El precio de la segunda residencia en costa sube un 12,1 % anual

La limitada oferta, la fuerte presión de la demanda extranjera, el auge del turismo vacacional y los alquileres turísticos, así como la capitalización de los beneficios que estos generan, están alimentando un círculo vicioso de encarecimiento y reducción de stock residencial asequible. La vivienda en la costa se convierte en objeto de inversión, no de residencia.

🌴 Las mayores variaciones se registran en islas y en Costa Mediterránea

Aunque el incremento del valor medio se extiende por todos los frentes marítimos de España, son las Islas Baleares, Canarias y la Costa Mediterránea las que lideran este alza. Según los datos recogidos por Tinsa:

• Islas: +12,8 % interanual

• Costa Mediterránea: +8,9 %

• Costa Atlántica: +6,2 %

• Costa Norte: +5,3 %

Estos aumentos, homogéneos y superiores al índice de precios de consumo, indican que estamos ante una tendencia estructural y sostenida, no ante un pico coyuntural. El turismo internacional, que ha regresado con fuerza tras los años de pandemia, y el creciente interés de compradores con alto poder adquisitivo por adquirir una segunda residencia bajo el sol español, explican en parte este fenómeno. Sin embargo, el daño colateral a los residentes locales comienza a ser preocupante.

🏠 El aumento de las compraventas es mayor en la Costa Norte

Pese a que las zonas insulares y mediterráneas marcan el paso en cuanto a subida de precios, el mayor aumento en el número de compraventas se ha producido en la Costa Norte, con un notable +14,4 % interanual. Le sigue la vertiente Atlántica andaluza con un +9,8 %.

A nivel general, en los municipios de costa se firmaron en 2024 casi 199.000 compraventas, lo que supone un crecimiento del 7,2 % respecto al año anterior. La costa, a pesar de haber perdido cuota relativa frente a las capitales, mantiene una actividad muy elevada.

Este comportamiento podría interpretarse como una democratización del acceso a la costa, pero la realidad es más compleja: gran parte de estas transacciones están protagonizadas por compradores no residentes y fondos de inversión, que ven en la vivienda vacacional una rentabilidad difícil de encontrar en otros activos.

📉 La mayor rentabilidad ofrecida por el segmento vacacional eleva los precios medios y reduce la oferta disponible de vivienda

El informe señala que una parte significativa de la presión sobre los precios procede del segmento de alquiler turístico, con una rentabilidad neta que puede duplicar o triplicar la de un alquiler residencial tradicional. En consecuencia:

• Los promotores concentran su actividad en obra nueva orientada a segunda residencia, con precios más altos.

• Los propietarios retiran vivienda del mercado del alquiler estable para dedicarla al turismo.

• La primera residencia queda desplazada, sobre todo entre jóvenes y trabajadores del sector servicios, que ya no pueden competir en precio.

Este proceso de sustitución residencial por uso turístico, a menudo no regulado ni limitado adecuadamente por las administraciones locales, está alterando el equilibrio social de muchos municipios costeros, que sufren despoblación fuera de la temporada alta, falta de servicios y precariedad estructural.

La directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias, lo resume con claridad: “En un número relevante de zonas se observa cómo la demanda de primera residencia queda desplazada por el mayor poder adquisitivo de la demanda de segunda residencia y por la mayor rentabilidad del segmento vacacional. Esto eleva los precios y reduce la oferta disponible de vivienda.”

🌍 Las compraventas protagonizadas por extranjeros en las provincias de costa crecieron un 2,5 % en 2024

Aunque el crecimiento no es tan espectacular como en otros años, los compradores internacionales siguen teniendo un peso determinante en el mercado inmobiliario costero. En 2024, las compraventas realizadas por extranjeros en provincias de costa aumentaron un 2,5 %, una cifra que puede parecer modesta, pero que mantiene una tendencia ascendente sólida y continuada.

Reino Unido, Alemania, Francia, Bélgica y Países Bajos siguen encabezando el ranking de países compradores. Su capacidad adquisitiva supera con creces la de los residentes nacionales, especialmente en zonas como Alicante, Málaga, Baleares o Girona. Para muchos municipios, este modelo de atracción de capital extranjero es un arma de doble filo: dinamiza la economía, sí, pero dispara el coste de vida y margina a la población local del acceso a la vivienda.

⚠️ Regular ya los pisos turísticos o asistir al colapso residencial

Lo que hoy sucede en el mercado de la segunda residencia costera no puede analizarse como un fenómeno aislado. Es parte de un engranaje más amplio que involucra la desregulación del alquiler turístico, la conversión de la vivienda en activo financiero, la desprotección del residente habitual y la falta de políticas urbanas sostenibles y planificadas.

En un escenario de moderación de tipos de interés, alto nivel de ahorro acumulado y fuerte repunte del turismo, los precios seguirán subiendo mientras no se tomen medidas efectivas. Pero lo peor no es el encarecimiento. Lo peor es que se está vaciando la costa de sus habitantes reales.

Si no se limita la implantación de viviendas turísticas mediante licencias, cupos, impuestos o reservas de vivienda asequible, muchas localidades quedarán reducidas a parques temáticos del verano, donde no queda espacio para vivir durante el resto del año. Las consecuencias serán:

• Falta de trabajadores para la hostelería, el comercio y los servicios públicos.

• Gentrificación inversa: expulsión de los vecinos hacia zonas interiores mal comunicadas.

• Colapso en infraestructuras durante los meses punta y abandono el resto del año.

La Costa del Sol, las Baleares o las Pitiusas ya están en ese umbral de saturación. Y lo que vemos en el informe de Tinsa no es otra cosa que la constatación, vía tasación y compraventa, de que la vivienda costera ha dejado de responder a una necesidad básica para convertirse en instrumento de acumulación y especulación.

🧭 Equilibrar el modelo turístico-residencial es urgente y posible

España debe decidir qué modelo de litoral quiere para el futuro. Uno en el que la vivienda sea un derecho también en la costa, o uno donde solo sobrevivan los compradores premium y los turistas de paso.

Regular no es prohibir, es ordenar. Se puede limitar la proliferación de viviendas turísticas sin atacar la economía local. Se puede incentivar la rehabilitación de vivienda para residentes. Se puede exigir un porcentaje de VPO en los nuevos desarrollos. Pero para todo ello hay que actuar ya.

Mientras tanto, el dato es contundente: la segunda residencia en la costa sube un 12,1 % anual. Y si seguimos mirando hacia otro lado, lo único que se acelerará será el desahucio social de nuestras playas. 🏡