El primer trimestre de 2025 ha confirmado una tendencia que viene consolidándose desde hace años: la industria hotelera española se refuerza como uno de los motores económicos del país, batiendo récords tanto en ocupación como en ingresos por habitación. Sin embargo, más allá de la lectura positiva para el turismo, esta evolución tiene un efecto secundario cada vez más evidente: empuja al alza la rentabilidad de los apartamentos turísticos y, con ello, la del mercado inmobiliario en general.

Como en los vasos comunicantes, cuando un sector sube, otro le sigue inevitablemente. En este caso, la presión del alza hotelera contagia a la vivienda, sobre todo en zonas turísticas y grandes ciudades. Y, como veremos a lo largo del análisis, esto tiene implicaciones claras para los inversores, los propietarios… y, por supuesto, los inquilinos y compradores.

📈 La ocupación hotelera experimenta un nuevo máximo histórico

Según el Barómetro Hotelero elaborado por STR y Cushman & Wakefield, la ocupación media en los hoteles españoles alcanzó un 68,6%, lo que representa un nuevo máximo histórico para un primer trimestre, a pesar de que la Semana Santa —uno de los periodos más fuertes del año— cayó en abril y no se incluyó en estos datos. Este dato ya nos indica que la demanda turística es sólida, sostenida y, sobre todo, dispuesta a pagar más.

Los destinos con mayor ocupación fueron:

  • Canarias: 84,6%

  • Málaga: 73,2%

  • Sevilla: 72,5%

Estas cifras no solo reflejan un turismo activo fuera de temporada alta, sino que también alimentan la idea de inversión en viviendas con fines turísticos en estas zonas. El razonamiento es simple: si los hoteles están llenos, los viajeros se irán a plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo… y ahí entra en juego la vivienda.

💸 El RevPar (ingresos por habitación disponible) sube hasta los 95,6 euros

Este indicador —clave para medir la rentabilidad de los hoteles— se incrementó en un 5,8% interanual, hasta alcanzar los 95,6 euros por habitación disponible. Los tres destinos que lideraron este ranking fueron:

  • Canarias: 145,2 €

  • Barcelona: 116,2 €

  • Madrid: 112,9 €

Una subida generalizada en el RevPar indica que los hoteles están cobrando más sin necesidad de perder ocupación, lo que envía una señal directa al mercado: la rentabilidad turística está en auge. Para cualquier inversor inmobiliario, esto no pasa desapercibido. Si el RevPar de los hoteles sube, la rentabilidad bruta de un apartamento turístico también lo hará, ya que los precios por noche suben y la demanda sigue fuerte.

🏙️ Madrid y Barcelona se mantienen en lo alto de la tabla

Aunque Madrid ha tenido un mejor comportamiento general que Barcelona en este trimestre, ambas ciudades siguen estando en el radar de todos los inversores turísticos e inmobiliarios. El ADR (precio medio por noche) en Madrid subió un 11,4%, mientras que en Barcelona lo hizo un 7,6%. En cuanto al RevPar, ambos superan los 110 euros.

¿Qué significa esto en términos de vivienda? Muy sencillo: en entornos urbanos con gran atractivo turístico, los propietarios ven en los apartamentos turísticos una fuente de rentabilidad mayor que el alquiler tradicional, y eso genera un doble efecto:

  1. Reducción de la oferta de alquiler residencial, encareciendo precios.

  2. Aumento de la demanda de compra, elevando el precio por metro cuadrado.

Este fenómeno ya lo estamos viendo con claridad en barrios céntricos de ambas ciudades, donde la conversión de vivienda a uso turístico ha sido constante y sostenida.

🏖️ Canarias en lo alto de la ocupación

Canarias lidera claramente la ocupación hotelera con un 84,6%, y también encabeza los ingresos medios por habitación. Con un ADR de 171,6 euros, supera incluso a destinos tradicionalmente caros como Marbella o Barcelona.

