El mercado de la vivienda en España empieza a recibir una señal que, aunque todavía insuficiente, resulta relevante en un contexto de precios de compra y alquiler tensionados, escasez de oferta residencial y un euríbor que ha comenzado a encarecer el acceso a la hipoteca. Por primera vez en muchos años, el número de viviendas de uso turístico ha descendido en los principales destinos urbanos y turísticos del país, un movimiento que puede empezar a aliviar la presión sobre el parque residencial.

Según el último informe de valoración turística de Exceltur, el lobby que agrupa a 29 grandes empresas del sector, las plazas en viviendas turísticas en las 25 principales ciudades españolas se redujeron un 4,1% entre julio y noviembre de 2025, lo que supone la desaparición de 15.963 plazas y deja el total en 366.375.

Esta corrección es especialmente significativa porque las viviendas turísticas han sido uno de los principales factores de expulsión de vecinos de los centros urbanos, al absorber miles de pisos que antes se destinaban al alquiler habitual y reconvertirlos en alojamientos mucho más rentables para los propietarios.

El número de viviendas de uso turístico en las 25 principales ciudades españolas se redujo un 4,1 %

La caída detectada por Exceltur no es fruto del azar. Llega tras la entrada en vigor, en julio de 2025, de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, que obliga a registrar los inmuebles que se alquilan de forma temporal, y tras un mayor esfuerzo de las administraciones para controlar y eliminar la oferta ilegal.

El vicepresidente ejecutivo de Exceltur, Óscar Perelli, lo ha resumido con claridad: “Esta ventanilla ha favorecido el cumplimiento de las crecientes normativas autonómicas y locales”. Aun así, ha advertido de que todavía queda mucho por hacer, ya que solo en Madrid existirían más de 16.000 pisos turísticos que operan fuera de la ley.

Para el mercado residencial, este ajuste tiene una importancia estratégica. Cada vivienda turística que desaparece es una oportunidad para que vuelva al alquiler tradicional o a la venta, ampliando una oferta hoy claramente insuficiente frente a una demanda que no deja de crecer.

El comportamiento en diferentes ciudades

El ajuste no ha sido homogéneo. Cinco grandes destinos concentran el 68,6% de todas las plazas en viviendas turísticas: Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y Sevilla, con 251.117 plazas en conjunto. Es precisamente en estas ciudades donde la presión sobre el alquiler y la compra es más intensa.

Madrid lidera el ranking con 75.610 plazas, tras un recorte del 7,8% respecto a 2024, mientras que Barcelona, con 71.169 plazas, ha registrado un ligero aumento interanual del 3,8%, aunque en perspectiva histórica ha logrado una reducción muy significativa desde su máximo de 2018.

En el otro extremo, Málaga ha alcanzado su máximo histórico con 38.848 plazas y un crecimiento del 3,3%, pese a haber aprobado una moratoria de tres años para nuevas licencias. Valencia, con 33.172 plazas, ha logrado una reducción del 12,2% en solo un año, mientras que Sevilla, con 32.318 plazas, ha crecido un 4%, favorecida por una normativa autonómica más laxa.

Este mapa evidencia que la regulación local importa, y mucho, a la hora de contener el impacto del turismo sobre la vivienda.

Ajuste sin precedentes en tres de los destinos turísticos que más vivienda turística tienen

Donde el cambio ha sido más contundente es en destinos especialmente saturados. Ibiza y Palma de Mallorca son dos ejemplos paradigmáticos. Ibiza ha pasado de 7.281 plazas en 2017 a solo 1.469 en 2025, lo que supone un recorte del 79,8%, y la mitad de esa reducción se ha producido solo en el último año. Palma, por su parte, ha eliminado un 63,2% de su oferta desde su máximo de 2017, hasta quedarse en 5.853 plazas.

Estos datos demuestran que cuando hay voluntad política y control administrativo, el fenómeno de los pisos turísticos puede revertirse, liberando miles de viviendas para el uso residencial.

La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos ha sido clave para erradicar la ilegalidad

Uno de los grandes problemas del auge de las viviendas turísticas ha sido la proliferación de oferta ilegal, imposible de controlar sin herramientas adecuadas. La Ventanilla Única Digital ha permitido cruzar datos, identificar inmuebles no registrados y facilitar la actuación de las administraciones.

Para Aquimicasa, esta herramienta es clave porque la ilegalidad ha sido uno de los grandes motores de la especulación: pisos que escapaban al control fiscal, urbanístico y de consumo, y que competían de forma desleal con el alquiler residencial, encareciendo los precios y reduciendo la oferta.

También el papel de los distintos ayuntamientos que ya no ven con buenos ojos las viviendas turísticas

La tendencia también refleja un cambio de actitud en muchos ayuntamientos. Barcelona ha ido más lejos y su alcalde, Jaume Collboni, ha prometido que en 2028 no habrá viviendas de uso turístico en la ciudad. Otras ciudades, como Málaga, han optado por moratorias, mientras que en Madrid el ajuste ha sido más tímido, apenas un 6,1% desde 2018.

Este giro político responde a una realidad evidente: el turismo sin límites expulsa a los residentes, vacía barrios, convierte los centros de las ciudades en parques temáticos y convierte la vivienda en un activo puramente especulativo.

En 2026 se prevé un buen año turístico

Paradójicamente, este ajuste se produce en un momento de excelentes previsiones para el turismo. Exceltur estima que en 2026 el sector generará 229.372 millones de euros de valor añadido, elevando su aportación al 13,1% del PIB, y que las ventas de las empresas crecerán un 3,9%.

El gran reto será que este crecimiento no vuelva a apoyarse en la expansión descontrolada de las viviendas turísticas, que la propia Exceltur identifica como el principal riesgo para el sector.

Desde la óptica del mercado inmobiliario y del derecho a la vivienda, el mensaje es claro: un turismo fuerte es compatible con un mercado residencial sano solo si se ponen límites a la especulación inmobiliaria. La caída de las viviendas turísticas en 2025 es un primer paso, pero todavía queda un largo camino para devolver a las ciudades una oferta de vivienda suficiente, accesible y estable.