Cataluña regulará la compra de viviendas para la especulación en el marco de un acuerdo presupuestario que pretende introducir límites a determinadas adquisiciones con fines inversores y reforzar el control sobre el uso de las viviendas heredadas. La iniciativa, impulsada por el Govern con el apoyo de los Comuns, abre un debate de fondo sobre hasta qué punto debe intervenir la Administración en un mercado tensionado por la falta de oferta y el encarecimiento sostenido de los precios. La propuesta nace con el objetivo declarado de reducir el peso de la inversión especulativa, facilitar el acceso a la vivienda habitual y estabilizar barrios afectados por procesos de gentrificación. Frente a ello, las voces de grandes tenedores, representantes del sector y grupos inversores han reaccionado con dureza, alertando de la retirada de más de 40.000 viviendas del mercado del alquiler y defendiendo la libertad de mercado como único mecanismo eficaz de asignación de recursos.

Los Comuns toman como referencia el modelo que los Países Bajos aprobaron en el 2022

El modelo que inspira la propuesta catalana es el aprobado en 2022 en los Países Bajos, donde el Senado dio luz verde a una normativa que permite a los ayuntamientos prohibir la compra de viviendas de precio medio y bajo para destinarlas al alquiler. Ciudades como Ámsterdam, Rotterdam o La Haya han aplicado esta limitación obligando a los compradores a residir en el inmueble durante un periodo mínimo —cuatro años en algunos casos— antes de poder alquilarlo. El objetivo era frenar la entrada masiva de inversores en barrios tensionados y favorecer la adquisición por parte de residentes. En Cataluña, el planteamiento es menos restrictivo, pero introduce límites a los grandes tenedores en zonas declaradas tensionadas y condiciona el uso de viviendas heredadas para evitar su desocupación o su conversión en alquiler turístico o temporal.

Los resultados de la legislación en los Países Bajos

La experiencia neerlandesa ofrece luces y sombras. Los primeros estudios académicos indican que la restricción ha incrementado las tasas de propiedad y ha reducido la competencia de inversores en determinados segmentos, sin provocar grandes alteraciones en los precios ni en el volumen total de transacciones. Sin embargo, también se ha observado que los nuevos propietarios presentan, de media, mayores niveles de ingresos que los inquilinos que antes accedían a esas viviendas. Es decir, limitar la compra para alquilar puede facilitar la adquisición a clases medias consolidadas, pero no resuelve automáticamente el problema de los hogares con menos recursos, que dependen del mercado de alquiler y pueden verse desplazados hacia otras zonas. Esta paradoja pone de relieve que la regulación de la demanda inversora, por sí sola, no garantiza la equidad si no va acompañada de un refuerzo decidido del parque público.

Las limitaciones a la compra especulativa deben complementarse con una mayor cantidad de vivienda pública

En este punto, la comparación es elocuente. Mientras que en los Países Bajos la inversión pública en vivienda supera desde hace décadas el 1,5% del PIB y el parque social alcanza porcentajes muy elevados en ciudades como Ámsterdam, en España apenas se destina en torno al 0,2% del PIB a políticas de vivienda. En Cataluña, la vivienda protegida representa alrededor del 2% del total del parque, una cifra claramente insuficiente para absorber la demanda de los colectivos más vulnerables. Por ello, cualquier limitación a la compra especulativa debería ir acompañada de un aumento sustancial de la oferta pública y asequible. De lo contrario, el riesgo es trasladar la presión de un segmento a otro sin resolver el problema estructural de fondo.

La escasa inversión pública en vivienda es el origen del problema

No puede olvidarse que el actual desequilibrio entre oferta y demanda es consecuencia, en gran medida, de años de desinversión pública y de una confianza casi exclusiva en la autorregulación del mercado. Desde 2009, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, la promoción pública se redujo drásticamente y no se ha recuperado a niveles suficientes. El déficit acumulado se estima entre 700.000 y 800.000 viviendas, una brecha que explica buena parte de la escalada de precios y de la tensión en el alquiler. La apelación a la libertad de mercado como solución única ignora que ha sido precisamente esa ausencia de regulación efectiva y de planificación a largo plazo la que ha conducido a la situación actual.

El Partido Popular catalán llevará la ley al Constitucional

La vía jurídica elegida para introducir la regulación —a través de la ley autonómica de Urbanismo— ha generado controversia. El Partido Popular catalán ha anunciado que recurrirá la norma ante el Tribunal Constitucional por considerar que vulnera el derecho a la propiedad privada. Otros juristas sostienen, en cambio, que no se prohíbe la compra en sí misma, sino que se condiciona el uso del inmueble en función de su función social, un principio ya recogido en el ordenamiento jurídico español. El texto final aún deberá superar el trámite parlamentario y las enmiendas que puedan introducir otros grupos, por lo que el alcance definitivo de la medida está por determinar.

La regulación va avanzando a nivel mundial

Más allá del caso catalán, la tendencia a intervenir el mercado residencial no es exclusiva de una comunidad autónoma. Países como Dinamarca han limitado la compra a quienes acrediten años de residencia previa; Singapur ha optado por fuertes gravámenes a la adquisición de segundas y terceras viviendas; y en Estados Unidos se han planteado restricciones a la compra masiva de viviendas unifamiliares por parte de fondos de inversión. El denominador común es el reconocimiento de que el acceso a la vivienda se ha convertido en un problema estructural en muchas economías desarrolladas. La cuestión de fondo no es si debe existir regulación, sino cómo diseñarla para proteger a los consumidores y garantizar el derecho a una vivienda digna sin generar efectos indeseados. En un contexto de oferta insuficiente y precios al alza, el debate sobre los límites a la especulación no puede desligarse de la necesidad urgente de reconstruir una política pública de vivienda ambiciosa y sostenida en el tiempo.