El mercado inmobiliario español empieza a mostrar síntomas de enfriamiento. Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas cayó un 3,5% interanual en agosto, registrando el primer descenso en 14 meses. Sin embargo, la firma de hipotecas sobre vivienda aumentó un 7,8%, consolidando más de un año de crecimiento continuo. Este contraste evidencia un fenómeno interesante: mientras los compradores habituales siguen recurriendo al crédito, los inversores parecen estar abandonando el mercado, probablemente ante unos precios que ya resultan inasumibles para buena parte de la demanda.

El menor volumen de transacciones para un mes de agosto desde la pandemia

Durante el mes de agosto se contabilizaron 47.697 operaciones de compraventa, la cifra más baja para ese mes desde 2020. En comparación con julio, las transacciones se redujeron un 26,3%, lo que confirma un fuerte parón estival. No obstante, el acumulado anual sigue en positivo, con un incremento del 16,1% en los primeros ocho meses del año. El descenso se concentró principalmente en las viviendas de segunda mano, que siguen representando cerca del 79% del total de operaciones. Las 35.574 transacciones de este tipo registraron una caída del 4,9% respecto a 2024. En cambio, las viviendas nuevas aumentaron un 2,9%, alcanzando las 10.123 operaciones, la cifra más alta para un mes de agosto en tres años.

Caída de las operaciones sobre viviendas de segunda mano

El retroceso en la segunda mano puede interpretarse como un síntoma de agotamiento del mercado inversor. En los últimos años, buena parte del dinamismo del sector se había sustentado en la compra con fines de inversión —tanto para alquiler turístico como para reposición patrimonial—. Ahora, con precios elevados y rentabilidades más ajustadas, estos compradores parecen haberse replegado, reduciendo la presión sobre la oferta. En paralelo, los compradores particulares se enfrentan a un escenario en el que el precio de la vivienda continúa creciendo y la capacidad de ahorro sigue limitada, factores que podrían estar ralentizando las decisiones de compra.

Por comunidades autónomas, las mayores subidas se registraron en La Rioja (33,7%), Castilla y León (11,3%) y Aragón (8,6%), mientras que los descensos más acusados se dieron en Asturias (-23,2%), Canarias (-15,2%) y Región de Murcia (-8,2%).

La firma de hipotecas se mantuvo al alza en agosto

Pese al retroceso en las compraventas, las hipotecas continuaron creciendo. En agosto se constituyeron 33.271 préstamos sobre viviendas, un 7,5% más que en el mismo mes del año anterior. Con este dato, el mercado hipotecario acumula 14 meses consecutivos de crecimiento, aunque el ritmo fue más moderado que en julio, cuando el incremento llegó al 25%. El tipo de interés medio se situó en el 2,89%, el más bajo desde febrero de 2023, lo que está contribuyendo a mantener el interés por la financiación.

Sube el importe medio de los créditos concedidos

Uno de los datos más preocupantes del informe es el incremento del importe medio de las hipotecas, que se situó en 169.650 euros, un 15,5% más en tasa interanual. En total, el capital prestado ascendió a 5.644 millones de euros, lo que supone un aumento del 24,1%. Este crecimiento refleja que, aunque la demanda de vivienda sigue activa, los precios se han encarecido notablemente, lo que eleva tanto el esfuerzo financiero de los compradores como su nivel de endeudamiento.

En agosto, un 59,4% de las hipotecas fueron a tipo fijo, mientras que el 40,6% restante se contrató a tipo variable. Aunque los intereses se han moderado, la subida del capital medio indica que la vivienda continúa alejándose del alcance de muchas familias.

Un mercado en fase de ajuste

El comportamiento de agosto parece confirmar que el ciclo expansivo iniciado en 2023 podría estar entrando en una fase de ajuste. La salida de los inversores y el encarecimiento del producto, junto con la ralentización del ritmo de crecimiento hipotecario, apuntan a un escenario de moderación. Si bien las cifras globales del año siguen siendo positivas, el enfriamiento de la demanda podría consolidarse si los precios no se estabilizan y la financiación continúa tensionada.

En cualquier caso, el mercado inmobiliario español sigue mostrando una notable resistencia, con niveles de actividad elevados y una financiación aún asequible en términos históricos. Sin embargo, el equilibrio entre precios, demanda y crédito parece cada vez más delicado, especialmente si los tipos de interés se mantienen en niveles cercanos al 3% durante los próximos meses.

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