Este liderazgo no es casual. El archipiélago ofrece sol todo el año, lo que permite una rentabilidad constante para hoteles y apartamentos turísticos, incluso en invierno. La inversión inmobiliaria en Canarias ha experimentado un auge en los últimos años, especialmente por parte de compradores extranjeros.

Y aquí volvemos al tema de los vasos comunicantes: el encarecimiento del alojamiento en hoteles empuja la rentabilidad del apartamento turístico, que, a su vez, incrementa la presión sobre el mercado de compraventa y alquiler residencial.

💶 El precio medio por noche en los hoteles españoles se situó en 139,4 euros

El dato que lo resume todo: el precio medio por noche en un hotel español es de 139,4 euros, un 5% más que el año pasado. Pero si miramos zonas concretas, nos encontramos con cifras aún más sorprendentes:

  • Canarias: 171,6 €

  • Barcelona: 166,9 €

  • Marbella: 166,3 €

¿De verdad alguien cree que un viajero que ve estos precios no va a explorar la opción de alquilar un piso por Airbnb para cuatro personas? 🤔

Los apartamentos turísticos siguen siendo una alternativa más económica para grupos y familias, pero como el precio medio hotelero sube, también suben los precios de esos alojamientos alternativos. Rentabilidad al alza, inversión al alza… y precios también al alza.

📊 La subida hotelera incrementará la rentabilidad de los apartamentos turísticos

Y esta es la gran conclusión de este primer trimestre: el crecimiento del sector hotelero alimenta la rentabilidad de los apartamentos turísticos, lo que influye directamente en la dinámica del mercado inmobiliario. Esto tiene tres implicaciones claras:

1. Inversores más activos

Viendo los datos de RevPar y ADR, es lógico que muchos inversores sigan apostando por comprar viviendas en zonas turísticas para destinarlas al alquiler vacacional. Con una rentabilidad que puede duplicar a la del alquiler tradicional, la opción es tentadora… aunque no exenta de riesgos regulatorios.

2. Menos vivienda disponible

Cada piso que se convierte en apartamento turístico es un piso menos para alquiler o venta como vivienda habitual. Esta tendencia restringe la oferta en zonas tensionadas y presiona los precios al alza, tanto para alquiler como para compra.

3. Aumento del precio de la vivienda

La lógica se impone: si el valor de explotación de una vivienda como alojamiento turístico aumenta, su precio de mercado también lo hará. Es la consecuencia natural de la rentabilidad esperada por parte del comprador.

🧩 ¿Y ahora qué?

El mercado inmobiliario y el hotelero siguen unidos por una relación simbiótica. Lo que pasa en los hoteles no se queda en los hoteles. Afecta a los precios del alquiler, a la oferta disponible, a la inversión… y, en definitiva, al acceso a la vivienda. Si el turismo sigue disparado —y todo apunta a que así será—, veremos más presión sobre el precio del metro cuadrado en zonas clave.

Y aunque los datos del Barómetro sean positivos desde la óptica económica, conviene no perder de vista las implicaciones sociales: el desequilibrio entre rentabilidad y necesidad habitacional se agranda. Si no se regula con cabeza, podríamos estar alimentando un modelo insostenible a medio plazo.

🏁 El funcionamiento del mercado

El primer trimestre de 2025 confirma la buena salud del sector hotelero, pero también refuerza la lógica de que el mercado de la vivienda y el turismo son vasos comunicantes. Si suben las tarifas hoteleras, sube la rentabilidad de los apartamentos turísticos. Y si sube esa rentabilidad, se encarece la vivienda, tanto para alquilar como para comprar.

No es una simple casualidad. Es el funcionamiento del mercado. Y si no se toman medidas inteligentes para equilibrar los intereses del sector turístico con el derecho a la vivienda, seguiremos viendo cómo cada récord hotelero es también una mala noticia para quienes buscan un hogar asequible. 🏘️📉