El mercado residencial español encara 2026 con una previsión clara: los precios de la vivienda seguirán subiendo con intensidad. Si hace apenas unos días era Bankinter quien apuntaba a un incremento cercano al 7% para este ejercicio, ahora es Solvia quien sitúa el foco en una subida que podría moverse entre el 6% y el 9% durante el primer semestre del año. En ambos casos, el diagnóstico coincide: la escasez de oferta frente a una demanda que se mantiene sólida continúa tensionando el mercado.
Estas previsiones parten de un cierre de 2025 marcado por precios en máximos y una actividad elevada. El precio medio se situó en 2.354 euros por metro cuadrado y las compraventas crecieron, consolidando la recuperación del dinamismo inmobiliario. Sin embargo, este crecimiento no ha ido acompañado de un aumento proporcional de la oferta disponible, especialmente en las zonas con mayor atractivo residencial y económico. El resultado es un mercado desequilibrado en el que cada vivienda bien ubicada, en buen estado o con un precio ajustado genera una competencia creciente entre compradores.
Las transacciones podrían crecer entre un 3% y un 5% interanual en el primer semestre
Según las estimaciones de Solvia, las transacciones podrían crecer entre un 3% y un 5% interanual en la primera mitad de 2026. No obstante, esta mejora en el número de operaciones no debe interpretarse como un mercado fluido. Muy al contrario, la propia falta de producto disponible actúa como freno estructural: hay demanda, pero no suficiente vivienda para absorberla.
A este escenario se suma un elemento nuevo que comienza a apreciarse en las últimas semanas. Muchos compradores han alcanzado el límite económico de lo que pueden permitirse, tanto por precio de compra como por esfuerzo financiero. La subida acumulada de los últimos años ha reducido el margen de maniobra de las familias, mientras que las entidades financieras mantienen criterios prudentes de concesión de crédito y no parecen dispuestas a ampliar riesgos. Esta combinación puede alargar los plazos de negociación y abrir la puerta a ajustes en el precio final de cierre, especialmente en aquellos inmuebles que partan de valoraciones excesivamente optimistas.
El volumen de obra nueva puesta en el mercado seguirá siendo insuficiente
En el lado de la oferta, el volumen de obra nueva puesta en el mercado seguirá siendo insuficiente para equilibrar la balanza. Aunque los visados podrían aumentar entre un 10% y un 12% a cierre de año, este avance no compensa el déficit acumulado de vivienda en los principales núcleos urbanos y áreas metropolitanas. Los costes de construcción, la disponibilidad de suelo y la tramitación administrativa continúan siendo factores que limitan la capacidad promotora.
La rehabilitación ha ganado peso en los últimos años y ya concentra en torno al 55% de las licencias, pero su impacto no resulta suficiente para resolver el problema estructural de oferta. En consecuencia, la presión sobre la vivienda existente seguirá siendo notable durante buena parte de 2026.
Los alquileres podrán seguir subiendo por la falta de oferta
En paralelo, los alquileres podrán seguir subiendo por la falta de oferta disponible. La dificultad de acceso a la compra, unida a la elevada tasa de esfuerzo hipotecario, empuja a parte de la demanda hacia el arrendamiento. Esta presión adicional, en un mercado ya tensionado, mantiene las rentas en niveles elevados, especialmente en grandes ciudades y zonas costeras.
Madrid y Barcelona continúan siendo la referencia de las zonas tensionadas en precio de vivienda y alquileres. En ambas capitales se observa un encarecimiento generalizado, con máximos en los distritos centrales y una revalorización sostenida en barrios tradicionalmente más asequibles. Esta expansión de la tensión hacia áreas periféricas amplía el problema territorial y afecta cada vez a más perfiles de consumidores.
La rentabilidad del alquiler se mantendrá por encima del 4%
Pese a la complejidad del contexto, la rentabilidad del alquiler se mantendrá por encima del 4% en términos generales, e incluso supera el 6% en determinados distritos de Madrid y Barcelona. Este atractivo relativo frente a otros activos continúa captando el interés inversor, lo que contribuye a sostener la demanda en el segmento residencial.
Previsiones para el segundo semestre y 2027
Con todo, el año aún es joven y el mercado deberá madurar estas tensiones. Si bien el consenso de los analistas apunta a nuevas subidas en 2026, la aparición de límites financieros en los compradores y la mayor resistencia de la banca a flexibilizar condiciones podrían introducir un punto de inflexión en el ritmo de crecimiento. Las expectativas para el segundo semestre e incluso para 2027 dependerán en gran medida de la evolución económica, del empleo y de la capacidad real de generar nueva oferta.
En este contexto, desde Aquimicasa seguimos insistiendo en la necesidad de prudencia, información transparente y negociaciones realistas. El mercado continúa fuerte, pero también muestra signos de agotamiento en la capacidad de pago de los hogares. Entre previsiones alcistas y límites financieros, 2026 se perfila como un ejercicio de equilibrio delicado entre la presión estructural de la demanda y la resistencia creciente de los compradores.
