El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) publicado por el INE se ha situado en enero en el 2,14%, marcando su nivel más bajo desde junio y registrando el primer descenso tras siete meses consecutivos de subidas. El dato confirma que el nuevo indicador de actualización de rentas, aplicable a los contratos firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de mayo de 2023, se consolida como un mecanismo de contención de las subidas del alquiler. Sin embargo, también vuelve a poner sobre la mesa un debate de fondo: la depreciación real de las rentas frente a la inflación y las tensiones que esta situación puede provocar en un mercado ya muy tensionado, especialmente ante el horizonte de 2026, cuando comenzarán a vencer miles de contratos firmados en plena pandemia con precios notablemente bajos. Mientras la inflación de enero cerró en el 2,3%, el IRAV quedó por debajo, en el 2,14%, lo que implica que las rentas actualizadas con este índice pierden poder adquisitivo respecto al coste de la vida.
Depreciación de las rentas del alquiler frente a la inflación.
La diferencia entre el IPC y el IRAV puede parecer reducida en términos porcentuales, pero tiene un efecto acumulativo evidente. Si los ingresos del arrendador crecen sistemáticamente por debajo de la inflación, su rentabilidad real disminuye, especialmente en un contexto de aumento de costes de mantenimiento, comunidad, seguros o fiscalidad. Desde su implantación efectiva en 2025 para los contratos posteriores a mayo de 2023, el IRAV ha tendido a situarse por debajo del IPC, consolidando esa pérdida de capacidad de actualización. Esta situación se produce, además, en vísperas de un momento especialmente delicado: en 2026 vencerán los contratos de cinco años firmados en 2021, en plena crisis del COVID, cuando muchos propietarios ajustaron rentas a la baja para garantizar ocupación. La actualización de esos contratos en un mercado con precios disparados puede generar un repunte brusco de rentas, agravando las dificultades de acceso a la vivienda en alquiler.
¿Qué es el IRAV? ¿Desde cuando se aplica este índice de revalorización de alquileres?
El IRAV es el índice oficial creado por el INE para actualizar anualmente las rentas de los contratos firmados tras la Ley de Vivienda de 25 de mayo de 2023. Se calcula combinando el IPC, la inflación subyacente y determinados parámetros de ajuste definidos por la política económica, con el objetivo de evitar incrementos desproporcionados. Desde enero de 2025 se aplica como límite obligatorio a la revisión anual de estos contratos. Los arrendamientos anteriores a mayo de 2023 continúan actualizándose conforme a lo pactado, habitualmente el IPC o el Índice de Garantía de Competitividad, aunque en los últimos ejercicios han estado sujetos a topes extraordinarios del 2%.
¿Cuánto lleva depreciando los alquileres frente al IPC desde que se implantó?
Aunque el recorrido temporal del IRAV es todavía corto, la tendencia es clara: el índice ha evolucionado por debajo del IPC en sus principales publicaciones, consolidando una brecha que, aunque moderada, supone una merma constante del valor real de las rentas. En términos prácticos, un alquiler de 1.000 euros actualizado con el 2,14% se incrementará 21,4 euros mensuales, mientras que si lo hiciera conforme al 2,3% del IPC el aumento sería superior. Esa diferencia, multiplicada por años, impacta en la rentabilidad.
¿Qué contratos de alquiler están vinculados al IPC?
Los contratos firmados antes de mayo de 2023 siguen rigiéndose por lo pactado entre las partes, normalmente el IPC. No obstante, la actualización debe estar expresamente recogida en el contrato y comunicarse con al menos un mes de antelación. Este mosaico de índices —IRAV para unos contratos, IPC o IGC para otros— añade complejidad a un mercado ya tensionado por la escasez de oferta.
¿Cuál es la previsión para el resto del año?
Si la inflación se mantiene en niveles similares o repunta ligeramente, es previsible que el IRAV continúe situándose por debajo, prolongando la depreciación real de las rentas. Este escenario coincide con la intención del Gobierno de introducir cambios en el IRPF para beneficiar fiscalmente a los propietarios que no incrementen los alquileres, en un intento de incentivar la moderación sin imponer nuevos límites directos. La eficacia de estas medidas está por ver. Lo cierto es que el mercado del alquiler afronta un equilibrio delicado: proteger al inquilino frente a subidas excesivas sin desincentivar la oferta. Con la vista puesta en 2026 y en la revisión masiva de contratos firmados en pandemia, el comportamiento del IRAV y su relación con la inflación será determinante para anticipar nuevas tensiones en los precios.
