La crisis del acceso a la vivienda en España está alcanzando niveles insostenibles en ciudades como Madrid, donde la ausencia de oferta residencial asequible y la presión especulativa disparan los precios tanto de la compra como del alquiler. En este contexto, algunas comunidades autónomas buscan fórmulas alternativas para reequilibrar el mercado. Una de las más ambiciosas es la de Navarra, que ha sacado a licitación la redacción del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal (PSIS) de Sarriguren, un proyecto que contempla la construcción de unas 5.000 viviendas, de las cuales el 90% estarán protegidas.

Con un presupuesto de 266.000 euros para la redacción del plan y un plazo de 14 meses desde la firma del contrato, el Gobierno foral da así un paso al frente para ampliar el parque público de vivienda y responder a una demanda social cada vez más acuciante.

Se prevé la construcción en él de unas 5.000 viviendas, el 90% de ellas protegidas

El PSIS de Sarriguren plantea la ordenación de unas 120 hectáreas de suelo, de las cuales 90 se destinarán a uso residencial y las 30 restantes a viales, accesos y servicios. Según las previsiones iniciales, se levantarán 5.000 viviendas colectivas de distintas tipologías, con la particularidad de que el 90% estarán sometidas a algún régimen de protección oficial.

Este dato no es menor: en un mercado marcado por el encarecimiento de la vivienda libre, apostar por vivienda protegida significa, en la práctica, generar una oferta asequible que podría contribuir a moderar los precios en el Valle de Egüés y su entorno inmediato.

El PSIS deberá estar redactado en 14 meses desde la firma del contrato

El consejero de Cohesión Territorial, Óscar Chivite, ha explicado que la licitación incluye la obligación de tener redactado el plan en un plazo máximo de 14 meses desde la firma del contrato, prevista para principios de 2025. Posteriormente, se desarrollarán los proyectos de urbanización y reparcelación, lo que alargará varios años la ejecución material de la ampliación.

Sin embargo, frente a otros desarrollos urbanísticos, el PSIS permite actuar con mayor rapidez, al estar liderado directamente por el Gobierno de Navarra y no depender exclusivamente de los ritmos municipales.

Resumen del proyecto: equipamientos, zonas verdes y viviendas

El documento de bases del PSIS contempla una planificación integral que no se limita a levantar viviendas. Entre las reservas de suelo destacan:

  • 226.000 m² para zonas verdes y espacios libres públicos.

  • 151.800 m² para equipamientos públicos.

  • 19.400 m² para el banco foral de vivienda pública, con capacidad para levantar 45.200 m² construidos.

  • 49.000 m² para equipamientos educativos.

  • 2.500-4.000 m² para equipamientos sanitarios.

  • 60.000 m² para instalaciones deportivas.

  • 3.800 m² para Casa de Cultura.

  • 8.000 m² para equipamientos asistenciales.

  • 140.000 m² para protección de la naturaleza y paisaje.

El diseño se concibe como una urbanización compacta, sostenible y accesible, integrada con la actual ecociudad de Sarriguren y con un fuerte componente ambiental.

El precio actual de la vivienda en el valle de Egüés se vería alterado

El impacto económico de este desarrollo es uno de los aspectos más relevantes. Hoy en día, el Valle de Egüés registra precios elevados debido a la escasez de oferta y a su cercanía con Pamplona. La entrada en el mercado de 5.000 viviendas nuevas, en su mayoría protegidas, tendrá inevitablemente un efecto moderador sobre el precio, tanto en compraventa como en alquiler.

El Ayuntamiento del Valle de Egüés podría recibir, según estimaciones preliminares, 74 millones de euros de ingresos en los próximos 30 años, derivados de impuestos y aprovechamientos urbanísticos.

Diseño y comunicaciones

El plan de movilidad asociado al PSIS prevé importantes mejoras de infraestructuras, pensadas para absorber el incremento de población y garantizar la conexión con Pamplona y otras localidades cercanas. Se incluyen:

  • Nuevo enlace y acceso sur desde la PA-30.

  • Mejora de la rotonda de Erripagaña.

  • Mejora de la rotonda de Olaz.

  • Nuevo vial norte hacia Olaz.

  • Vial de servicio en la PA-30, tramo Mugartea-Olaz.

El diseño urbano prioriza la movilidad peatonal y ciclista, pero sin olvidar la red viaria y la conectividad motorizada.

Las expropiaciones como método

Uno de los elementos más controvertidos del proyecto es el uso de las expropiaciones como herramienta para disponer de suelo. El Gobierno de Navarra ha defendido esta vía como el modo más ágil y equitativo de garantizar el desarrollo, evitando bloqueos especulativos. Sin embargo, es previsible que surjan conflictos con propietarios de terrenos que no compartan esta visión.

Acuerdos con los ayuntamientos implicados

El consenso con el Ayuntamiento del Valle de Egüés es clave para que el PSIS prospere. Chivite ha insistido en que la estrategia del Gobierno foral busca la colaboración institucional y la participación ciudadana para legitimar el proyecto. No obstante, las tensiones son evidentes: el crecimiento acelerado puede generar sobrecargas en los servicios locales y reconfigurar la estructura social y fiscal del municipio.

Las dificultades del proyecto

El PSIS de Sarriguren no está exento de obstáculos. Entre los principales destacan:

  • Presión urbanística: El crecimiento masivo puede chocar con los planes municipales y con la capacidad de absorción del Valle de Egüés.

  • Impacto ambiental: La urbanización afectará a suelos de valor agrícola y paisajístico.

  • Conflictos políticos: La necesidad de coordinar intereses locales con la estrategia supramunicipal del Gobierno foral puede generar tensiones.

  • Plazos largos: Aunque el PSIS acelera trámites, la urbanización efectiva tardará años en completarse.

Navarra como referente frente a la crisis de vivienda 

Mientras en Madrid se agudiza la crisis inmobiliaria por la ausencia de oferta asequible, el caso de Navarra ejemplifica un enfoque diferente: planificación pública, vivienda protegida y visión a largo plazo. Si bien el proyecto de Sarriguren tendrá dificultades, su planteamiento contrasta con la pasividad de otras comunidades que han dejado el mercado en manos de la especulación.

En un contexto de tipos de interés a la baja, con el euríbor alrededor de un 2%, lo que incrementa la demanda, alquileres inasumibles y falta de oferta pública, la apuesta de Navarra podría servir de modelo para otros territorios.

Abordar la emergencia habitacional en España

La licitación del PSIS de Sarriguren abre un debate de fondo sobre cómo abordar la emergencia habitacional en España. El desarrollo previsto de 5.000 viviendas, el 90% protegidas, demuestra que hay alternativas a la lógica especulativa que domina el mercado en lugares como Madrid. Sin embargo, el éxito del proyecto dependerá de su ejecución real, de la participación vecinal y de la capacidad del Gobierno de Navarra para superar las dificultades técnicas, ambientales y sociales que plantea un desarrollo de esta envergadura.

Lo que está claro es que el modelo navarro coloca la vivienda asequible en el centro de la política pública, un enfoque que muchas comunidades, atrapadas en la escalada de precios y la ausencia de suelo protegido, deberían empezar a imitar.