El mercado hipotecario español continúa mostrando dinamismo pese a las señales de enfriamiento que comienzan a vislumbrarse en el horizonte. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en agosto las 33.271 operaciones, lo que supone un incremento interanual del 7,5%. Un crecimiento que, aunque positivo, llega en un contexto de descenso de las compraventas y de un mercado que podría estar acercándose a su punto de madurez.

El importe medio de las hipotecas también muestra una tendencia al alza: 169.650 euros, lo que representa un incremento del 15,5% respecto al mismo mes del año anterior. En conjunto, el capital prestado por las entidades financieras ascendió a 5.644,8 millones de euros, un 24,1% más que en 2024. Estas cifras confirman que las entidades han mantenido su apuesta por el crédito hipotecario durante 2025, aunque los primeros análisis de expertos financieros apuntan a que los bancos ya están preparándose para un 2026 más moderado en cuanto a concesión de préstamos.

El importe medio de la hipoteca sube un 15,5%

Este aumento del importe medio no se explica únicamente por una mejora del poder adquisitivo de los compradores, sino por el encarecimiento de la vivienda y la falta de oferta en las principales zonas de demanda. Los compradores se ven obligados a asumir importes más altos, mientras los tipos de interés, aunque todavía moderados, han comenzado a repuntar de forma gradual. En agosto, el tipo de interés medio se situó en el 2,89%, el más bajo en tres años, con un plazo medio de amortización de 25 años.

Un dato relevante es el cambio en la estructura de los préstamos: el 59,4% de las hipotecas se constituyeron a tipo fijo, mientras que el 40,6% lo hicieron a tipo variable, la cifra más alta en más de un año. Este incremento del tipo variable podría estar relacionado con la expectativa de que el Euríbor mantenga cierta estabilidad a medio plazo, tras varios meses de descenso, favoreciendo hipotecas con condiciones iniciales más atractivas.

La firma de hipotecas por Comunidades Autónomas

El reparto territorial muestra importantes diferencias. Andalucía, con 6.731 operaciones, lidera el número de hipotecas constituidas, seguida de Cataluña (5.745), Madrid (4.482) y Comunidad Valenciana (3.877). En el otro extremo, las mayores subidas interanuales se registraron en Cantabria (+63,6%), Baleares (+41,8%) y Aragón (+39,8%), mientras que descendieron en Asturias (−15,6%), Extremadura (−12,5%), Madrid (−6,6%) y Andalucía (−2,1%).

En total, el número de fincas hipotecadas (viviendas, rústicas y urbanas) aumentó un 10,5% interanual, alcanzando 48.099 operaciones. El capital total prestado superó los 8.119 millones de euros, con un crecimiento del 45,7% respecto a agosto de 2024. Y en el acumulado de los ocho primeros meses de 2025, el número de hipotecas sobre vivienda crece un 22,9%, con avances del 39% en el capital prestado y del 13,2% en el importe medio.

Un marco de mayor esfuerzo presupuestario de los compradores

Este incremento del importe medio y del capital prestado se enmarca en un entorno de mayor esfuerzo económico para quienes buscan acceder a la vivienda. De acuerdo con el último Observatorio elaborado por la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), el presupuesto medio destinado a la compra de vivienda ha aumentado un 15% interanual, alcanzando los 200.738 euros.

El estudio detecta una brecha generacional significativa: los compradores mayores de 55 años destinan un 32% más a la adquisición que los menores de 35, una diferencia de más de 56.000 euros. Además, el 70% de las operaciones se realizan para la compra de vivienda habitual, mientras que la inversión con fines de rentabilidad representa ya un 11% del total, principalmente entre perfiles con ingresos superiores a 30.000 euros anuales.

La demanda se mantiene activa pero condicionada por la oferta y el precio

A pesar de la solidez de los datos, los analistas del mercado inmobiliario advierten que el actual nivel de actividad podría no sostenerse durante el próximo año. La retirada progresiva de inversores, unida a la escasez de vivienda disponible y a los altos precios en zonas urbanas y costeras, están empezando a enfriar el mercado.

Los bancos, por su parte, ajustan sus estrategias de riesgo ante la posibilidad de una menor demanda hipotecaria en 2026. Aunque el crecimiento de 2025 ha sido notable, la tendencia hacia una normalización del mercado es cada vez más evidente. En definitiva, las hipotecas crecen, pero el contexto macroeconómico y la evolución del mercado inmobiliario apuntan a un futuro más prudente, en el que la financiación continuará siendo clave, pero no en los niveles de expansión actuales.

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