viviendas de uso turístico a 11.550, siendo el total de plazas ofertadas de VUT 59.912 frente a las 15.509 de hoteles.
Para intentar atajar el problema, la Junta de Andalucía publicó el Decreto 31/2024, de 29 de enero, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico en Andalucía, estableciendo que se podrán establecer limitaciones en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodos, áreas o zonas. Parece clara la intención de eliminar desequilibrios entre el exceso de VUT que se observa en algunos municipios y la oferta de vivienda necesaria para la población estable.
En Madrid, aunque tampoco se está aplicando el índice de referencia de la Ley de Vivienda, la situación también es alarmante. Alquilar una vivienda actualmente es un 12% más caro que hace un año y las rentas se encuentran en máximos históricos con ocho distritos de Madrid superando los 2.000 euros al mes de alquiler para domicilios de tres dormitorios y picos de hasta 4.000 euros en el barrio de Salamanca. Es la escasez de viviendas, propiciada por una caída de la oferta del 26%, unida a un fuerte incremento de la demanda por creación de nuevos hogares, la que está provocando la desaparición del mercado del alquiler tradicional, con una fuerte huida hacia los alquileres temporales, que se han disparado un 28% en la capital desde los últimos tres meses. A todo ello hay que sumar una pujante demanda extranjera con un alto nivel adquisitivo. Y cuando tienes el dinero aparece el casting que hacen los propietarios entre los demandantes: empleo, ingresos, fianzas, hijos, vulnerabilidad, tabaco, mascotas, clase social, origen, apariencia…una lista interminable que siempre tiene una vuelta de tuerca y una exigencia nueva.
Como forma de intentar mejorar la situación, y sin mucha publicidad, el Ayuntamiento de Madrid ha decidido suspender el otorgamiento de licencias para viviendas de uso turístico en la ciudad de Madrid e incrementar en un 15% la plantilla de inspectores que hay en el área de Urbanismo para poder perseguir a las viviendas de uso turístico que no cumplan con los requisitos de legalidad en la ciudad. A la vez incrementa el régimen sancionador pasando de 1.000 a los 30.000 euros en sanción firme en caso de incumplimiento del primer aviso de orden de cese y restablecimiento de la legalidad.
Los problemas de la vivienda y el alquiler se agudizan con el turismo
El problema no es únicamente de España y es que el turismo está provocando problemas de vivienda y masificación en algunas ciudades europeas. Amsterdam ha prohibido la construcción de nuevos hoteles; además, piensa limitar los cruceros y la entrada de autobuses en la ciudad. Venecia, por su parte, acaba de implantar una tasa turística a todos los visitantes que no pernocten en la ciudad.
Somos el segundo país en número de turistas por detrás de Francia, cada vez más cerca y muy distanciados de Estados Unidos e Italia. Es nuestro negocio nacional y supuso el 12,8% del PIB en 2023, con 187.000 millones, que fue el máximo histórico, a la espera de este 2024 que casi con seguridad podría llegar a los 200.000 millones de euros. No es cuestión, por lo tanto, de jugar con el recurso.
Pero parece que la masificación turística y la buscada rentabilidad del bien inmueble, junto con el mayor poder adquisitivo de nuestros visitantes, están causando algunos problemas que debieran intentar resolverse. Por desgracia las 600.000 viviendas que según el Banco de España necesitamos con urgencia, no aparecen de la noche a la mañana y es preciso considerar que un mercado inmobiliario como el español, abierto al exterior y con el 15% anual de viviendas vendidas a extranjeros y 85,1 millones de viajeros internacionales entre enero y diciembre, nunca va a regularse a sí mismo, al menos hasta que la oferta no exceda en mucho a la demanda, lo que puede tardar bastantes años. Y hasta que eso suceda hay que buscar una solución rápida al alquiler porque tres millones de familias tienen su techo en esta solución habitacional y no pueden esperar años a que la situación cambie.
Eduardo Lizarraga
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