El mercado residencial español sigue instalado en una dinámica claramente alcista y, lo que es más preocupante, sin señales claras de agotamiento. Bankinter adelanta nuevos incrementos de precio en la vivienda y dibuja un escenario en el que el acceso a la compra continuará complicándose para miles de familias, mientras la oferta permanece estructuralmente tensionada y la demanda —nacional y extranjera— no deja de presionar al alza.

El nuevo informe inmobiliario de la entidad eleva al 7% su previsión de encarecimiento para 2026, tras una subida estimada del 12% en 2025, y anticipa un crecimiento adicional del 4% en 2027. Las mayores subidas se concentrarán en grandes ciudades, la costa mediterránea y los archipiélagos, donde el atractivo internacional y la escasez de suelo disponible están consolidando un mercado cada vez más exigente para el comprador doméstico.

El incremento de precios para el 2026

De cara a 2026, el incremento de precios previsto del 7% responde, según la entidad, a un desequilibrio persistente entre oferta y demanda. El déficit actual ronda las 700.000 viviendas y podría ampliarse en más de 150.000 unidades adicionales cada año si no se acelera la promoción y la liberación de suelo.

La creación estimada de unos 200.000 nuevos hogares anuales, a la que se sumarían alrededor de 50.000 compras por parte de extranjeros, consolida una presión constante sobre un parque residencial que no crece al mismo ritmo. En este contexto, Bankinter advierte de que en los próximos tres años las viviendas terminadas no cubrirán ni la mitad de la demanda estimada.

Este desajuste no es coyuntural. El propio banco subraya que el mercado inmobiliario tiene una fuerte inercia debido a los largos plazos de desarrollo urbanístico y construcción, lo que impide reaccionar con rapidez ante los cambios en la demanda. El resultado es un entorno de precios elevados que, según sus previsiones, podría mantenerse al menos durante los próximos tres a cinco años.

El año 2027 y el resto de la década

Para 2027 se anticipa una moderación, con subidas del 4%, pero no un cambio de tendencia. Más allá de ese ejercicio, el escenario que dibuja la entidad es igualmente inquietante: si se mantiene la trayectoria actual, el déficit acumulado podría superar los dos millones de viviendas en el plazo de una década.

Este horizonte prolongado de tensión estructural implica que el precio de la vivienda podría seguir subiendo en España durante buena parte de lo que queda de década, consolidando un mercado donde la accesibilidad se convierte en el principal problema social y económico. Aunque el banco considera que la sobrevaloración es de momento moderada y sostenible, insiste en que el desequilibrio de fondo no se resolverá sin una actuación decidida de las administraciones públicas para liberar suelo y agilizar desarrollos.

El problema de la falta de oferta frente a una demanda creciente

La raíz del problema es clara: falta oferta frente a una demanda creciente y diversificada. No solo se trata del comprador nacional que busca primera vivienda, sino también del inversor y del comprador extranjero, cuya capacidad de pago supera en un 80% la del comprador doméstico.

Actualmente, en el conjunto de España, las compras de extranjeros representan alrededor del 20% de las transacciones, porcentaje que supera el 40% en provincias como Alicante, Málaga, Baleares o Tenerife. Este fenómeno, que dinamiza el mercado y atrae inversión, también tiene un efecto directo sobre la disponibilidad de vivienda para residentes, especialmente en zonas tensionadas y destinos turísticos.

En términos prácticos, cada operación cerrada por un comprador foráneo reduce la oferta disponible para el mercado local y contribuye a consolidar precios de referencia más elevados. El resultado es un círculo difícil de romper: menos oferta, mayor competencia y precios que encuentran apoyo estructural en una demanda con mayor capacidad adquisitiva.

El alquiler está dejando de ser una opción a tener en cuenta

Si la compra se encarece, el alquiler tampoco ofrece una vía de escape clara. El propio informe señala que el alquiler ha dejado de ser una opción viable para la demanda natural, con tasas de esfuerzo superiores al 35%, incluso por encima del 50% que supone el acceso a la compra en muchos casos.

La reducción del stock de vivienda en arrendamiento, vinculada al auge del alquiler turístico y a la inseguridad jurídica percibida por parte de propietarios, ha tensionado aún más el mercado. El resultado es un escenario en el que tanto compra como alquiler exigen niveles de esfuerzo superiores a las medias históricas.

Aunque los precios actuales superan en más de un 25% los niveles de 2007, el banco recuerda que la renta disponible de los hogares ha crecido aún más en ese periodo, lo que en términos reales sitúa los valores aproximadamente un 10% por debajo del pico del anterior ciclo. Sin embargo, esta comparación macroeconómica no elimina la sensación de asfixia que experimentan muchos consumidores cuando intentan acceder a una vivienda en las grandes capitales o en la costa.

Las previsiones para el resto de activos inmobiliarios

En contraste con la tensión residencial, Bankinter observa un entorno favorable para otros activos inmobiliarios. El crecimiento económico moderado, una inflación cercana al 2% y unos tipos de interés estables en Europa —con tendencia a la baja en Estados Unidos— configuran un escenario atractivo para oficinas, centros comerciales y determinados activos logísticos y hoteleros.

La entidad otorga mayor potencial de revalorización a activos tradicionales cuyas valoraciones han sufrido más en los últimos años y que ahora presentan elevados niveles de ocupación y rentas creciendo por encima de la inflación. También mantiene una recomendación positiva sobre el inmobiliario cotizado europeo y sobre promotoras residenciales, que seguirán beneficiándose de la escasez de oferta.

En definitiva, el informe consolida una idea inquietante para el consumidor medio: la vivienda seguirá siendo un activo al alza en España, impulsado por un déficit estructural, una demanda sostenida y una creciente presencia de compradores internacionales. Mientras no se corrija el desequilibrio entre oferta y demanda, el mercado continuará tensionado y el acceso a la vivienda seguirá alejándose del salario medio, reforzando una preocupación que ya no es coyuntural, sino estructural.