El Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (IRAI), elaborado por el Colegio de Registradores, se ha consolidado como una de las herramientas de referencia para comprender la situación del mercado de la vivienda en España. Este índice, único en su metodología, ofrece una visión global al conjugar en un mismo indicador tanto la demanda inmobiliaria (compraventas, precios e hipotecas) como la oferta (actividad mercantil en el ciclo de la construcción y del sector inmobiliario). Su capacidad de análisis permite evaluar con mayor precisión el estado de un mercado en constante transformación y que se encuentra directamente vinculado al consumo, la financiación y la política económica del país.

En el segundo trimestre del año, el IRAI ha registrado un ligero descenso del 0,37% en su índice general. Este retroceso se explica principalmente por la caída del 1,9% en el área de propiedad, influida por la reducción en las compraventas, aunque parcialmente compensada por el incremento de los precios y el avance del índice hipotecario. Por el contrario, la parte mercantil del indicador creció un 3,8%, impulsada sobre todo por la reactivación del sector de la construcción. El resultado es un cuadro mixto en el corto plazo, pero con un trasfondo claramente positivo que mantiene la tendencia alcista en el análisis anual.

Desde el punto de vista de la demanda, el índice de compraventas se ha reducido

La demanda inmobiliaria, que mide tanto el número de operaciones como los precios de compraventa y la constitución de hipotecas, muestra en este periodo una moderación respecto a los meses anteriores. El índice de compraventas descendió un 3,4%, reflejando un enfriamiento de la actividad tras los máximos alcanzados en 2023 y principios de 2024. Este retroceso se enmarca en un contexto de endurecimiento financiero, con el euríbor manteniéndose en niveles elevados, lo que afecta a la accesibilidad hipotecaria de muchos compradores.

A pesar de esta caída en las compraventas, el índice hipotecario creció un 1,4%, lo que revela un comportamiento desigual dentro de la propia demanda. La concesión de hipotecas sigue mostrando dinamismo, motivada por una mayor estabilización de los tipos de interés y por el incremento del importe medio de los préstamos, que refleja una subida sostenida de los precios de la vivienda. En conjunto, el área de propiedad experimenta una caída del 1,9%, lo que explica el retroceso del índice general en este trimestre.

Crece la oferta del sector de la construcción

Si la demanda ha mostrado cierta debilidad coyuntural, la oferta inmobiliaria y de la construcción se presenta como el motor del IRAI en este periodo. El índice de oferta creció un 3,8%, gracias principalmente al aumento del 4,4% en la actividad constructora. Este crecimiento refleja el esfuerzo del sector por atender la demanda latente de vivienda, especialmente en obra nueva, donde la escasez de oferta y el alto interés de los compradores nacionales e internacionales presionan al alza los precios.

El sector inmobiliario en su conjunto también contribuyó al avance, con un crecimiento del 2,1% en el índice mercantil. La reactivación de la construcción y la actividad empresarial vinculada a la compraventa de inmuebles impulsan este resultado, ofreciendo un contrapeso a la moderación observada en la demanda.

Este crecimiento de la oferta es especialmente relevante en un contexto marcado por la falta de vivienda asequible en muchas ciudades españolas, donde el desequilibrio entre oferta y demanda sigue siendo una de las principales problemáticas del sector.

La evolución anual del IRAI continúa siendo positiva

Si bien el análisis trimestral muestra ligeros ajustes, la perspectiva anual es mucho más alentadora. El IRAI suavizado, que elimina componentes estacionales y coyunturales, registró un crecimiento del 2,5% y mantiene la senda alcista iniciada en el cuarto trimestre de 2023. Este comportamiento refuerza la expectativa de que en los próximos trimestres se alcancen nuevos máximos históricos, sustentados en la fortaleza de la construcción, la resistencia de los precios y la favorable evolución del mercado hipotecario.

En términos interanuales, el crecimiento del IRAI es del 12,9% en el segundo trimestre respecto al mismo periodo de 2024. Estas cifras confirman que, más allá de la volatilidad puntual, el mercado inmobiliario español mantiene un pulso sólido, incluso en un escenario económico incierto y con retos como la inflación, el coste de la financiación y la falta de vivienda disponible.

Análisis detallado de la demanda y la oferta

Desde la perspectiva de la demanda, los índices simples muestran una evolución muy positiva en comparación anual. El número de hipotecas ha crecido un 29,1%, acompañado por un incremento del 15,8% en las compraventas. A ello se suman subidas en los importes medios de las hipotecas (11,8%) y en los precios de compraventa (11,1%). En conjunto, el índice de compraventas avanzó un 14% y el de hipotecas un 21,1%, datos que confirman la vitalidad del mercado a medio plazo.

En lo que respecta a la oferta, el índice simple ha crecido un 4,8%, impulsado principalmente por el sector de la construcción. Este crecimiento, aunque más moderado que el de la demanda, evidencia la fortaleza de la actividad promotora en un momento en el que el déficit de vivienda nueva es uno de los grandes desafíos del mercado español.

La tendencia es positiva

El análisis del IRAI revela un mercado inmobiliario en fase de consolidación. Aunque el índice general experimenta un leve retroceso trimestral, la tendencia de fondo es claramente positiva. El dinamismo de la construcción, el aumento sostenido de los precios y la fortaleza de la financiación hipotecaria sostienen un crecimiento anual de casi el 13%, lo que confirma que el sector inmobiliario mantiene un papel central en la economía española.

Con relación a la evolución anual de los índices simples de demanda, se observa un crecimiento notable a causa del aumento, tanto del número de hipotecas (29,1%) como del de compraventas (15,8%). Así como, al aumento de los importes de las hipotecas (11,8%) y los precios de las compraventas (11,1%). El índice general de compraventas se ha incrementado un 14%, mientras que el de hipotecas lo ha hecho un 21,1%.
Por su parte, el índice simple de oferta, que refleja la actividad mercantil de los sectores inmobiliario y de la construcción, ha presentado un crecimiento del 4,8%, principalmente debido al impulso del sector de la construcción.