Si bien algunos analistas interpretan estos datos como una “estabilidad” del fenómeno, lo cierto es que detrás de cada cifra hay una familia enfrentando el desahucio. Y lo más inquietante: casi la mitad de estas ejecuciones hipotecarias siguen respondiendo a hipotecas firmadas durante los años 2005-2008, el periodo álgido de la burbuja inmobiliaria.
Las ejecuciones por Comunidades Autónomas
El peso territorial de las ejecuciones hipotecarias sigue concentrándose en las tres autonomías más pobladas y tensionadas en términos de vivienda: Andalucía (816 casos), Cataluña (794) y la Comunidad Valenciana (525). Estas cifras no solo reflejan su volumen demográfico, sino también la fuerte incidencia del endeudamiento inmobiliario previo a la crisis financiera y una recuperación más frágil del tejido económico en determinadas zonas.
Por el contrario, regiones como Navarra (14), La Rioja (24) y Cantabria (25) registraron el menor número de ejecuciones sobre viviendas, lo que, si bien puede atribuirse en parte a su menor población, también habla de contextos económicos y sociales distintos, donde el impacto de la crisis inmobiliaria fue más contenido o donde se han adoptado medidas más eficaces para frenar los desahucios.
Las ejecuciones hipotecarias se mantienen estables, pero bajo un contexto inquietante
Desde el sector inmobiliario, algunos portavoces como Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, destacan que “los datos de este primer trimestre son prácticamente iguales que el trimestre anterior”, interpretando esta situación como una señal de estabilidad.
Sin embargo, esta lectura puede resultar parcial o incluso complaciente. La estabilidad en los niveles de ejecuciones hipotecarias no es necesariamente una buena noticia cuando se parte de una cifra alta. Y mucho menos cuando las hipotecas ejecutadas siguen siendo en su mayoría las firmadas entre 2005 y 2008, según el INE:
“El 48,7% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas en el primer trimestre de 2025 corresponden a hipotecas constituidas en ese periodo.”
Esto significa que casi la mitad de los desahucios actuales son una rémora directa de la anterior crisis financiera. A más de 15 años de aquella explosión del ladrillo, miles de familias aún sufren las consecuencias del sobreendeudamiento, los contratos con cláusulas abusivas y la lenta respuesta del sistema judicial.
Una radiografía del primer trimestre de 2025
Desglosando los datos del INE, observamos lo siguiente:
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Total de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas: 3.429 (+3,6% anual)
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Personas físicas: 2.930 (+4,5%)
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Viviendas habituales: 2.426 (+2,4%)
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Otras viviendas: 504 (+16,4%)
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Personas jurídicas: 499 (-1,8%)
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Por tipología de vivienda:
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Viviendas nuevas: 226 ejecuciones (-43,2% anual)
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Viviendas usadas: 3.203 ejecuciones (+10%)
Esto muestra una clara orientación de las ejecuciones hacia viviendas de segunda mano, lo cual es lógico si se considera que el stock más voluminoso de hipotecas problemáticas está en este segmento, sobre todo aquellas que arrastran impagos desde hace años.
Opinión: Los ecos de una crisis no superada
Es importante poner en contexto lo que representan estos datos. No estamos ante un repunte puntual ni ante nuevos impagos masivos derivados de una crisis actual, sino que estamos viendo cómo el sistema hipotecario español aún no ha digerido del todo los excesos del pasado.
Miles de familias atrapadas en hipotecas firmadas con condiciones muy desfavorables entre 2005 y 2008 siguen caminando por la cuerda floja. Para muchas de ellas, bastó un bache económico, una enfermedad o la pérdida de empleo para que la entidad financiera iniciara el proceso de ejecución hipotecaria, muchas veces sin posibilidad real de negociación previa.
Y aunque desde el ámbito judicial se han implementado mecanismos de protección —como el Código de Buenas Prácticas bancarias o la moratoria a desahucios de colectivos vulnerables—, estos instrumentos siguen siendo insuficientes y muchas veces llegan tarde.
Un sistema hipotecario que no perdona
La ejecución hipotecaria no es un procedimiento menor. En la práctica, supone la pérdida del hogar familiar y una estigmatización económica y social de larga duración para las personas afectadas. A diferencia de otros países europeos, en España la dación en pago no es automática, por lo que muchas personas pierden su casa y aún así siguen debiendo dinero al banco.
Además, los procesos judiciales suelen ser largos, opacos y costosos. Y mientras las entidades financieras recuperan en parte su capital vía subastas, las familias afectadas quedan fuera del mercado de vivienda formal, abocadas muchas veces a soluciones precarias o a un alquiler tensionado y con precios inaccesibles.
Una nueva burbuja al acecho
Aunque los datos actuales no reflejan una nueva crisis hipotecaria como la de 2008, el repunte de los tipos de interés y una posible inestabilidad del mercado laboral podrían estar sembrando el terreno para una nueva ola de ejecuciones.
El euríbor, aunque ha dado un respiro en los últimos meses, se mantiene en niveles altos, y muchas familias que firmaron hipotecas a tipo variable siguen viendo cómo su cuota mensual resulta demasiado alta. A esto se suma un entorno inflacionista y una fuerte subida de los precios de alquiler, lo que convierte la pérdida de una vivienda en una trampa sin salida.
No se puede hablar de estabilidad mientras haya desahucios
Desde Aquimicasa consideramos que hablar de «estabilidad» en estos datos es una trampa narrativa. No hay estabilidad posible mientras miles de personas pierden su hogar cada trimestre, muchas veces por hipotecas firmadas hace dos décadas y que nunca debieron concederse.
Es urgente que las autoridades políticas y financieras tomen medidas más ambiciosas. No solo para atender los casos de vulnerabilidad que aún arrastramos desde la crisis pasada, sino para prevenir una nueva generación de hipotecados que terminen atrapados en el mismo ciclo de endeudamiento y desahucio.
🏡 Datos clave del primer trimestre de 2025
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Ejecuciones hipotecarias sobre viviendas: 3.429 (+3,6% interanual)
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Viviendas habituales ejecutadas: 2.426 (+2,4%)
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Viviendas nuevas: 226 (-43,2%)
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Viviendas usadas: 3.203 (+10%)
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Hipotecas firmadas entre 2005-2008: 48,7% del total de ejecuciones
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CC.AA. con más ejecuciones: Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana
🧭 Reivindicaciones desde Aquimicasa
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Revisión y ampliación de los mecanismos de protección frente a ejecuciones.
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Facilitar la dación en pago como alternativa real y accesible.
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Creación de un parque público de vivienda que absorba los inmuebles ejecutados.
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Regulación del crédito hipotecario para evitar nuevas burbujas.
Mientras tanto, la “estabilidad” de las ejecuciones hipotecarias sigue dejando familias en la calle. Y eso, por mucho que se quiera maquillar en cifras, no puede normalizarse.
