El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia que refuerza de forma clara el derecho de tanteo y retracto de los inquilinos cuando la vivienda en la que residen es vendida a un fondo de inversión. La resolución llega muchos años después de que, en plena resaca de la crisis financiera y al inicio de la pasada década, miles de viviendas fueran transmitidas en bloque a grandes inversores sin que sus ocupantes pudieran ejercer en la práctica ese derecho en igualdad de condiciones. Aun así, la decisión judicial supone un avance significativo en la protección de los arrendatarios y marca un punto de inflexión en la interpretación de la Ley de Arrendamientos Urbanos en operaciones masivas de compraventa.
La sentencia Impide que los fondos se amparen en que la operación está inscrita en el Registro.
El alto tribunal deja claro que la mera inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad no es suficiente para entender cumplido el deber de información al inquilino. La sentencia establece que la publicidad registral no desplaza el deber legal de notificación, de modo que solo cuando el arrendatario tenga un conocimiento completo y exacto de la venta podrá empezar a contar el plazo de 30 días para ejercer su derecho de retracto. El caso analizado partía de la venta en 2016 de un paquete de 19 viviendas de un banco a un fondo, sin comunicación directa al inquilino afectado. La empresa defendía que la inscripción registral bastaba como publicidad. El Supremo lo descarta con rotundidad.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no contempla que el inquilino deba asumir la carga de acceder al Registro Mercantil
La resolución subraya que la Ley de Arrendamientos Urbanos impone al comprador la obligación de notificar la operación y sus condiciones, incluido el precio. No corresponde al inquilino indagar en registros públicos para conocer un cambio de titularidad que afecta directamente a su derecho de adquisición preferente. Aceptar lo contrario, señala la sentencia, equivaldría a convertir el incumplimiento de la obligación legal en una ventaja para quien lo comete. Esta interpretación garantista refuerza la posición del arrendatario frente a operaciones complejas entre servicers y fondos de inversión, donde se transmiten edificios completos o carteras de activos con viviendas vacías, ocupadas y arrendadas.
La sentencia incrementa la posible pérdida de rentabilidad en determinadas operaciones de los fondos.
El impacto práctico es evidente. Aunque la venta se formalice en bloque, cada finca debe individualizarse y asignársele un precio concreto por razones fiscales y registrales. Esto abre la puerta a que el inquilino ejerza el retracto tomando como referencia ese valor individualizado, que en muchas ocasiones es inferior al precio de mercado al formar parte de una operación global. Se incrementa así el riesgo para la rentabilidad prevista por los fondos en determinadas operaciones, especialmente en un contexto en el que varias comunidades autónomas han endurecido la regulación del alquiler y el Gobierno estudia incentivos fiscales en el IRPF para propietarios que moderen las rentas. No es casual que en los últimos años algunos grandes tenedores estén optando por vender carteras de viviendas en alquiler aprovechando un mercado alcista, tras haberlas adquirido en su día a precios muy reducidos y sin que los antiguos propietarios pudieran ejercer el tanteo en condiciones equiparables.
La no aplicación de una sentencia similar par las compraventas afectó a centenares de miles de desahucios en la burbuja.
Durante los años más duros de la crisis inmobiliaria, la ausencia de una doctrina clara y garantista en operaciones masivas facilitó la transmisión de viviendas ocupadas a fondos sin una protección efectiva de sus residentes. La falta de aplicación rigurosa del derecho de tanteo y retracto en aquel momento contribuyó a una cadena de desahucios y desplazamientos forzosos que marcaron a cientos de miles de familias. La sentencia actual no repara el pasado, pero sí introduce un criterio que puede evitar que se reproduzcan situaciones similares en el futuro. En un mercado del alquiler tensionado, con precios elevados y un debate abierto sobre el papel de los grandes tenedores, el pronunciamiento del Supremo representa un paso hacia una mayor equidad. Aunque llega tarde para muchos, supone una señal de que el marco jurídico comienza, por fin, a equilibrar la balanza entre el derecho a la rentabilidad y el derecho a la vivienda.
