El mercado inmobiliario español estrena este mes una nueva exigencia legal que añade una dificultad más a quienes buscan vivienda con financiación: desde el 12 de agosto de 2025, no se podrá realizar una tasación hipotecaria si el inmueble no cuenta con un certificado de eficiencia energética (CEE) vigente y registrado. Esto supone que tanto el tasador como el banco estarán obligados a verificar la existencia y validez de este documento antes de valorar la vivienda.

Esta medida, recogida en la Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, que modifica la veterana Orden ECO/805/2003, introduce el CEE como requisito previo para emitir un informe de tasación con fines hipotecarios. En la práctica, se traduce en un freno inmediato para las operaciones en las que el vendedor no disponga del certificado o este esté caducado.

En un mercado ya marcado por precios elevados, escasez de oferta y propietarios con gran poder de negociación, la novedad refuerza la posición del vendedor, que podrá condicionar la operación a que sea el comprador quien asuma el coste y trámite del certificado.

Más dificultades para “el certificado energético lo llevo a la notaría”

Hasta ahora, en muchas compraventas, el CEE se obtenía en el último momento, justo antes de la firma en notaría, ya que la ley obliga a entregarlo al comprador en ese acto salvo que este lo exonere. Sin embargo, la nueva normativa cambia las reglas del juego: si no hay certificado, no hay tasación; y si no hay tasación, no hay hipoteca.

Esto significa que la ausencia del documento puede paralizar la operación durante semanas, lo que afecta especialmente a compradores que necesitan financiación y ya han firmado arras. Como advierten diferentes notarios, conviene comprobar la existencia del certificado antes incluso de negociar el contrato de arras, para evitar bloqueos y costes innecesarios.

La norma distingue dos supuestos:

  • Edificios terminados: se exige el certificado energético registrado y en vigor.

  • Edificios en construcción o en proyecto: se requiere el certificado y la copia de la solicitud en el registro, con datos coincidentes.

¿Qué es una tasación hipotecaria?

La tasación hipotecaria es la valoración que realiza un técnico homologado para determinar el valor de un inmueble a efectos de que una entidad bancaria conceda una hipoteca. El banco utiliza este valor como referencia para fijar el importe máximo del préstamo, por lo que es un trámite imprescindible para quienes compran con financiación.

Hasta ahora, la documentación necesaria incluía escrituras, nota simple, plano y, en su caso, licencia de primera ocupación. Con la nueva normativa, se añade de forma obligatoria el certificado de eficiencia energética, situando la sostenibilidad como un factor a tener en cuenta en la valoración del inmueble.

¿Qué implica la nueva ley?

La Orden ECM/599/2025 introduce el CEE como variable de valoración. Esto significa que no solo es un requisito formal, sino que su calificación energética puede influir en el resultado de la tasación: viviendas con mejor eficiencia podrían recibir valoraciones más altas, mientras que aquellas con calificaciones bajas (F o G) podrían ver reducido su valor a efectos hipotecarios.

El objetivo oficial es alinear el mercado hipotecario con criterios de sostenibilidad y eficiencia energética, impulsando mejoras en el parque inmobiliario. Sin embargo, en la práctica, añade un nuevo obstáculo burocrático y económico en un momento en que acceder a una vivienda ya es complicado.

¿Cuándo entra en vigor esta novedad?

La medida ya está en vigor desde el 12 de agosto de 2025. No hay periodo transitorio: cualquier tasación hipotecaria solicitada a partir de esa fecha debe contar con el CEE registrado.

Esto obliga a vendedores y compradores a anticipar la obtención del certificado en el proceso de compraventa. Si se deja para el final, la operación podría bloquearse, con riesgo de perder plazos pactados en arras y generar conflictos legales.

Antes de firmar arras, comprobar que hay certificado energético

En este nuevo escenario, la recomendación para compradores es clara: verificar que el inmueble cuenta con CEE válido antes de firmar cualquier contrato de arras. Si no existe o está caducado, exigir al vendedor que lo tramite de inmediato.

Los vendedores, por su parte, deberán decidir si asumen el coste —que suele oscilar entre 60 y 150 euros, según el tipo y tamaño de la vivienda— o lo trasladan al comprador como condición de venta. Aquí es donde, en un mercado tensionado, muchos propietarios podrían intentar imponer que sea el comprador quien pague el certificado, pese a que la ley obliga a que el vendedor lo aporte.

Ahora el propietario pretenderá que lo pague el posible comprador

En un mercado donde la demanda supera a la oferta, y especialmente en zonas tensionadas, es previsible que la nueva exigencia del CEE para la tasación hipotecaria se convierta en otro elemento de presión para el comprador.

Si el vendedor no lo tiene, puede utilizar su posición dominante para exigir que el comprador asuma su coste y gestión como condición para avanzar con la operación. Legalmente, el vendedor sigue siendo el obligado a entregarlo, pero la práctica demuestra que, cuando la competencia por un piso es alta, muchos compradores aceptan condiciones desfavorables para no perder la oportunidad.

Un cambio que impacta en el acceso a la vivienda

Aunque la medida se presenta como una apuesta por la eficiencia energética, llega en un momento en el que la ciudadanía ya afronta enormes dificultades para acceder a vivienda en venta o alquiler. Los precios siguen al alza, las hipotecas se encarecen por el euríbor y el parque de vivienda disponible es insuficiente.

En este contexto, añadir un requisito previo más —que puede retrasar semanas una operación y aumentar sus costes— refuerza la asimetría entre un vendedor con poder de decisión y un comprador necesitado de vivienda.

Previsión y transparencia

La nueva normativa exige un cambio de mentalidad en el proceso de compraventa:

  • Compradores: antes de dar cualquier paso, confirmar que el inmueble dispone de un CEE en vigor.

  • Vendedores: obtener el certificado antes de poner la vivienda en el mercado, evitando así retrasos y conflictos.

  • Agentes inmobiliarios: incorporar la verificación del CEE como parte de la documentación inicial del inmueble.

El certificado energético, que hasta ahora se veía como un mero trámite final, pasa a ser una llave de acceso al crédito hipotecario. Quien no lo tenga, no podrá vender a un comprador que necesite financiación. Y en un mercado donde cada día es crucial, esto puede marcar la diferencia entre cerrar una operación o perderla.