La evolución de los precios residenciales, la presión en el mercado del alquiler, la desigualdad en el acceso a la propiedad y el papel de la financiación son algunos de los ejes que configuran la XXII edición del Observatorio de la Valoración, elaborado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) con la colaboración de la profesora Paloma Taltavull y un panel de 13 expertos, entre ellos socios de la AEV y otros reconocidos profesionales del sector. El informe confirma lo que muchos hogares ya perciben día a día: el acceso a una vivienda digna se complica mientras los precios escalan a ritmos que recuerdan a la etapa previa a la burbuja inmobiliaria.

El estudio destaca que los precios residenciales crecieron algo más de un 10% interanual en el segundo trimestre de 2025, con un incremento del 10,45% en la vivienda usada, que concentra la gran mayoría de las transacciones. Este ritmo supera el de ejercicios anteriores y plantea una pregunta inevitable: ¿se está repitiendo el escenario de 2007?

Mientras tanto, los salarios apenas avanzan. Según datos del INE, el salario medio bruto anual apenas ha crecido un 3% en el último año, muy lejos de la escalada de los precios de la vivienda. En términos de esfuerzo, una familia media necesita ya destinar más del 38% de sus ingresos al pago de una hipoteca, un porcentaje que se acerca peligrosamente a los niveles previos a la crisis financiera.

¿Se aproxima nuestro mercado a una burbuja como la del 2007?

La mayoría de los panelistas de la AEV descarta de momento ese escenario. El 66% de las sociedades de tasación y el 75% de los expertos externos consideran que las subidas actuales se sustentan en fundamentos más sólidos: demanda solvente, un comprador más prudente que antes de 2008 y condiciones de financiación más estrictas.

Sin embargo, algunos advierten de tensiones localizadas. En territorios como Baleares, Canarias o la Costa del Sol, donde la demanda extranjera supera el 30% de las operaciones, los precios se ven presionados por factores ajenos a la economía local. En estos mercados, las dinámicas especulativas vinculadas al alquiler turístico y la inversión de rentabilidad están generando distorsiones evidentes. El riesgo, según los expertos, es que se formen burbujas regionales, no tanto un fenómeno generalizado como en 2007, pero sí con efectos sociales y económicos graves.

¿Cuáles son las causas de los problemas en el mercado del alquiler?

El alquiler residencial continúa siendo el principal foco de tensión. Según el Observatorio, las rentas aumentaron entre un 9% y un 15% interanual en el segundo trimestre, con una media nacional del 9%. La presión ya no se limita a las grandes capitales: ciudades medianas y municipios con fuerte demanda laboral o turística también experimentan subidas notables.

Los expertos coinciden en que las causas son estructurales. La escasez de oferta, el trasvase de demanda desde la compra hacia el alquiler por las dificultades de financiación y la expansión del alquiler turístico conforman un cóctel que mantiene la presión. Todos los panelistas prevén que las rentas seguirán creciendo, aunque a ritmos algo más moderados.

El consenso es claro: solo el aumento de la oferta —mediante nueva construcción destinada al alquiler, movilización del parque vacío y colaboración público-privada— permitirá aliviar el mercado. Dos de los expertos defienden medidas mixtas, combinando regulación temporal y límites al alquiler turístico, aunque la mayoría rechaza una intervención generalizada de precios por el riesgo de reducir aún más la oferta.

¿Por qué las compras al contado perjudican a los compradores?

Uno de los datos más significativos del Observatorio es que 4 de cada 10 operaciones se cierran sin financiación hipotecaria. Se trata de una proporción inusualmente alta que, según el 77% de los panelistas, penaliza especialmente a los compradores primerizos, quienes carecen del ahorro previo necesario.

Los inversores nacionales y extranjeros, al pagar al contado, eliminan la incertidumbre bancaria y pueden cerrar operaciones con rapidez, lo que les otorga una clara ventaja. Este fenómeno eleva artificialmente los precios y refuerza una tendencia preocupante: el traspaso intergeneracional de riqueza como vía principal de acceso a la vivienda. En otras palabras, quien no hereda, no compra.

El 62% de los panelistas internos aboga por reforzar las ayudas públicas —avales, subvenciones o hipotecas específicas para jóvenes—, aunque entre los expertos externos la opinión está dividida, lo que refleja la ausencia de consenso sobre la eficacia de estas políticas.

¿Resulta suficiente para mejorar la situación actual la actividad promotora?

El informe detecta un aumento de la actividad promotora: un 20,3% más de viviendas iniciadas y un 13,1% más de terminadas. También se observa un repunte del crédito promotor (+3,5%). Aun así, solo el 23% de los expertos cree que estos datos marcan una recuperación sólida.

El consumo de cemento estancado, los costes de construcción que han subido más de un 40% desde 2019 y la falta de mano de obra cualificada siguen actuando como freno. El 77% de los expertos reclama una mayor implicación pública: movilización de suelo, agilización de licencias y fomento de proyectos mixtos público-privados. También se insiste en reforzar la vivienda protegida, que hoy apenas representa el 15% de la nueva producción.

En materia financiera, el 92% de los panelistas considera que el sistema bancario está preparado para sostener un nuevo ciclo edificatorio. Sin embargo, el 77% defiende una política crediticia específica para apoyar tanto a promotores pequeños como a compradores de primera vivienda.

¿Cómo se podría mejorar el acceso a la vivienda?

Los expertos de la AEV coinciden en que el crédito no es el principal obstáculo. Solo un 8% del panel considera que la financiación sea el factor crítico, frente al 92% que apunta a problemas estructurales: falta de suelo, costes crecientes y escasez de vivienda pública.

El 61% de los analistas reclama que las políticas públicas prioricen la vivienda accesible frente a la puramente de mercado, especialmente en las grandes ciudades. Sin una oferta asequible que equilibre el mercado, los jóvenes y las rentas medias seguirán expulsados hacia la periferia o el alquiler precario.

¿Va a mejorar la situación en los próximos meses?

El mercado de transacciones sigue mostrando fortaleza. En 2024 se cerraron más de 715.000 operaciones, y el primer trimestre de 2025 ya registra 177.000 compraventas. La mayoría de los expertos prevé que el dinamismo se mantenga durante el año gracias a la relajación monetaria y a la demanda internacional, que representó el 18,5% del total en 2024.

Pero no todo son buenas noticias. La falta de oferta y el agotamiento financiero de muchos hogares podrían moderar el crecimiento en la segunda mitad del año. El 85% de los expertos advierte que la presión extranjera sobre mercados locales como Baleares, Málaga o Alicante seguirá tensionando los precios, acentuando las desigualdades entre quienes pueden pagar y quienes simplemente observan cómo el mercado se les escapa.

La AEV concluye que, aunque no se detecta una burbuja general, sí existen desequilibrios estructurales que amenazan la estabilidad futura. El mercado español necesita una estrategia a medio y largo plazo que combine suelo, financiación y vivienda asequible para evitar que el derecho constitucional a una vivienda digna se convierta, de nuevo, en un lujo reservado a unos pocos.