España se convertirá en el primer país de la Unión Europea en poner en marcha el Reglamento Europeo, aprobado en abril, para regular los alquileres de corta duración. Para ello se llevará a cabo un registro único con una duración de 12 meses. Sin ese registro, los pisos no podrán ser comercializados en ninguna plataforma e línea. Es la medida fundamental del reglamento presentado por el Gobierno para acabar con el fraude de los pisos turísticos y de temporada.

La medida gubernamental, que viene acompañada por una nueva convocatoria del Bono de Alquiler Joven  para ofrecer ayudas a través de las comunidades autónomas, se produce dos días después de las numerosas manifestaciones celebradas el domingo para pedir mejores políticas de vivienda.

Para comercializar una vivienda deberá estar registrada y controlada

El objetivo de este Real Decreto, en fase de audiencia pública, es crear y regular la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y el desarrollo del procedimiento de Registro Único de Arrendamientos, en aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

Para que una vivienda pueda ser comercializada en plataformas digitales, deba figurar en la denominada Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. En este registro se comprobará que el inmueble cumple con todos los requisitos legales para funcionar como alquiler vacacional o de temporada y se proporcionará un número de identificación imprescindible para poder anunciarlo en las plataformas online.

El ámbito objetivo comprende tanto los servicios de alquiler de corta duración prestados por las plataformas en línea a anfitriones que prestan servicios de alquiler de alojamientos de corta duración en España, independientemente del lugar de establecimiento de dichas plataformas, como los servicios de alquiler que prestan los anfitriones.

El texto, además, parte de la causalidad como elemento fundamental para distinguir los arrendamientos de temporada y, en general los de corta duración —donde también se incluyen los de habitaciones, turísticos, embarcaciones u otras propiedades que sirva para este fin— de los ordinarios de vivienda, clarificando así la figura de estos arrendamientos contenidos en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Así, indica que se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel que tenga como destino primordial uno diferente del de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

El Real Decreto define las modalidades de alquiler de corta duración

El Real Decreto define qué es un alquiler de corta duración, sus diferentes fórmulas y las personas físicas o jurídicas que intervienen en estas operaciones, además de las plataformas donde operan. Por lo tanto actúa sobre los alquileres turísticos, los alquileres de temporada, los alquileres de habitaciones o de otras propiedades que permitan el alojamiento de corta duración.

Los servicios de alquiler de corta duración pueden recaer sobre la totalidad de una finca urbana o parte de ella, también comprenderán el alojamiento en buques, embarcaciones o artefactos navales, siempre que aquel no esté vinculado a un servicio que posibilite o determine la navegación, en cuyo caso se regirá siempre por la legislación aplicable.

Los servicios de alquiler tendrán las siguientes características de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos y el citado Reglamento Europeo:

  1. Que tengan causas de carácter temporal, tales como las vacacionales o turísticas, las laborales, de estudios, de tratamiento médico o cualquier otra que no suponga una necesidad de vivienda de carácter permanente.
  2. Que cuenten con equipamiento, mobiliario y enseres adecuados para atender el uso de la unidad de carácter temporal de acuerdo con el Reglamento

Los arrendadores están obligados a obtener un número de registro, aportar la información requerida para su alta o renovación, atender los requerimientos de información y comunicar a las plataformas en línea el número de registro que se haya asignado por el Registro de la Propiedad o el de Bienes Inmuebles. Y, las plataformas, por su parte, están obligadas a que en sus aplicaciones los arrendadores identifiquen mediante este número sus viviendas y que sea visible en los anuncios.

El procedimiento para solicitar el número de registro se realizará a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores. El número de registro obtenido tiene una vigencia de 12 meses. Tras ello, deberá solicitarse su renovación aportando un listado de los arrendamientos por cada categoría constituidos durante la vigencia de este número de registro y, en el caso de los de temporada, la causa que justifica la suscripción de dichos contratos.

El número de registro se solicitará en el Registro de la Propiedad

El interesado o interesada, que ejercerá la figura de arrendador/a, deberá dirigir su solicitud en la sede del Colegio de Registradores o Registro de la Propiedad o Bienes inmuebles competente que contenga la dirección específica de la finca y si se trata de una finca completa, habitación o una parte de la finca, o si es una embarcación u otro tipo de reglamento que estipula el Real Decreto; también si se alquila un finca en su totalidad o una parte y el número máximo de arrendatarios que se pueden alojar en ella. Por otro lado, si esta unidad está sujeta a algún régimen de autorización o inscripción previa administrativa, el documento que lo acredite.

Asimismo, detallar la identificación de la categoría y los tipos de arrendamiento, donde se encuentran tres grupos: fincas, habitaciones o unidades parciales de una finca destinada al alquiler de corta duración no turístico; por otro lado, igual que el anterior, pero dedicado al turístico; y, en tercer lugar, para embarcaciones flotantes u otras propiedades que permitan el alojamiento de corta duración. Cada finca, habitación o embarcación sólo podrá tener un código por cada categoría anterior.

El Real Decreto establece que no se podrán comercializar estos alquileres sin el referido número de registro vigente, ni con un número de registro asociado a una categoría y tipo diferente de arrendamiento.

El registro tendrá una duración anual pudiendo prorrogarse

El número de registro tendrá una vigencia de 12 meses, pudiendo ser prorrogada en caso de constitución de uno o varios arrendamientos sobre la unidad durante ese período, siempre y cuando sean de la misma categoría y tipo por el que se solicitó el registro. Para solicitar la prórroga debe aportarse un listado de los arrendamientos por cada categoría constituidos durante la vigencia de este número de registro.

En el caso de que se traten de arrendamientos de temporada, se tiene que recoger en ese listado de contratos suscritos, además, la causa de la necesidad de vivienda no permanente del arrendatario en cada uno de dichos contratos, cuya documentación podrá ser requerida posteriormente para verificar la veracidad de dicha causa.

Cumpliendo los requisitos, tanto de alta como de renovación, el registrador expedirá el número de registro y lo elevará a la Ventanilla Única Digital. En el caso de que se retire o suspensa el número de registro por el registrador, la Ventanilla Única Digital trasladará orden a las plataformas para que eliminen posibles anuncios asociados a ese número.

Clarificación de la causalidad de contratos de temporada

De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos, esta información obtenida servirá para reforzar la causalidad que la ley exige para los contratos de temporada. Se trata de clarificar la figura de estos arrendamientos para que no puedan ampararse bajos estos contratos y evitar así un fraude o abuso de ley.

Este objetivo es una de las conclusiones que la ministra Isabel Rodríguez anunció como consecuencia del Grupo de Trabajo para la regulación de los contratos de temporada. Concretamente, la ministra dijo en la rueda de prensa posterior que tendría “que existir una causalidad para poder proceder a este tipo de contratos [en referencia a los contratos de temporada]. Se trata de clarificar la figura de estos arrendamientos para que no puedan ampararse bajos estos contratos y evitar así un fraude o abuso de ley”, precisó.