Si hay algo que define al mercado inmobiliario español en 2025 no es la falta de oferta, ni los tipos de interés, ni las reformas de la normativa. Es una escena mucho más cotidiana: una agencia inmobiliaria intentando explicar, por enésima vez, a un propietario que tiene que pagar un certificado de eficiencia energética que cuesta entre 60 y 150 euros… y viendo cómo el dueño pone la misma cara que si le hubieran comunicado una expropiación. Por ese precio, algunos actúan como si les estuvieran rayando el coche en el garaje.
Desde 2013, cuando el certificado de eficiencia energética se hizo obligatorio para vender o alquilar una vivienda, el propietario medio ha desarrollado un don especial: convertir un trámite menor en un drama nacional. No estamos hablando de cambiar todas las ventanas, ni de aislar la fachada, ni de instalar aerotermia. No. Estamos hablando de un papel, firmado por un técnico, registrado en la comunidad autónoma y que, además, tiene una validez de diez años en la mayoría de los casos. Pero para muchos propietarios el CEE es “una tontuna moderna”, “otra manera de sacar dinero”, “un invento de Bruselas para fastidiar” y, en general, una conspiración contra su billetera.
Mientras tanto, la inmobiliaria que intenta hacer bien su trabajo se traga todo el esperpento: tiene que cumplir la ley, tiene que publicitar la calificación energética en los anuncios, tiene que evitar sanciones que van desde los 300 a los 6.000 euros… y al mismo tiempo aguantar la cicatería ridícula de quien se cree muy listo porque ha encontrado una fórmula mágica: “poned en trámite en el anuncio y ya está”. Claro. Como si la administración y los bancos fueran tontos y no hubieran visto el truco las últimas tres mil veces.
Un largo camino que comenzó en 2013… con el famoso “en trámite”
La historia es sencilla: en 2013 entra en vigor el Real Decreto que obliga a disponer del certificado de eficiencia energética antes de publicitar la vivienda en venta o alquiler. Desde ese momento, la etiqueta energética debe figurar en todos los anuncios, ya sea en portales, webs inmobiliarias o escaparates físicos. En teoría, el comprador o inquilino tiene derecho a saber si la vivienda es una nevera mal aislada o algo mínimamente digno. En la práctica, lo que aparece es el gran invento nacional: la coletilla “CEE en trámite”.
“El trámite” más largo de la historia de España. Hay pisos que llevan con el certificado “en trámite” más tiempo del que estuvo en obra el edificio. Pero nada, ahí sigue la frase, como si fuera un salvoconducto. El propietario se siente muy hábil: cree que ha esquivado otro “impuesto encubierto”. Lo que no sabe —o no quiere saber— es que lo que está esquivando es la ley, y que si alguien acaba sancionado no suele ser él, sino la agencia que se arriesga a publicitar su vivienda.
Porque, por si no fuera bastante absurdo que un propietario se niegue a pagar 100 euros para vender un piso de 250.000, lo verdaderamente grotesco es que la ley mira antes a quien publica el anuncio que al que se niega a cumplir. Y ahí es donde la inmobiliaria se convierte en víctima perfecta: o presiona al propietario hasta que pague, o paga ella, o se expone a una multa. El propietario, mientras tanto, se permite el lujo de negociar: “Si lo queréis, pagadlo vosotros; bastante hago dejándoos mi casa para venderla”.
La obligatoriedad no se discute; el control ha sido una broma (hasta ahora)
Sobre el papel, no hay discusión: el certificado energético es obligatorio para vender o alquilar, y hay que mostrar la calificación en el anuncio desde el primer momento. El contrato, la firma en notaría, el banco, el tasador… todo el circuito legal da por hecho que ese documento existe. Otra cosa es lo que pasa en la calle y en los portales, donde durante años la norma ha sido una mezcla de “mirar para otro lado” y “poner algo para cubrir el expediente”.
El control administrativo, salvo honrosas excepciones como Navarra o País Vasco, ha sido a ratos inexistente, a ratos anecdótico. Eso ha alimentado la sensación del propietario de que esto es “papel mojado”, que no pasa nada, que “si cuela, cuela” y que, en el peor de los casos, ya se hará “a última hora en la notaría”. Esa frase también es un clásico: “Tranquilos, esto se lleva a notaría y ya está”. Como si el notario tuviera una impresora mágica de CEE en el despacho.
