El mercado residencial español continúa tensándose y consolida una escalada de precios que ya no se limita a los enclaves más exclusivos, sino que se extiende a todo el territorio y a todos los tramos del mercado. Así lo confirma el último Informe de Precios Máximos y Mínimos de la Vivienda 2026, elaborado por Grupo Tecnitasa, que sitúa la subida media anual en un 13,5%, muy por encima del 5,95% registrado en la edición anterior. Un dato que refuerza la idea de que el problema de la vivienda en España ha dejado de ser coyuntural para convertirse en estructural, con implicaciones directas sobre el acceso a la vivienda, el consumo y la cohesión social.
Por primera vez, nueve ciudades españolas superan los 6.000 euros por metro cuadrado en sus zonas ‘prime’, es decir, en las ubicaciones residenciales de mayor valor dentro de cada municipio. Madrid lidera con claridad este ranking: el barrio de Recoletos alcanza los 20.500 euros/m2, tras un incremento cercano al 8% en apenas un año. Le siguen Marbella, con 17.150 euros/m2 en Puente Romano, y Palma de Mallorca, que llega a los 17.000 euros/m2 en Nou Llevant. Barcelona consolida precios récord en el Paseo de Gracia, con 10.900 euros/m2, mientras que San Sebastián, Málaga, Bilbao, Las Palmas de Gran Canaria y Sevilla completan un mapa inmobiliario cada vez más tensionado en sus ubicaciones más cotizadas.
Este escenario no solo refleja el atractivo de determinadas ciudades para la inversión nacional e internacional, sino también la creciente desconexión entre los precios de la vivienda y la capacidad adquisitiva de la población residente, un fenómeno que alimenta la falta de vivienda asequible y expulsa a miles de hogares hacia zonas periféricas o mercados secundarios.
Disminuye la oferta y se incrementa la presión de la demanda
Desde Tecnitasa apuntan a una combinación de factores que explican esta dinámica alcista, entre los que destaca la reducción de la oferta en las zonas más demandadas. “En algunas ubicaciones, los precios más asequibles prácticamente no llegan a ofertarse o permanecen muy pocos días en el mercado”, explica Fernando García Marcos, director técnico del grupo. Esta escasez, especialmente acusada en grandes ciudades y áreas consolidadas, está provocando un desplazamiento de la demanda hacia municipios del extrarradio y barrios tradicionalmente más económicos, donde los precios también están registrando subidas muy intensas.
La lectura estructural del mercado es clara: la vivienda nueva sigue siendo insuficiente, la rehabilitación avanza a un ritmo desigual y la obra pública residencial continúa teniendo un peso limitado en comparación con otros países europeos. Sin un refuerzo decidido del parque público de vivienda, la presión de la demanda acaba trasladándose de forma casi automática a todos los segmentos del mercado, elevando tanto los precios máximos como los mínimos.
Las zonas más sobrevaloradas
El informe de Tecnitasa pone de manifiesto las enormes diferencias territoriales que caracterizan al mercado residencial español. Mientras los precios máximos alcanzan cifras récord en enclaves como Recoletos, Puente Romano o Nou Llevant, los precios mínimos, aunque más bajos, ya no ofrecen el alivio que tradicionalmente permitía acceder a la vivienda en determinadas ciudades.
La brecha entre los valores más altos y más bajos dentro de una misma comunidad autónoma sigue ampliándose, lo que refleja un mercado cada vez más segmentado. Madrid, Baleares, Andalucía o Cataluña concentran algunas de las mayores diferencias de precio, evidenciando cómo la localización se ha convertido en un factor determinante de exclusión residencial. Esta polarización territorial refuerza la necesidad de políticas públicas que actúen sobre el suelo, la planificación urbana y la promoción de vivienda protegida, especialmente en las áreas con mayor tensión.
Mayores subidas de precio
Uno de los aspectos más relevantes del informe es que las mayores subidas porcentuales no siempre se producen en las zonas ‘prime’, sino en los mercados tradicionalmente considerados secundarios o más asequibles. Municipios del entorno de Madrid como Fuenlabrada o Móstoles registran incrementos cercanos al 50% en sus precios mínimos, que ya rondan los 2.000 euros/m2, impulsados por el desplazamiento de la demanda desde la capital.
Casos similares se observan en Granada, donde las zonas más económicas han experimentado subidas cercanas al 55%, o en ciudades como Zamora, Santiago de Compostela, Huelva, Torrent o Logroño, con alzas superiores al 30%. Este fenómeno confirma que la presión del mercado se está extendiendo de forma transversal, reduciendo de manera progresiva los espacios de acceso a la vivienda a precios razonables.
También suben los precios mínimos
Quizá el dato más significativo del informe es que ya no se encuentran viviendas por debajo de los 500 euros/m2 en las capitales y grandes municipios analizados. Ponferrada (León) se sitúa como la ciudad con el precio mínimo más bajo del estudio, con 520 euros/m2, tras una subida del 8,3%. Le siguen Jaén, Murcia, Elche y Cáceres, todas ellas por encima de los 560 euros/m2.
Aunque se detectan ajustes puntuales a la baja en algunas ciudades, como Jaén, Reus u Ourense, se trata de correcciones muy localizadas que no alteran la tendencia general. Como señala José María Basañez, presidente de Grupo Tecnitasa, “el precio de la vivienda ha subido de forma generalizada, pero el mercado residencial no evoluciona de manera homogénea: en aquellas ciudades donde la demanda es más débil, los precios tienden a estabilizarse o incluso a registrar ligeras correcciones”.
El informe de Tecnitasa confirma así un escenario de máxima tensión en el mercado residencial español, donde los precios récord en las zonas ‘prime’ conviven con un encarecimiento acelerado de las áreas más asequibles. Un contexto que vuelve a poner sobre la mesa la necesidad de una política ambiciosa de vivienda pública, capaz de aumentar la oferta estructural, moderar los precios y garantizar el acceso a la vivienda como un elemento central del bienestar social y del equilibrio económico.
