El Tribunal Supremo ha vuelto a mover ficha en el siempre espinoso terreno del alquiler y lo ha hecho con una decisión que tendrá efectos directos en miles de contratos. El Alto Tribunal ha dejado claro que no cabe anular una cláusula que imponga al inquilino el pago del IBI y de la tasa de basuras por el simple hecho de que el contrato no especifique su importe exacto. En otras palabras: no es necesario fijar la cifra, porque ambos tributos son gastos susceptibles de individualización y, por tanto, quedan fuera del artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Una resolución que desmonta de raíz el argumento utilizado por muchos arrendatarios para negarse a pagar y que refuerza, de paso, el peso de la autonomía contractual en un mercado del alquiler ya bastante tensionado.

Tanto el IBI como la tasa de basuras son susceptibles de individualización

La sentencia parte de un caso concreto: una pareja que firmó un contrato en 2020 en el que se especificaba —sin rodeos— que el IBI, la comunidad y la tasa de basuras corrían por cuenta de los arrendatarios. En 2021 pagaron sin rechistar, pero en 2022 decidieron dejar de hacerlo. Su argumento: la cláusula era nula porque el contrato no incluía el importe del IBI ni de la tasa.

El juzgado de primera instancia en Ibiza les dio la razón. Pero la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca revocó el fallo y el asunto terminó en el Supremo, que ha sido rotundo: estos tributos recaen individualmente sobre la vivienda, no necesitan una determinación posterior y pueden pactarse libremente entre las partes. Es decir, la validez del pacto no depende de que figure la cifra, sino de que exista un acuerdo contractual claro.

La Sala añade que los gastos individualizables —como el IBI y las basuras— no se rigen por el artículo 20.1 LAU, pensado para otros supuestos. Y remata: si el inquilino aceptó expresamente pagar esos tributos, el pacto es plenamente exigible, con o sin importe detallado.

¿Quién paga el IBI y la tasa de basuras?

Aunque el propietario es, ante el Ayuntamiento, el obligado tributario, la repercusión al inquilino es perfectamente legal si aparece pactada en el contrato. Y esto aplica incluso a los arrendamientos anteriores a 2025 que ya incluían una previsión genérica sobre tasas, aunque no existiera aún la nueva tasa municipal de basuras.

El Supremo recuerda que el inquilino paga aquello que haya aceptado por escrito, siempre que el gasto pueda individualizarse respecto del inmueble. Y sí: el IBI y la tasa de basuras cumplen esa condición.

¿Qué sucede si un inquilino se niega a pagar?

Aquí es donde la sentencia pone orden. En el caso analizado, los arrendadores reclamaron judicialmente el pago y ejercieron una acción de desahucio por falta de pago del IBI y de la tasa de basuras. La Audiencia Provincial estimó la demanda, declaró resuelto el contrato, ordenó el desalojo y obligó a los inquilinos a pagar 1.006 euros correspondientes a las cuotas impagadas de 2022 y 2023.

La cuestión llegó al Supremo, que confirmó que el impago de estos tributos, cuando están pactados, constituye causa válida de desahucio. No hay matices: si el contrato dice que el inquilino los asume y deja de abonarlos, incurre en incumplimiento contractual grave.

¿Es causa de anulación del contrato y desalojo?

Sí. La resolución deja claro que:

– La cláusula es válida.
– El pacto es exigible.
– El impago puede llevar al desahucio.

El Tribunal Supremo subraya que los arrendatarios pagaron un año entero, lo que demuestra que conocían y aceptaban la cláusula. La aceptación inicial es incompatible con la posterior negativa a abonar los tributos.

¿Qué sucede con la nueva tasa de basuras?

Aquí entra un matiz interesante. La nueva tasa de basuras —vigente en muchos municipios a partir de 2025— plantea dudas en los contratos anteriores a su implantación, puesto que obviamente no pudo figurar en ellos.

Las interpretaciones están divididas: asociaciones de inquilinos defienden que el propietario debe asumirla, mientras que otras posturas sostienen que corresponde al arrendatario por ser quien genera el residuo. Con la jurisprudencia del Supremo sobre la mesa, la lectura más razonable es que si el inquilino es el beneficiario directo del servicio, también debe asumir la tasa, salvo que el contrato disponga lo contrario o deje claro que el arrendador cubre ese gasto.

Es decir: si no hay cláusula que lo atribuya al propietario, la tasa puede repercutirse al inquilino por la propia naturaleza del servicio.

¿Pueden cobrármela si no aparece en el contrato?

No. Aunque el principio general apunta a que quien disfruta del servicio debe pagarlo, si el contrato no prevé la repercusión, el propietario no puede exigirla posteriormente. Otra cosa es la relación del Ayuntamiento con el propietario, que siempre será el obligado al pago.

Para evitar conflictos —cada vez más frecuentes con la nueva tasa— los expertos aconsejan que el contrato incluya una cláusula específica indicando si el arrendatario asume ese coste y en qué condiciones.

En definitiva, el Supremo ha zanjado un debate que llevaba años generando litigios: el importe del IBI y de la tasa de basuras no tiene por qué figurar en el contrato para que su pago sea exigible al inquilino, siempre que exista un pacto claro y estos gastos sean individualizables. Una decisión que aporta seguridad jurídica en plena escalada de conflictos entre propietarios e inquilinos y que obliga, una vez más, a leer la letra pequeña antes de firmar… o antes de dejar de pagarla.