El problema es que el panorama ha cambiado: las comunidades autónomas empiezan a inspeccionar, el nuevo marco normativo endurece la exigencia y las sanciones a inmobiliarias que exponen inmuebles sin etiqueta son más numerosas. Mientras tanto, el propietario sigue en su papel de víctima del sistema; la verdadera víctima es la inmobiliaria, que sufre al regulador por arriba y al propietario tacaño por abajo.
Argumentos y picaresca: el museo del “no pienso pagar por esa tontería”
Si hiciéramos un catálogo de excusas para no pagar el certificado de eficiencia energética, tendríamos material para varias temporadas de una serie. El repertorio es siempre el mismo, repetido con pequeñas variaciones, como si los propietarios compartieran manual:
Primero, el clásico “está en trámite”, que en el idioma del sector significa “no pienso pagar mientras pueda seguir anunciando sin que me pillen”. Después viene el “eso que lo pague el comprador”, que es la versión inmobiliaria de vender un coche sin ITV y exigir que el nuevo dueño se la saque antes de circular.
Luego aparece la nueva moda: “que lo pague la inmobiliaria”. Total, “para lo que hacen”. El propietario, que pretende que le gestionen la venta de su patrimonio, que le filtren visitas, que le negocien ofertas, que le lleven la documentación impoluta a notaría y que le resuelvan problemas con el banco, ve normal que la agencia asuma además el coste de un certificado que, legalmente, es su obligación como propietario. Y si la inmobiliaria protesta, la respuesta está lista: “Pues ya buscaré otra que sí lo haga”.
Mientras tanto, muchos de esos mismos propietarios que discuten 90 euros por un CEE sueltan 4.000 en una encimera de cocina “efecto mármol italiano”, 7.000 en un sofá “de piel buena” o 15.000 en una reforma “para dejarlo mono”. Pero el certificado, ese papel que permite anunciar, tasar y firmar una compraventa sin sobresaltos, ese no. Ese es “un saca cuartos”. La lógica se fue de la vivienda hace tiempo.
Y por supuesto, no falta el argumento estrella: “En Idealista hay muchos anuncios sin certificado”. Como si la legalidad se midiera por lo que aguanta un portal. El propietario usa el portal como espejo moral: si otros incumplen, él también. Si no se multa a todo el mundo a la vez, entonces no existe el problema. Lo que no acaba de entender es que en cuanto se cumpla de verdad la norma y los portales bloqueen anuncios sin etiqueta —como ya se hace en otros ámbitos, tipo viviendas turísticas—, será el primero en correr… a pedir cita al técnico, claro.
El círculo se cierra: notario, tasador, banco… y la agencia pagando el pato
Durante unos años, la trampa fue relativamente sencilla: se anunciaba la vivienda sin certificado, se buscaba comprador, se iba tirando, y ya en el tramo final se llamaba a un técnico para hacer el CEE deprisa y corriendo antes de firmar. Todos habían mirado hacia otro lado y el propietario se sentía el listo de la película.
Pero la cosa cambió. Con la actualización normativa y, en concreto, con la Orden ECM/599/2025, el certificado se convierte en requisito imprescindible para emitir una tasación hipotecaria válida. Ya no es solo el notario quien lo pide. Ahora:
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El tasador no puede cerrar informe sin CEE vigente y registrado.
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El banco no puede conceder hipoteca sin ese informe completo.
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La agencia inmobiliaria no debería ni anunciar sin adjuntar la calificación.
Es decir, sin certificado energético no hay anuncio legal, ni tasación, ni hipoteca. Pero aun así, seguimos viendo propietarios que se plantan, que regatean el precio del certificado, que quieren retrasarlo “hasta ver si hay comprador seguro”, como si hoy se pudiera llegar al notario improvisando papeles la semana antes.
Ahí es donde la inmobiliaria queda atrapada: si se ajusta estrictamente a la ley y se niega a comercializar sin CEE, pierde captaciones porque otro competidor menos escrupuloso acepta el encargo “en trámite”; si decide ser legal y ágil, termina pagando ella el certificado para no perder el cliente y, de paso, no jugarse una sanción. El resultado es grotesco: la agencia invierte dinero para cumplir una obligación que la norma impone al propietario, y además tiene que aguantar que éste le diga que “cobra mucho por abrir la puerta”.
