La reforma responde a la necesidad de dotar al mercado inmobiliario de más agilidad, seguridad jurídica y transparencia, al tiempo que integra factores de sostenibilidad y eficiencia energética en la valoración de la vivienda. Una adaptación que busca acercar el sistema español a la realidad actual del mercado y a las exigencias regulatorias europeas.
Normativa obligatoria a la hora de obtener un préstamo hipotecario
La tasación regulada es un paso ineludible para quienes solicitan una hipoteca en España. El banco exige este informe para conocer el valor real del inmueble y determinar el porcentaje máximo de financiación.
Con la actualización, se refuerza la uniformidad técnica y se establecen criterios más estrictos sobre documentación, firma electrónica y definición de superficies, lo que garantiza un proceso más fiable tanto para la entidad financiera como para el consumidor.
Mejorar la transparencia y la seguridad jurídica
La reforma introduce medidas para que los informes de tasación sean más claros, completos y fáciles de interpretar:
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Firma electrónica obligatoria de todos los profesionales que intervienen.
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Eliminación de documentos no oficiales: solo se admitirán notas simples registrales recientes.
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Inclusión de un índice al inicio del informe.
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Revisión de la definición de superficie útil, que ahora excluye espacios exteriores.
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Tasación independiente para elementos con valor autónomo, como garajes o trasteros.
Estas mejoras reducen la opacidad y evitan interpretaciones arbitrarias, incrementando la seguridad jurídica del proceso.
La sostenibilidad se integra en el valor del inmueble
Una de las grandes novedades es la incorporación del Principio de Sostenibilidad. El valor de una vivienda podrá variar en función de:
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Su eficiencia energética.
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Su exposición a riesgos climáticos (inundaciones, incendios, etc.).
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El consumo de agua y gestión de residuos.
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La adaptación al cambio climático y protección de la biodiversidad.
Además, se incorpora al expediente de tasación el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) siempre que esté disponible. Esto supone que el mercado empieza a premiar las viviendas sostenibles y a penalizar aquellas con un impacto ambiental negativo.
Más agilidad para valorar la obra nueva
Hasta ahora, era necesario disponer de la licencia de obra urbanística definitiva para tasar un inmueble en construcción. Con la reforma, también serán válidas ciertas autorizaciones administrativas previas, siempre que:
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Autoricen al menos el 60% del presupuesto de ejecución.
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Estén inscritas en el Registro de la Propiedad.
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Obtengan posteriormente la licencia de obra definitiva.
Este cambio permitirá a los promotores acceder antes a la financiación, facilitando el inicio de proyectos y aumentando la oferta. Para los compradores, se traduce en más viviendas disponibles en fases tempranas y posiblemente en menores costes iniciales.
Transparencia en los informes de tasación
La nueva orden también incide en el método de comparación, el más utilizado en tasaciones:
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Se deberá indicar la fuente de los testigos (portales, registros, etc.).
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Justificar la ponderación de cada comparable.
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Detallar los coeficientes de homogeneización aplicados.
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Especificar si la homogeneización se realiza en €/m² o en valor total.
Esto aportará trazabilidad y coherencia a los informes, evitando valoraciones arbitrarias o poco fundamentadas.
La introducción de métodos autorizados
La Orden ECM/599/2025 regula por primera vez el uso de modelos automatizados de valoración (AVM), ya utilizados en otros países. Estos métodos se podrán aplicar únicamente en mercados activos y homogéneos, y siempre con una metodología sólida y verificada.
El Banco de España será el encargado de desarrollar una circular técnica que delimite su aplicación práctica, especialmente en el marco de los bonos garantizados.
¿Qué va a suponer para el usuario final?
Para el ciudadano, estas modificaciones se traducen en:
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Tasaciones más fiables y comprensibles.
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Mayor importancia del valor energético y medioambiental del inmueble.
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Posibilidad de que la vivienda que desea comprar sea financiada en fases más tempranas si se trata de obra nueva.
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Un mercado más transparente, en el que los precios de tasación estarán mejor justificados.
En definitiva, la reforma busca adaptar la tasación a los retos del siglo XXI, incorporando sostenibilidad, claridad y digitalización en un sector que llevaba más de veinte años sin actualizar sus procedimientos.
