La falta de viviendas en el mercado es un factor clave

En plena incertidumbre sobre la evolución de los tipos de interés y con un euríbor que, si bien se estabiliza, continúa lastrando la accesibilidad a la vivienda, el nuevo Informe Inmobiliario de Bankinter lanza un mensaje claro: los precios de la vivienda seguirán subiendo en 2025. La entidad financiera estima una subida del 5% para el próximo año y un incremento adicional del 3% en 2026, consolidando así una tendencia alcista que desafía la lógica de los ciclos de enfriamiento tras años de repuntes.

El informe, que ofrece un análisis trimestral del mercado residencial, señala como principal motor del alza de precios la escasez estructural de oferta. Según los analistas de Bankinter, la combinación de demanda persistente —tanto nacional como extranjera— con una producción de vivienda nueva muy por debajo de las necesidades reales, seguirá empujando al alza el valor de los inmuebles, especialmente en determinadas zonas del país.

Las zonas con mayor subida serán grandes ciudades, costa mediterránea e islas

La previsión del banco no es uniforme para todo el territorio nacional. De hecho, el informe identifica claramente las zonas donde el crecimiento de precios será más pronunciado: las grandes urbes —con Madrid y Barcelona a la cabeza—, la costa mediterránea y los archipiélagos. La lógica detrás de este comportamiento es conocida: alta densidad de población, fuerte presión turística y elevada inversión internacional, en muchos casos con capacidad adquisitiva muy por encima de la media local.

Esto significa que, aunque el crecimiento agregado se sitúe en torno al 5%, habrá áreas con subidas que superen claramente el 10% anual, como ya ha venido ocurriendo en barrios céntricos de capitales o en zonas costeras de alta demanda como la Costa del Sol, las Baleares o la Comunidad Valenciana.

En este sentido, Bankinter alerta de un problema de fondo que sigue sin resolverse: la falta de suelo finalista, la lentitud en la concesión de licencias urbanísticas y la escasa promoción pública de vivienda asequible, factores que reducen la capacidad del mercado para generar nueva oferta.

Madrid y Barcelona seguirán siendo atractivas para inversores internacionales

A pesar de la tensión en los precios y de la complejidad regulatoria —especialmente en el ámbito del alquiler—, Madrid y Barcelona continúan atrayendo capital extranjero. La buena conectividad, el dinamismo económico, la concentración de servicios y el atractivo cultural posicionan a ambas ciudades como destinos prioritarios para fondos internacionales, compradores de segunda residencia e inversores institucionales.

Según Bankinter, los inversores perciben el mercado inmobiliario español como un valor relativamente seguro en el contexto europeo. A ello se suma un elemento coyuntural relevante: la pérdida de atractivo de otras plazas como París o Berlín, afectadas por intervenciones públicas más agresivas o por una regulación menos estable.

Esta perspectiva positiva no es compartida únicamente por Bankinter. Otros actores del sector, como consultoras inmobiliarias y promotoras de obra nueva, coinciden en señalar una posible reactivación de la inversión extranjera en el segundo semestre de 2025, a medida que el BCE estabilice los tipos y se confirme la recuperación de la actividad económica.

La relación entre precios e ingresos familiares se mantendrá en niveles históricos

Un punto destacable del informe es que, a pesar del encarecimiento de la vivienda, la accesibilidad se mantendría en niveles similares a los de años anteriores. ¿Cómo es posible? La respuesta está en la evolución positiva de la renta bruta disponible de los hogares, impulsada por el crecimiento del empleo y la mejora de los salarios.

De acuerdo con Bankinter, la ratio precio/ingresos, uno de los indicadores clásicos de burbuja inmobiliaria, no muestra señales de alarma en el actual contexto. Aunque los precios crecen, también lo hacen los ingresos de las familias, permitiendo mantener la capacidad de compra, al menos en los tramos medios del mercado.

No obstante, desde Aquimicasa advertimos que este análisis no contempla plenamente la creciente desigualdad territorial. En muchas capitales de provincia y zonas rurales los salarios apenas han crecido en términos reales, mientras que el precio de la vivienda se ha multiplicado por el efecto arrastre de las grandes ciudades y del mercado de segunda residencia.

Euríbor estable y optimismo inversor

Otro elemento que refuerza la confianza en el mercado es el comportamiento del euríbor. Según el informe, el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas se mantuvo estable en mayo en el 2,85%, un dato que sugiere que las tensiones del mercado interbancario están en fase de contención. Si esta tendencia se consolida y el BCE inicia los recortes previstos de tipos, podría haber una nueva ola de contrataciones hipotecarias hacia finales de año.

Este entorno relativamente predecible en términos financieros ha generado un renovado optimismo en los inversores. Muchos de ellos, apunta el informe de Bankinter, están a la espera de señales macroeconómicas para reactivar operaciones. La expectativa de que España mantenga su senda de crecimiento por encima de la media europea —con un PIB al alza y un mercado laboral sólido— refuerza el atractivo del ladrillo como activo refugio.

Conclusión: precios al alza, pero sin burbuja aparente

En resumen, el Informe Inmobiliario de Bankinter aporta una visión moderadamente optimista del mercado de la vivienda en España. Las subidas de precios previstas del 5% en 2025 y del 3% en 2026 no responden a una burbuja especulativa, sino a condicionantes estructurales como la falta de oferta, el atractivo internacional de determinadas zonas y la solidez del empleo.

Desde Aquimicasa, consideramos que este tipo de previsiones deben leerse con cautela. Si bien los grandes números pueden resultar tranquilizadores, la realidad sobre el terreno muestra un mercado fragmentado, con crecientes dificultades de acceso a la vivienda para los jóvenes, incrementos implacables en los alquileres y un sector público incapaz de ejercer un papel equilibrador eficaz.

El reto, por tanto, sigue siendo el mismo: generar una oferta suficiente y diversa, adaptada a las necesidades reales de la población, y no solo a la lógica del inversor. Porque, aunque la vivienda pueda ser un activo, no debemos olvidar que es, ante todo, un derecho.

📌 Fuente: Informe Inmobiliario Bankinter, junio 2025
✍️ Artículo elaborado por Aquimicasa | Información crítica sobre vivienda en España