El mercado del alquiler en España inicia 2026 con un giro relevante en uno de sus indicadores clave. El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), publicado por el INE, se situó en diciembre en el 2,32% interanual, su nivel más alto desde que comenzó la serie en noviembre de 2024, pero por debajo de la inflación, que cerró el mes en el 2,9%.
Es un hecho poco habitual en la historia reciente del alquiler: durante años, el IPC ha actuado como un potente acelerador de las rentas, pero ahora el índice oficial que regula los contratos firmados tras la Ley de Vivienda introduce un freno automático que evita subidas desproporcionadas.
Para miles de hogares, este diferencial es decisivo. En un mercado tensionado por la escasez de oferta, el IRAV se ha convertido en una de las principales herramientas de contención del precio del alquiler.
Se aplicará a los contratos firmados desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023
El IRAV solo se aplica a los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados desde el 25 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda. Estos contratos deberán usar obligatoriamente este índice para su revisión anual, lo que supone que en diciembre la subida máxima será del 2,32%.
Por el contrario, los contratos anteriores a esa fecha continúan actualizándose según lo pactado en el contrato, que en la mayoría de los casos es el IPC. Con la inflación de diciembre en el 2,9%, estos arrendamientos experimentarán una subida mayor.
La diferencia no es menor: un alquiler medio de 1.000 euros subirá unos 23 euros al mes con el IRAV, frente a casi 29 euros mensuales con el IPC. Esta brecha explica por qué el nuevo índice se ha convertido en un elemento central del debate sobre la protección de los inquilinos.
Para los contratos anteriores se aplicará el 2,9%, que es el IPC de diciembre
El dato definitivo del IPC de diciembre, 2,9%, es el que se aplicará en la actualización de los contratos firmados antes de mayo de 2023 si así lo recoge el contrato.
En los grandes mercados urbanos —Madrid, Barcelona, Valencia, Palma o Bilbao—, donde las rentas medias ya superan los 1.100 euros mensuales, estas subidas se traducen en incrementos de entre 350 y 470 euros al año, una cifra que impacta directamente en la capacidad de gasto de los hogares.
Este escenario confirma una de las grandes fracturas del mercado: dos inquilinos con viviendas similares pueden sufrir subidas muy diferentes solo por la fecha en que firmaron su contrato.
¿Cómo se calcula el IRAV?
El IRAV no es un índice arbitrario. El INE lo construye combinando tres variables:
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La tasa de variación anual del IPC
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La tasa de inflación subyacente
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Una media ajustada que tiene en cuenta las diferencias entre ambas y un parámetro vinculado al crecimiento a largo plazo
A estos valores se les aplica un coeficiente moderador definido por los ministerios de Vivienda y Economía, en función de la situación del mercado del alquiler.
El resultado final es siempre el menor de los tres valores, lo que garantiza que el índice nunca pueda dispararse por encima de la inflación ni de la subyacente, actuando como un límite automático a las subidas.
El IRAV ya acumula siete meses consecutivos por encima del 2%
El dato de diciembre confirma una tendencia sostenida. El IRAV lleva siete meses consecutivos por encima del 2%, desde el 2,10% de junio hasta el 2,32% actual.
La subida ha sido gradual pero constante, reflejando que, aunque la inflación se ha moderado, las presiones estructurales del mercado del alquiler siguen muy presentes, impulsadas por la falta de vivienda disponible, el crecimiento demográfico y la concentración de la demanda en grandes ciudades y zonas turísticas.
¿Cómo hay que actuar para poder actualizar la renta?
Para que un propietario pueda actualizar legalmente la renta deben cumplirse dos requisitos:
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Que el contrato incluya expresamente la posibilidad de revisión anual.
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Que el arrendador avise por escrito con un mes de antelación al inquilino.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la nueva renta solo será exigible a partir del mes siguiente al aviso, y el inquilino puede solicitar la certificación del INE que acredite el índice aplicado.
Si el contrato no prevé actualización, no puede subirse la renta durante toda su vigencia.
¿Cuáles son las previsiones de IRAV e IPC para este año que comienza?
Las previsiones apuntan a que la inflación seguirá moviéndose en torno al 2%–3% durante 2026, en un contexto de moderación económica y normalización monetaria. Si este escenario se cumple, el IRAV previsiblemente se mantendrá ligeramente por debajo del IPC, consolidando su papel como mecanismo de contención.
En un mercado de alquiler donde la oferta sigue siendo insuficiente y los precios de salida continúan elevados, este diferencial será clave para evitar una espiral de empobrecimiento de los inquilinos y para limitar el trasvase de las tensiones del mercado de compraventa al alquiler.
Para Aquimicasa, el comportamiento del IRAV en 2026 será uno de los grandes termómetros para medir si la política de vivienda logra equilibrar, al menos parcialmente, un mercado que sigue siendo uno de los principales focos de desigualdad económica en España.
