El mercado residencial español cierra 2025 confirmando una tendencia que se ha ido consolidando trimestre tras trimestre: el precio de la vivienda vuelve a crecer a ritmos de dos dígitos en el tramo final del año. El precio medio de la vivienda libre en España se situó en 2.230 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre, lo que supone un incremento interanual del 13,1%, según los datos oficiales publicados por el Instituto Nacional de Estadística. En términos trimestrales, el aumento fue del 3,6% respecto al tercer trimestre, cuando el valor medio alcanzaba los 2.153 euros por metro cuadrado. No se trata, por tanto, de un repunte puntual, sino de una dinámica sostenida que vuelve a tensionar el acceso a la vivienda en un contexto de oferta insuficiente y demanda activa.
Se trata del valor más alto de la serie histórica del valor tasado de la vivienda.
El dato adquiere una dimensión especialmente significativa si se analiza en perspectiva. Se trata del valor más alto de la serie histórica del valor tasado de la vivienda, superando incluso el máximo registrado en 2008, cuando el metro cuadrado alcanzó los 2.101 euros en pleno ciclo expansivo previo a la crisis financiera. El hecho de que el mercado haya rebasado aquel techo histórico refleja hasta qué punto el actual desequilibrio entre oferta y demanda está impulsando los precios al alza. Para los consumidores, este escenario implica mayores exigencias de ahorro previo, más dificultad para acceder a financiación y un incremento del esfuerzo económico destinado a la compra de vivienda, especialmente en los segmentos más jóvenes de la población.
Incremento de precios por tipología de vivienda.
El encarecimiento ha sido generalizado, aunque con matices según la tipología. La vivienda libre de hasta cinco años de antigüedad alcanzó los 2.600,7 euros por metro cuadrado, con un incremento interanual del 12,8%, reflejando la fuerte presión existente sobre la obra nueva y el producto reciente, cada vez más escaso en determinadas áreas urbanas. Por su parte, la vivienda de más de cinco años registró una subida del 13,1%, hasta situarse en 2.219 euros por metro cuadrado, lo que confirma que el mercado de segunda mano sigue absorbiendo buena parte de la demanda ante la limitada producción de vivienda nueva. Incluso la vivienda protegida experimentó un aumento, aunque más moderado, del 2,7%, hasta los 1.201,1 euros por metro cuadrado. Aunque este segmento mantiene precios más contenidos, tampoco es ajeno a las tensiones estructurales del mercado.
Incremento de precios por comunidades autónomas.
Desde el punto de vista territorial, todas las comunidades autónomas registraron incrementos interanuales, lo que evidencia que la tendencia alcista es homogénea en el conjunto del país. Los mayores avances se produjeron en Cantabria, con un 16,7%, seguida de la Comunidad de Madrid y la Comunitat Valenciana, ambas con un 15,8%. En términos absolutos, la Comunidad de Madrid continúa liderando el ranking de precios, con 3.902 euros por metro cuadrado, por delante de Baleares, con 3.809 euros, y del País Vasco, con 2.967,1 euros. Esta disparidad territorial acentúa las diferencias en el acceso a la vivienda y agrava la situación en las zonas más tensionadas, donde la capacidad adquisitiva de los hogares se ve claramente superada por la evolución de los precios.
Previsiones para el 2026 en precios y compraventas.
El incremento del valor tasado coincide además con un contexto de elevada actividad hipotecaria. En 2025 se formalizaron más de 500.000 hipotecas para la adquisición de vivienda, el mayor volumen desde 2010, con un crecimiento interanual cercano al 18% y un importe medio de 163.738 euros, un 12,6% superior al del año anterior, también según el Instituto Nacional de Estadística. De cara a 2026, los analistas apuntan a una posible moderación del ritmo de crecimiento, pero no a una corrección significativa mientras persista el desajuste entre oferta y demanda. En este escenario, los consumidores seguirán afrontando precios en máximos históricos y mayores niveles de endeudamiento, lo que obliga a replantear políticas públicas y estrategias de mercado que permitan aliviar una problemática que continúa siendo estructural en el sector de la vivienda en España.
