El mercado residencial andaluz cerró 2025 con subidas generalizadas del precio de la vivienda en todas las capitales de provincia, confirmando un ciclo claramente alcista que, aunque empieza a mostrar signos de moderación en los ritmos de crecimiento, sigue tensionando el acceso a la vivienda. Así lo recoge el Barómetro del Mercado Residencial de Andalucía elaborado por Gloval, que apunta a incrementos interanuales significativos tanto en las grandes capitales como en sus áreas metropolitanas y municipios de referencia. Este comportamiento se produce en un contexto marcado por una demanda sostenida, una oferta claramente insuficiente y una obra nueva que no logra absorber las necesidades reales del mercado, especialmente en vivienda habitual.

Andalucía reproduce así un patrón ya visible en otras comunidades: los precios avanzan de forma más ordenada que en ejercicios anteriores, pero lo hacen desde niveles ya elevados, lo que agrava la brecha entre salarios y coste de acceso a la vivienda, tanto en compra como en alquiler.El precio por provincias con sus municipios destacados

Málaga vuelve a situarse como la capital andaluza con los precios más altos. Al cierre de 2025, el valor medio alcanzó los 3.409 euros por metro cuadrado, tras un incremento interanual del 16,4%, consolidando su posición como el mercado residencial más tensionado de la región. La capital se ve acompañada por un litoral donde los precios continúan elevados, con Marbella (4.688 €/m²) como referencia del segmento prime, seguida de Fuengirola, Torremolinos, Benalmádena, Estepona y Mijas, todas ellas con valores por encima de los 3.400 euros por metro cuadrado. Aunque las subidas siguen siendo intensas, el informe detecta una progresiva normalización tras años de revalorizaciones muy acusadas.

En la provincia de Cádiz, el ejercicio también cerró con avances en todos los municipios analizados. Cádiz capital se situó en 2.949 €/m², con un crecimiento interanual más moderado, del 4,9%, pero con precios ya elevados y una oferta muy limitada. Destacan las subidas de Jerez de la Frontera, San Roque y Rota, mientras que Tarifa, con 3.934 €/m², continúa siendo el municipio más caro de la provincia, reflejo del peso de la segunda residencia y la presión turística sobre el parque residencial.

En el interior, Sevilla consolida su papel como uno de los grandes mercados residenciales andaluces fuera del litoral. La capital cerró 2025 con 2.533 €/m², tras una subida del 14,1%, mientras que su área metropolitana alcanzó los 1.729 €/m², sin municipios en retroceso. Localidades como Gines, Castilleja de la Cuesta o Tomares lideran las subidas, evidenciando el desplazamiento de la demanda hacia el entorno metropolitano ante la falta de oferta asequible en la capital.

El comportamiento alcista se repite en el resto de capitales andaluzas. Huelva (+15,6%), Jaén (+15,5%), Almería (+14,9%) y Córdoba (+11,5%) registraron incrementos significativos, mientras que Granada (+7,3%) mostró un avance más contenido. En términos absolutos, tras Málaga, Sevilla y Cádiz, los precios se sitúan en Granada (2.275 €/m²), Córdoba (1.650 €/m²), Almería (1.642 €/m²), Huelva (1.510 €/m²) y Jaén (1.399 €/m²).

El mercado del alquiler en las principales capitales

La evolución del alquiler acompaña esta presión estructural. Málaga capital cerró el año con una renta media de 16 euros por metro cuadrado al mes, la más elevada de Andalucía, seguida de Sevilla (13,17 €/m²/mes) y Cádiz (11,98 €/m²/mes). En el extremo opuesto se sitúan Jaén y Córdoba, aunque incluso en estas capitales los precios muestran una tendencia sostenida al alza.

En términos de rentabilidad bruta, Huelva, Almería y Jaén encabezan el ranking, con retornos superiores al 6%, mientras que Málaga, Granada y Cádiz presentan rentabilidades más ajustadas, coherentes con sus altos niveles de precios. Este escenario mantiene el interés inversor, pero tensiona aún más un mercado del alquiler ya marcado por la escasez de oferta y la dificultad de acceso para hogares con rentas medias y bajas.

Cierre inmobiliario de 2025 y perspectivas para 2026

El cierre de 2025 confirma que el problema de la vivienda en Andalucía es estructural. Los precios siguen subiendo en todas las capitales, aunque a un ritmo algo más moderado, mientras la oferta continúa sin responder a la demanda real. La falta de suelo finalista, los retrasos administrativos y una producción de vivienda protegida claramente insuficiente refuerzan el papel clave de la obra pública como herramienta de equilibrio del mercado.

De cara a 2026, las previsiones apuntan a un escenario de mayor estabilidad en los ritmos de crecimiento, pero no a una corrección significativa de los precios. Sin un impulso decidido de la vivienda pública y asequible, especialmente en alquiler, Andalucía corre el riesgo de consolidar un mercado cada vez más inaccesible para amplias capas de la población, trasladando la presión desde las capitales hacia las periferias y agravando los desequilibrios territoriales y sociales.

#vivienda #mercadoinmobiliario #Andalucía #preciodelavivienda #alquiler #faltadevivienda #obra pública #Aquimicasa