El mercado inmobiliario español cerró 2025 con una combinación tan intensa como preocupante de máxima actividad y precios históricos, según los datos presentados por el Colegio de Registradores a partir de su Estadística Registral Inmobiliaria del cuarto trimestre y del conjunto del año. Las cifras confirman que la vivienda se consolida como uno de los principales focos de tensión económica y social, con una escalada de precios que avanza a mayor ritmo que los ingresos y que vuelve a poner sobre la mesa la insuficiencia estructural de la oferta, especialmente de vivienda asequible y de obra nueva.
En términos de actividad, el número de compraventas supera las 705.000 operaciones, con un crecimiento anual del 10,7% y el mayor volumen desde 2008. Solo en el cuarto trimestre se registraron 178.270 transacciones, el segundo mejor dato trimestral desde el tercer trimestre de 2007. El grueso del mercado sigue apoyándose en la vivienda usada, que alcanza máximos históricos con 556.091 operaciones en el conjunto del año, cifras que no se veían desde el pico del ciclo anterior en 2006. La vivienda nueva, por su parte, suma 149.266 compraventas, con un incremento interanual del 13,3%, claramente condicionado por la escasez de nueva construcción, uno de los grandes cuellos de botella del sistema residencial español.
Este dinamismo se ha producido en todas las comunidades autónomas, con crecimientos especialmente intensos en Región de Murcia, Extremadura y Castilla y León, donde las tasas se sitúan en torno al 18%. Sin embargo, los grandes mercados —Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Comunidad de Madrid— concentran cerca del 65% del total de operaciones, confirmando su papel central en la configuración del mercado nacional.
Las compraventas por extranjeros rozan las 100.000 viviendas
Uno de los elementos estructurales que siguen marcando el mercado es la demanda extranjera, que mantiene un peso elevado y estable. En 2025, el 13,8% de las compraventas fueron realizadas por ciudadanos extranjeros, lo que supone cerca de 97.300 operaciones, un nuevo máximo histórico en términos absolutos. Más del 60% de estas compras corresponden a ciudadanos europeos, con los británicos, alemanes y neerlandeses a la cabeza.
Por territorios, el impacto es especialmente relevante en Illes Balears, Comunitat Valenciana, Canarias y Región de Murcia, donde los compradores extranjeros superan ampliamente el 20% del total. El caso de Alicante vuelve a destacar, con casi la mitad de las operaciones en manos de no residentes, una realidad que contribuye a tensionar aún más los precios en mercados ya muy ajustados.
Suben los precios de la vivienda nueva y usada
El apartado de precios es, sin duda, el que más inquietud genera. El Índice de Precios de Vivienda de Ventas Repetidas alcanza un nuevo máximo histórico tras crecer un 2,6% trimestral y situarse un 29,3% por encima de los máximos de 2007. El precio medio de la vivienda se incrementa un 9,5% interanual, hasta los 2.354 euros por metro cuadrado, el nivel más alto de toda la serie histórica de los Registradores.
Tanto la vivienda usada como la nueva cierran el año en valores récord. La vivienda usada alcanza los 2.317 €/m², mientras que la vivienda nueva sube con más fuerza, hasta los 2.500 €/m², con un incremento trimestral del 3,7%. Una evolución que refuerza la idea de que la falta de oferta de obra nueva está trasladando presión al conjunto del mercado, elevando precios incluso en segmentos tradicionalmente más contenidos.
El incremento de los precios por regiones
Las diferencias territoriales siguen siendo muy marcadas. Comunidad de Madrid, Illes Balears, País Vasco y Cataluña encabezan los precios medios autonómicos, mientras que por provincias destacan Madrid, Baleares, Gipuzkoa, Bizkaia y Málaga. En el caso de las capitales, San Sebastián se mantiene como la más cara de España, superando los 6.100 €/m², por delante de Madrid, Barcelona, Palma y Bilbao.
En total, dieciséis comunidades autónomas y treinta y nueve provincias han registrado incrementos trimestrales, lo que evidencia que la escalada de precios ya no es un fenómeno localizado, sino generalizado.
Las hipotecas suben un 7,2%
El dinamismo del mercado también se refleja en la financiación. En el cuarto trimestre se constituyeron 132.385 hipotecas, un 7,2% más que en el trimestre anterior. En el conjunto del año se alcanzan 498.500 hipotecas, con un crecimiento interanual del 14,5%. Andalucía, Cataluña, Madrid y Comunitat Valenciana concentran el mayor volumen, en línea con su peso en las compraventas.
El endeudamiento hipotecario por metro cuadrado vuelve a aumentar por undécimo trimestre consecutivo y se sitúa en 1.763 €/m², con un incremento interanual del 13,9%. Los indicadores de accesibilidad, lejos de mejorar, siguen deteriorándose, y la cuota hipotecaria media ya absorbe el 33,8% del salario, un nivel que los Registradores consideran cada vez más preocupante.
Los Registradores muestran su preocupación por la escalada de precios
Desde el propio Colegio de Registradores se lanza un mensaje claro de alerta. “Esta situación no es sostenible indefinidamente”, advierte el informe, que reconoce que la fortaleza de la demanda se apoya en factores demográficos, económicos y financieros, pero subraya que el crecimiento continuado de los precios acabará limitando la actividad y agravando los problemas de acceso a la vivienda.
En este contexto, los datos vuelven a señalar un problema de fondo: la insuficiente producción de vivienda, especialmente de vivienda pública y asequible. Sin un impulso decidido de la obra pública, de la colaboración institucional y de políticas orientadas a ampliar la oferta, el mercado seguirá funcionando bajo una tensión creciente, con precios récord, mayor endeudamiento y una brecha cada vez más profunda entre el mercado inmobiliario y la capacidad real de los hogares para acceder a una vivienda digna.
