Cataluña vuelve a situarse en cabeza de las comunidades autónomas en materia de regulación del mercado inmobiliario. El Govern presidido por Salvador Illa ha alcanzado un acuerdo con los Comuns para modificar la ley de urbanismo y limitar la compra especulativa de vivienda en zonas tensionadas, una medida que pretende entrar en vigor antes del verano y que se tramitará por lectura única en el Parlament. El pacto, rubricado junto a la presidenta de los Comuns en la Cámara catalana, Jéssica Albiach, forma parte del acuerdo para aprobar los Presupuestos de 2026 y supone un paso más en la estrategia intervencionista que Cataluña viene desplegando para contener precios y frenar la presión sobre el acceso a la vivienda.

La reforma habilitará a los ayuntamientos a aprobar planes especiales de urbanismo que limiten la adquisición de viviendas a personas físicas con el objetivo de residir en ellas, con determinadas excepciones. Se aplicará exclusivamente en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, donde la demanda supera con creces a la oferta y los precios han alcanzado niveles inasumibles para buena parte de la población. El objetivo político es claro: impedir operaciones de compraventa destinadas exclusivamente a la reventa o a la acumulación patrimonial sin uso residencial efectivo.

Los pequeños propietarios podrán adquirir hasta 4 viviendas

Uno de los puntos clave del acuerdo ha sido modular el alcance de la limitación para no penalizar a los pequeños propietarios. Finalmente, los pequeños propietarios podrán adquirir hasta 4 viviendas en su municipio de residencia habitual, siempre que las destinen al alquiler conforme al índice de precios topado o a residencia habitual propia o de familiares hasta segundo grado. La propuesta inicial de los Comuns era mucho más restrictiva, al contemplar un máximo de una vivienda adicional.

Esta flexibilización busca evitar un choque frontal con pequeños ahorradores que ven en la vivienda una fórmula de inversión complementaria o de protección patrimonial. No obstante, el mensaje político es inequívoco: cualquier adquisición deberá cumplir una función social clara, ya sea como vivienda habitual o como alquiler a precio limitado.

Dentro de las zonas tensionadas estará permitida una “única segunda residencia” en un municipio distinto al de residencia habitual, tanto para pequeños como para grandes propietarios, aunque no podrá destinarse al alquiler. Con ello se trata de equilibrar el derecho a la propiedad con la necesidad de preservar el parque residencial disponible en áreas de alta demanda.

Las limitaciones en las compras de vivienda por parte de grandes propietarios

Donde la norma se muestra más contundente es en el tratamiento a los grandes tenedores. Las limitaciones en las compras de vivienda por parte de grandes propietarios implicarán que estos no podrán adquirir pisos individuales en zonas tensionadas. Solo podrán comprar edificios completos, y siempre bajo la condición de destinar las viviendas a alquiler residencial con precio topado y respetando los contratos en vigor.

Además, se habilitarán mecanismos para impedir estrategias de compra escalonada —piso a piso— que terminen desembocando en el control total de un edificio. La intención es evitar procesos de concentración inmobiliaria que, en determinados barrios, han provocado incrementos abruptos de rentas y desplazamiento de residentes.

Las administraciones públicas, fundaciones y entidades del tercer sector quedarán exentas cuando destinen las viviendas a alquiler social o protegido. Se refuerza así la idea de que el límite no es la propiedad en sí, sino el uso especulativo del activo residencial.

Primera comunidad autónoma que contará con esta herramienta

Con esta modificación, Cataluña aspira a convertirse en la primera comunidad autónoma que contará con una herramienta urbanística específica para prohibir compras especulativas, una fórmula que ya existe en otras ciudades europeas e internacionales. Modelos similares se han aplicado en Ámsterdam, donde se exige residencia efectiva durante un periodo mínimo, o en países como Singapur y Dinamarca, que han desarrollado restricciones para frenar la inversión puramente especulativa en vivienda.

Hasta ahora, en España solo Canarias había planteado públicamente limitar la compra de segundas residencias por parte de no residentes, aunque sin desarrollar una herramienta urbanística concreta como la catalana. El acuerdo entre PSC y Comuns introduce así un nuevo marco de intervención que se suma a los límites de alquiler ya vigentes, al derecho de tanteo y retracto y a otras medidas adoptadas en aplicación de la Ley estatal de Vivienda.

La medida catalana podría extenderse

El Ministerio de Vivienda ha respaldado la iniciativa, valorando la determinación de la Generalitat para reforzar la función social de la vivienda y animando a otras comunidades a aplicar medidas similares en mercados tensionados.

Desde la óptica de Aquimicasa, esta reforma vuelve a poner sobre la mesa un debate de fondo: ¿hasta qué punto la restricción de la demanda inversora aliviará realmente la falta de oferta estructural? Cataluña concentra el 90% de su población en municipios declarados tensionados, lo que evidencia la magnitud del problema. Sin un incremento significativo del parque público y privado disponible, las limitaciones pueden contener ciertas dinámicas especulativas, pero difícilmente resolverán por sí solas el desequilibrio entre oferta y demanda.

En cualquier caso, el movimiento catalán marca un precedente. Si la medida supera el filtro jurídico y demuestra eficacia en la moderación de precios, podría extenderse a otras comunidades. Si, por el contrario, genera efectos colaterales indeseados —como retraimiento inversor o paralización de promociones—, abrirá un nuevo frente en el ya intenso debate sobre la intervención del mercado.

Lo que parece claro es que Cataluña ha decidido avanzar más que ninguna otra autonomía en la regulación del acceso a la vivienda. La batalla contra la especulación entra así en una nueva fase, con la urbanística como instrumento clave y con el mercado inmobiliario español atento a sus consecuencias.