El mercado hipotecario volvió a mostrar en noviembre una fortaleza difícil de discutir. Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó las 43.319 operaciones, lo que supone un incremento interanual del 12,4%. Aunque el dato es inferior al registrado en octubre, confirma una tendencia claramente expansiva que se mantiene desde hace más de un año y que conecta directamente con el elevado volumen de compraventas y con unas condiciones de financiación que, pese a ligeros ajustes, siguen siendo atractivas para buena parte de la demanda.

Este comportamiento replica casi punto por punto lo ocurrido en el mercado de compraventa. Hace apenas una semana, el INE informaba de 58.546 transmisiones de vivienda en noviembre, una cifra inferior a la del mes anterior pero muy superior a la del mismo periodo de 2024. En el caso de las hipotecas sucede exactamente lo mismo: menos operaciones que en octubre, pero muchas más que hace un año, lo que refuerza la idea de que el enfriamiento mensual responde a factores estacionales más que a un cambio de ciclo.

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas fue de 43.319

Las 43.319 hipotecas firmadas en noviembre representan, además, el mejor registro para este mes desde 2010. Solo las 43.797 operaciones de aquel año superan, aunque por un margen mínimo, la cifra de 2025. La comparación no es menor, ya que 2010 fue el último ejercicio en el que el mercado hipotecario español superó con claridad el medio millón de préstamos firmados. Con los datos acumulados hasta noviembre, el ejercicio actual ya suma 463.232 hipotecas, superando ampliamente el total de todo 2024 (425.522) y situándose como el año de mayor actividad hipotecaria de los últimos quince años.

En términos diarios, el ritmo también es revelador. Entre enero y noviembre se han firmado una media de 2.005 hipotecas por día laborable, frente a las 1.687 del conjunto de 2024. Esto supone un aumento superior al 18% y confirma que el mercado se mueve en niveles que no se veían desde antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.

El importe medio de las hipotecas sobre viviendas aumentó un 11,7%

Más allá del número de operaciones, el crecimiento del mercado hipotecario se apoya de forma decisiva en el aumento del capital financiado. El importe medio de las hipotecas sobre viviendas se situó en 170.771 euros, lo que representa un incremento interanual del 11,7% y una subida del 2,2% respecto a octubre. Es la segunda cifra más elevada de todo el año y refleja con claridad el impacto directo del encarecimiento de la vivienda.

En conjunto, el capital prestado para la compra de viviendas ascendió a 7.397,6 millones de euros, un 25,6% más que en noviembre de 2024. En el acumulado del año, el crecimiento del capital financiado supera ya el 32%, muy por encima del avance en el número de operaciones, lo que evidencia que el problema del acceso a la vivienda no es solo cuantitativo, sino también económico. Cada hipoteca es, de media, más elevada porque los precios continúan al alza en un contexto de oferta insuficiente y fuerte competencia entre compradores.

El tipo de interés aplicado

El crecimiento del mercado hipotecario se produce, además, con un tipo de interés que sigue relativamente contenido. En noviembre, el interés medio aplicado a las nuevas hipotecas sobre viviendas fue del 2,97%, con un plazo medio de 25 años. Se trata de un ligero repunte respecto a meses anteriores, pero el tipo se mantiene por debajo del 3% desde enero y continúa siendo más bajo que el registrado un año antes, como consecuencia de la relajación de la política monetaria durante la primera parte del ejercicio.

El reparto por modalidades apenas varía respecto a octubre. El 61,5% de las hipotecas se constituyó a tipo fijo, frente al 38,5% a tipo variable. El tipo medio inicial fue del 2,94% en las hipotecas fijas y del 3,01% en las variables, confirmando que el comprador medio sigue priorizando la estabilidad frente a la incertidumbre futura de los tipos.

Las hipotecas por comunidades autónomas

El crecimiento no ha sido homogéneo en todo el territorio. Las mayores subidas interanuales en el número de hipotecas sobre viviendas se registraron en Cantabria (54,3%), Comunitat Valenciana (25,7%) y Andalucía (25,2%), seguidas por el País Vasco (21,6%). También destacan los avances de Murcia, Galicia y Canarias, todas ellas por encima o en línea con la media nacional.

En el lado contrario, Baleares (-9,2%), Aragón (-7,3%), Comunidad de Madrid (-3,3%) y Navarra presentan descensos interanuales, aunque en algunos casos estas caídas se explican por el fuerte crecimiento registrado en ejercicios anteriores y por el impacto de la estacionalidad en mercados especialmente tensionados.

La comparativa con los resultados de octubre y también por territorios

Si la comparación se realiza en términos mensuales, noviembre arroja un descenso del 17% respecto a octubre, un comportamiento habitual en el mercado hipotecario español. No obstante, este ajuste ha sido más acusado en comunidades como Extremadura y Baleares, mientras que País Vasco, Cantabria y Ceuta lograron aumentar ligeramente el número de operaciones frente al mes anterior. En términos absolutos, las caídas de Madrid y Cataluña explican buena parte del retroceso global.

Con los resultados de diciembre se podrían superar las 600.000 hipotecas firmadas

A falta de conocer los datos de diciembre, todo apunta a que 2025 cerrará como el año con mayor actividad hipotecaria desde 2010. Aunque el último mes del ejercicio suele ser más flojo, el volumen acumulado deja la puerta abierta a acercarse, o incluso superar, las 600.000 hipotecas firmadas. En cualquier caso, el mensaje es claro: el mercado hipotecario crece con fuerza, impulsado por una demanda sostenida, una financiación todavía accesible y un problema estructural de escasez de vivienda que sigue presionando al alza los precios y los importes financiados.

Un contexto que, lejos de aliviar las dificultades de acceso, confirma que el dinamismo hipotecario convive con uno de los mayores retos sociales y económicos del mercado residencial español.