El mercado inmobiliario español cerró el mes de agosto con una ligera caída del 1,3% en el número de compraventas de viviendas, según los últimos datos del Consejo General del Notariado. Aunque el descenso podría explicarse en parte por la coyuntura estacional del verano, lo cierto es que el sector empieza a percibir síntomas de enfriamiento más estructurales, ligados al incremento sostenido de los precios, la retirada progresiva de inversores y la ralentización general de la demanda. Desde diversas agencias inmobiliarias se advierte que las operaciones tardan más en cerrarse, los compradores son más cautos y el acceso a la financiación, pese a una leve mejora, continúa siendo un obstáculo.

Las operaciones por tipo de vivienda

En agosto se registraron 38.239 compraventas de vivienda, una cifra un 1,3% inferior a la del mismo mes de 2024. Sin embargo, el precio medio del metro cuadrado se situó en 1.728 euros/m², lo que supone un incremento interanual del 5,6%. La estadística notarial refleja así una paradoja: menos transacciones, pero a precios más altos.

Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos descendieron un 3,3%, hasta alcanzar las 27.822 unidades, mientras que las viviendas unifamiliares aumentaron un 4,5%, con 10.417 operaciones. En cuanto a precios, los pisos registraron un aumento del 8,1%, hasta los 1.993 euros/m², mientras que las unifamiliares alcanzaron los 1.312 euros/m², con un incremento más moderado del 2,5%.

Los datos evidencian que el mercado urbano, especialmente en grandes ciudades y zonas costeras, mantiene la tensión en los precios, mientras que el mercado rural y de viviendas independientes ofrece algo más de estabilidad. Las agencias coinciden en que la oferta sigue siendo limitada, lo que contribuye a mantener la presión al alza sobre el precio medio.

La situación de las compraventas en las distintas comunidades autónomas

El comportamiento del mercado ha sido desigual. Las compraventas aumentaron en ocho comunidades autónomas y se redujeron en las nueve restantes. Las mayores subidas se dieron en Castilla y León (12,6%), Aragón (11,8%), Extremadura (11,5%) y País Vasco (9%), mientras que los mayores descensos se registraron en Madrid (-14,5%), Baleares (-9,5%), Navarra (-7%) y Comunidad Valenciana (-5,7%).

El retroceso en Madrid y Baleares resulta especialmente significativo, ya que ambas regiones concentran gran parte del mercado de inversión nacional y extranjera. En ellas, los altos precios y la menor rentabilidad están disuadiendo tanto a compradores particulares como a fondos de inversión. En contraste, comunidades como Castilla y León o Aragón muestran un dinamismo relativo, gracias a precios más asequibles y a la atracción de compradores que buscan alternativas fuera de las grandes capitales.

El precio continúa incrementándose

A pesar del menor número de operaciones, el precio de la vivienda continúa su escalada. En 15 autonomías se registraron subidas, algunas de ellas de doble dígito, como en Cantabria (21,6%), Extremadura (20,2%), Islas Baleares (20,1%), Región de Murcia (15,2%) o Comunidad Valenciana (11,3%). Solo Castilla-La Mancha (-12,8%) y Asturias (-3,1%) registraron descensos.

Este comportamiento confirma que la vivienda sigue siendo un bien refugio, especialmente en las zonas turísticas, donde la escasez de oferta y la presión del alquiler vacacional mantienen los precios en niveles elevados. Sin embargo, esta dinámica también está expulsando a compradores locales, que se ven desplazados hacia áreas periféricas o hacia viviendas de menor tamaño.

Ante el incremento de los precios desciende el tamaño de las viviendas

El informe notarial también refleja un descenso del 0,5% en la superficie media de las viviendas adquiridas, un dato que encaja con la estrategia de muchos compradores: ajustar el tamaño para contener el gasto total. En cinco comunidades, como Asturias (+15,1%), La Rioja (+13,9%) o País Vasco (+9,8%), aumentó la superficie media, pero en las doce restantes se redujo, especialmente en Cantabria (-12,4%), Galicia (-5,4%) y Cataluña (-2,6%).

La tendencia apunta a que, ante la subida del precio por metro cuadrado, muchos compradores optan por viviendas más pequeñas o en ubicaciones más asequibles. Las agencias consultadas reconocen que este comportamiento se está generalizando, y que cada vez más familias priorizan una compra viable frente a una ideal.

La creación de sociedades

A pesar del contexto de desaceleración en las compraventas, el tejido empresarial muestra signos de actividad. En agosto se constituyeron 5.310 nuevas sociedades, un 4,7% más que en el mismo mes del año anterior. Destacan los aumentos en Castilla-La Mancha (+26,5%), Extremadura (+24,4%) y Cantabria (+20,8%), mientras que Navarra (-41,2%) y Asturias (-23,2%) registraron fuertes caídas.

El incremento de sociedades podría responder al impulso de nuevas fórmulas de inversión inmobiliaria y cooperativas de vivienda, que buscan alternativas al modelo tradicional. Sin embargo, el peso de la financiación y la incertidumbre regulatoria siguen limitando su impacto real.

En conjunto, los datos confirman que el mercado inmobiliario español entra en una fase de moderación. El verano ha dejado un respiro estadístico, pero las señales que llegan desde las agencias inmobiliarias y los compradores son claras: los precios continúan subiendo, las operaciones se ralentizan y el acceso a la vivienda sigue siendo un desafío estructural.

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