El mercado residencial español ha comenzado 2026 con señales de moderación tras un año anterior marcado por una intensa actividad. Según los datos adelantados de la Estadística Registral Inmobiliaria publicada por el Colegio de Registradores, la compraventa de viviendas arrancó el año con 56.776 operaciones, lo que supone un descenso interanual del 7% respecto a enero de 2025. Se trata del mayor retroceso en las transacciones residenciales desde junio de 2024 y confirma que el mercado empieza a mostrar síntomas de enfriamiento tras varios meses de elevada actividad.

En conjunto, durante el mes de enero se registraron alrededor de 113.600 compraventas totales de inmuebles, lo que representa un descenso del 4,2% en comparación con el mismo mes del año anterior. Este dato supone además la mayor caída en las compraventas totales desde mayo de 2024. La evolución confirma la tendencia que muchos analistas ya venían anticipando desde el último tramo de 2025: tras cerrar el mejor año en número de operaciones desde el boom inmobiliario, el mercado empieza a ajustar su ritmo de crecimiento.

Este retroceso en las operaciones no significa necesariamente una caída estructural del mercado, pero sí evidencia una ralentización tras meses de gran dinamismo, especialmente en las operaciones de vivienda, que en los últimos meses venían mostrando un comportamiento algo más débil que el conjunto de las compraventas inmobiliarias.

Las hipotecas han experimentado un incremento interanual del 4,1%

Frente al descenso de las compraventas, la financiación hipotecaria continúa mostrando una evolución positiva. Según los datos registrales, las hipotecas han experimentado un incremento interanual del 4,1%, hasta alcanzar unas 50.800 constituciones sobre todo tipo de inmuebles.

Dentro de este total, 40.087 hipotecas se han constituido específicamente sobre viviendas, lo que supone un incremento del 5,5% respecto a enero de 2025. Este comportamiento confirma la tendencia positiva del crédito hipotecario, que acumula ya 19 meses consecutivos de crecimiento interanual, tanto en el conjunto de hipotecas como en las destinadas a vivienda.

Desde el Colegio de Registradores subrayan que la moderación del mercado hipotecario se ha producido con retraso respecto a las compraventas y de forma mucho más suave, lo que explica que en la actualidad la financiación esté mostrando una evolución comparativamente más favorable que las transacciones.

Este mejor comportamiento del crédito también tiene una consecuencia directa en la estructura del mercado: el número de hipotecas sobre vivienda ya supone el 78,9% del total de compraventas residenciales, una proporción elevada que refleja el peso que sigue teniendo la financiación bancaria en el acceso a la vivienda.

En un contexto de estabilización del euríbor y mejora progresiva de las condiciones financieras respecto a los momentos más tensos del ciclo de tipos de interés, la demanda que necesita financiación parece estar manteniendo su capacidad de acceso al crédito, incluso en un escenario de ligera ralentización de las compraventas.

Operaciones de compraventa por comunidades autónomas

El comportamiento del mercado inmobiliario no ha sido homogéneo en todo el territorio nacional. Los datos registrales muestran importantes diferencias entre comunidades autónomas, con territorios que han registrado aumentos en las compraventas y otros donde las caídas han sido especialmente acusadas.

Entre los mayores incrementos en las compraventas de vivienda, destacan Melilla (+53,8%), Navarra (+20,4%) y Ceuta (+10,5%), aunque se trata de mercados de menor tamaño donde las variaciones porcentuales suelen ser más intensas.

En cambio, varias comunidades han registrado descensos superiores al 15%, especialmente Canarias (-22,7%), Madrid (-20,8%), Castilla-La Mancha (-18,5%) y Asturias (-15,5%), lo que refleja una ralentización significativa en algunos de los mercados más activos del país. También se han registrado caídas relevantes en Aragón (-12,2%) y la Comunidad Valenciana (-10,8%), mientras que en otras regiones las bajadas han sido más moderadas.

Si se analizan las compraventas totales de inmuebles, los mayores avances se han producido igualmente en Melilla (+89,3%), Navarra (+21,8%) y Ceuta (+16,9%), mientras que los descensos más pronunciados se han registrado en Madrid (-20%), Canarias (-15,7%), Aragón (-11,7%) y Asturias (-11%).

En términos absolutos, Andalucía vuelve a situarse como el mercado inmobiliario más activo del país, con más de 12.000 compraventas de vivienda en enero, seguida a distancia por Cataluña, la Comunidad Valenciana y Madrid, que también concentran una parte muy significativa de la actividad inmobiliaria nacional.

Las hipotecas sobre vivienda crecen en 13 autonomías

El comportamiento positivo del crédito hipotecario también se refleja en la evolución territorial. Las hipotecas sobre vivienda crecieron en enero en trece comunidades autónomas, lo que confirma que la financiación sigue siendo uno de los motores del mercado residencial.

Los mayores incrementos se registraron en Ceuta (+32,4%), Extremadura (+31,3%), Navarra (+29,4%) y Andalucía (+19,8%), mientras que los descensos más acusados se produjeron en Aragón (-26,4%), La Rioja (-21,4%) y Canarias (-19,9%).

En el caso del conjunto de hipotecas constituidas sobre todo tipo de inmuebles, también se han registrado aumentos en trece comunidades, con avances especialmente significativos en Ceuta (+61,8%), Navarra (+29,3%), Extremadura (+28,3%) y Andalucía (+17%). En sentido contrario, los mayores retrocesos se han producido en Aragón (-36,9%), La Rioja (-16,7%) y Canarias (-14,7%).

En términos absolutos, Andalucía, Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana han superado las 5.000 hipotecas constituidas, lo que confirma que estos cuatro territorios siguen concentrando gran parte de la actividad financiera ligada al mercado inmobiliario.

De hecho, Andalucía vuelve a liderar también el ranking de financiación, con 9.100 hipotecas sobre vivienda y alrededor de 11.100 hipotecas totales, consolidándose como el mercado con mayor volumen de operaciones tanto en compraventas como en crédito hipotecario.

Los datos publicados por el Colegio de Registradores corresponden a un avance provisional de la Estadística Registral Inmobiliaria de enero de 2026, elaborado con información proyectada sobre el 94,1% de los registros analizados. Aunque se trata de cifras preliminares, permiten trazar una primera fotografía del comportamiento del mercado residencial en el inicio del año.

Moderación para comenzar el año

Tras varios meses de intensa actividad, el mercado inmobiliario español parece entrar en una fase de moderación caracterizada por una ligera caída en las compraventas y un mejor comportamiento del crédito hipotecario. Una evolución que habrá que seguir con atención en los próximos meses, especialmente en un contexto marcado por la persistente escasez de vivienda disponible, el encarecimiento de los precios y las dificultades de acceso para muchos compradores, factores que siguen condicionando profundamente el funcionamiento del mercado residencial y su impacto sobre los consumidores.