El mercado residencial español continúa enfrentándose a una realidad incontestable: el coste de construcción de la vivienda de obra nueva sigue al alza, tensionando tanto a promotores como a compradores finales. Según los últimos datos sectoriales, el coste de ejecución material en vivienda plurifamiliar ha alcanzado los 1.105 euros por metro cuadrado en 2025, lo que supone un incremento del 3,66% respecto al año anterior y una subida acumulada del 32,18% desde 2020. Esta evolución no es coyuntural, sino el reflejo de un encarecimiento progresivo de materiales, energía, transporte y financiación, al que se suma un problema estructural cada vez más evidente: la escasez de mano de obra cualificada en el sector de la construcción.
Desde la perspectiva del consumidor, este aumento sostenido termina trasladándose al precio final de la vivienda. Aunque el promotor asuma parte de la presión en sus márgenes, la realidad es que el incremento de costes impacta directamente en el precio de venta, dificultando aún más el acceso a la vivienda en un contexto ya marcado por la subida de tipos de interés en los últimos años y por la insuficiente oferta disponible en determinadas áreas urbanas.
A pesar del incremento el 93,15% de las viviendas estaban vendidas a cierre de 2025
Paradójicamente, y pese a este encarecimiento acumulado, la demanda de vivienda de obra nueva se mantiene firme. En las promociones con más del 90% de la obra ejecutada, el 93,15% de las viviendas estaban vendidas a cierre de 2025, lo que confirma que existe un interés sostenido por parte de los compradores. Esta sólida comercialización demuestra que la obra nueva sigue siendo percibida como un producto atractivo por su calidad constructiva, garantías legales y mejores prestaciones energéticas.
Las cooperativas, además, continúan mostrando porcentajes de venta superiores a la promoción convencional en distintos tramos de ejecución, mientras que la vivienda unifamiliar suele comercializarse antes que la plurifamiliar durante buena parte del proceso constructivo. Este comportamiento del mercado refleja una demanda activa, pero también evidencia que el comprador está dispuesto a asumir precios más elevados ante la falta de alternativas suficientes en el mercado de segunda mano o en el alquiler.
La estructura de los proyectos
En cuanto a la estructura de los proyectos, la mayoría de las promociones se ejecutan mediante constructoras independientes, que intervienen en torno al 79% de los casos. En un 10% la obra corre a cargo de empresas del mismo grupo promotor y en el 11% es el propio promotor quien actúa también como constructor. Esta distribución pone de manifiesto la especialización del sector, pero también su dependencia de un tejido empresarial que actualmente se enfrenta a la falta de personal cualificado.
La carencia de profesionales experimentados en oficios tradicionales —albañiles, encofradores, electricistas o fontaneros— se ha convertido en uno de los principales cuellos de botella. El envejecimiento de la plantilla, la escasa incorporación de jóvenes y la percepción social de la construcción como un sector poco atractivo están generando tensiones adicionales que presionan al alza los costes salariales y retrasan plazos de ejecución.
Las características de las viviendas en venta
La tipología predominante sigue siendo la vivienda de tres dormitorios, que concentra el 49% de la oferta, seguida de las de dos dormitorios con un 33%. En conjunto, ambas representan más del 80% del total en comercialización. Seis de cada diez promociones superan las 25 viviendas y la media se sitúa en 48 viviendas por proyecto, con claro predominio del formato plurifamiliar, que concentra el 92% de las viviendas construidas.
Esta configuración responde a la necesidad de optimizar suelo y costes, pero también a las preferencias de una demanda que busca viviendas funcionales, bien ubicadas y adaptadas a nuevas necesidades familiares y laborales, como el teletrabajo.
Mejoría de la eficiencia energética
En paralelo al aumento de costes, se observa una mejora significativa en la eficiencia energética de la obra nueva. El 73% de las promociones alcanzó en 2025 la calificación A en consumo energético y el 84% obtuvo la letra A en emisiones. Este avance responde tanto a las exigencias normativas como a una mayor conciencia medioambiental y a la necesidad de reducir gastos energéticos a largo plazo.
La incorporación de sistemas de aislamiento avanzados, energías renovables y soluciones constructivas más sostenibles implica una inversión inicial mayor, pero también aporta valor añadido y reduce el coste de uso de la vivienda, un factor cada vez más valorado por el comprador informado.
La vivienda protegica pierde peso en el conjunto total en construcción
Uno de los datos más preocupantes es que la vivienda protegida pierde peso en el conjunto total en construcción. Actualmente representa solo el 13% de las promociones y el 21% de las viviendas, cifras inferiores a las del ejercicio anterior. Aunque estos proyectos suelen ser de mayor tamaño medio, su reducción limita las opciones de acceso para los colectivos con menor capacidad económica.
Desde Aquimicasa venimos señalando que el encarecimiento de los costes de construcción, unido a la escasez de mano de obra y a la reducción relativa de vivienda protegida, configura un escenario complejo para el acceso a la vivienda en España. La demanda se mantiene sólida, pero el esfuerzo económico exigido al comprador es cada vez mayor. Sin un refuerzo decidido del parque asequible y sin políticas que impulsen la formación y profesionalización en la construcción, el mercado seguirá tensionado y los consumidores continuarán asumiendo las consecuencias de un problema estructural que trasciende el mero ciclo económico.