Los particulares: campeones del “yo voy por libre” y las inmobiliarias en la diana
El caso del vendedor particular es todavía más pintoresco. Una parte importante de los anuncios privados siguen funcionando a base de “CEE en trámite”, “no obligatorio”, “pendiente”, “no lo tengo” o, directamente, sin ninguna mención. La administración ha sido amable con ellos, casi paternalista. Mientras tanto, en algunas comunidades se apunta directamente a la inmobiliaria: si el anuncio está en el escaparate de una agencia sin etiqueta energética, la multa va a la empresa, no al propietario. Se sanciona al intermediario, no al dueño que se niega a pagar el certificado.
De nuevo, la inmobiliaria es la víctima perfecta: es visible, tiene CIF, tiene local, se la puede inspeccionar, se la puede sancionar y se la puede señalar. El propietario, en cambio, se mueve más difusamente: publica como particular, se esconde tras el “nadie me informó”, “no sabía nada” o “yo pensé que eso era para los profesionales”. Todo el peso de la burocracia cae sobre la espalda de quien más hace por que la operación salga adelante… y menos margen tiene para decir que no.
No deja de ser irónico: el agente inmobiliario —ese al que tantos propietarios desprecian diciendo que “cobra por nada”— es el que termina pagando de su bolsillo el certificado para que la compraventa no se bloquee por culpa de una tacañería de 100 euros.
Avanzar hacia la eficiencia energética… a pesar de los que protestan por todo
Lo más curioso de toda esta historia es que el certificado de eficiencia energética no nació como un capricho recaudatorio, sino como una herramienta para medir y reducir el consumo de energía de los edificios. Informa del gasto, de las emisiones, señala mejoras, permite comparar viviendas… y forma parte de una política europea para no seguir tirando energía por la ventana —literalmente— con ventanas de aluminio y sin rotura de puente térmico de los años 80.
Pero intentar explicarle esto a cierto tipo de propietario es misión imposible. Para muchos de ellos, el CEE es un papel absurdo que “nadie mira”, “al comprador le da igual” y “el notario ni lo comenta”. Lo de que ahora lo pidan tasadores y bancos ya se lo tomarán en serio cuando el banco diga “no hay hipoteca hasta que se registre el certificado”. Entonces, curiosamente, la urgencia aparecerá de golpe.
Mientras tanto, el sector profesional, las agencias que hacen las cosas bien y los técnicos serios, van un paso por delante: saben que el certificado es obligatorio desde el anuncio, saben que la administración ha empezado a sancionar, saben que el banco ya lo exige, y saben que el camino va hacia más control, no hacia menos. A partir de cierto punto, las letras F y G dejarán de ser un detalle anecdótico para convertirse en un problema real: restricciones, obligaciones de mejora, menor financiación, peores condiciones.
Ahí, el propietario que hoy discute 90 euros se encontrará de frente con el coste real de no haber querido entender nada: reformas obligatorias, rebajas por ineficiencia, compradores más exigentes y un mercado en el que nadie quiere pagar precio de oro por un coladero energético.
La agencia paga el certificado y además da las gracias
Al final, la escena se repite una y otra vez: La agencia explica la obligación del certificado de eficiencia energética. El propietario protesta, minimiza, discute, inventa excusas. La ley aprieta, el tasador no puede tasar, el banco no puede prestar. La operación peligra por… 100 euros.
Y entonces la inmobiliaria, para salvar la captación, para cumplir la ley y para no perder semanas de trabajo, respira hondo, contrata al técnico y paga ella el CEE. Después lo integra en honorarios o lo asume como coste comercial. Y el propietario, lejos de sentir vergüenza, sale contento: “Mira qué bien, estos me lo han regalado”. Regalado no: lo han pagado ellos para compensar tu tacañería.
La conclusión es tan simple como incómoda: en un mercado donde se mueven cientos de miles de euros por operación, que una compraventa pueda verse comprometida por la negativa del propietario a asumir 100 euros de certificado energético es un síntoma claro de cómo entendemos las obligaciones. Y mientras no se sancione de verdad a quien incumple, la víctima seguirá siendo la misma: la agencia inmobiliaria que intenta hacer las cosas bien en un ecosistema lleno de atajos, excusas y dramas sobreactuados por un papel barato que, nos guste o no, ha venido para quedarse.
Eduardo Lizarraga
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