La rentabilidad del alquiler residencial en España continúa situándose en niveles relativamente elevados, al menos en términos comparativos con otros activos financieros. Así lo refleja el Informe de Rentabilidad del Alquiler elaborado por la tasadora Euroval, que analiza una amplia muestra de anuncios de alquiler publicados durante 2025 junto con datos de precios de compraventa registrados en el mismo periodo.
Según este estudio, la rentabilidad bruta del alquiler residencial en España se sitúa mayoritariamente entre el 6% y el 10%, con numerosas provincias concentradas en torno a retornos del 7% y el 8%. Se trata de cifras que, pese a las tensiones del mercado inmobiliario y la creciente regulación del alquiler, siguen posicionando a la vivienda como uno de los activos preferidos para la inversión patrimonial.
El análisis también confirma que el mercado del alquiler presenta una gran heterogeneidad territorial, con importantes diferencias entre provincias y ciudades tanto en precios como en niveles de rentabilidad. Mientras algunos mercados urbanos o turísticos destacan por su elevada demanda y precios elevados, otros territorios presentan retornos interesantes gracias a precios de compra más moderados.
Las mayores rentabilidades se obtienen en viviendas con precios inferiores a 200.000 euros
Uno de los aspectos más relevantes que destaca el informe es la relación entre precio de la vivienda y rentabilidad del alquiler. Aunque la correlación entre ambas variables no es especialmente fuerte cuando se analizan todas las provincias españolas, sí se aprecia una tendencia clara en el segmento de viviendas con precios inferiores a 200.000 euros.
En este rango de precios, las rentabilidades tienden a ser más elevadas, ya que el incremento del precio de compra suele ser mayor que el aumento de las rentas de alquiler. En consecuencia, a medida que el precio de la vivienda se aleja de los 200.000 euros, la rentabilidad tiende a disminuir.
Esto explica que muchas de las oportunidades de inversión más interesantes en el mercado residencial se encuentren en viviendas de precio medio o bajo, donde el esfuerzo inversor inicial es menor y la relación entre renta anual y precio de compra resulta más favorable.
No obstante, el informe también identifica algunas excepciones relevantes en mercados donde conviven precios elevados y rentabilidades relativamente altas, como ocurre en provincias como Barcelona, Málaga, Baleares o Girona.
La rentabilidad de la vivienda por provincias
El análisis provincial realizado por Euroval muestra un panorama diverso, aunque con una pauta general de retornos relativamente elevados en gran parte del territorio.
La provincia de Valencia lidera el ranking de rentabilidad, con un retorno estimado del 10,3%, seguida de Cuenca, que se sitúa en torno al 10%. También destacan Barcelona, Teruel y Segovia, con rentabilidades cercanas al 9%.
Un grupo amplio de provincias presenta niveles de rentabilidad comprendidos entre el 8% y el 10%, entre las que se encuentran Jaén, Soria, Cáceres, Ávila, Lleida, Toledo, Ciudad Real, Huelva, Zamora y Albacete.
En el extremo inferior del rango se sitúan territorios con mercados más maduros o con precios de vivienda más elevados, como Madrid, Cantabria, Navarra y Bizkaia, donde la rentabilidad se aproxima al 6%.
El resto de provincias españolas se agrupan en valores intermedios, con retornos situados entre el 6,5% y el 7,9%, lo que confirma que el alquiler residencial continúa ofreciendo rendimientos relativamente homogéneos en buena parte del país.
Mucha diferencia entre las rentas solicitadas
El informe también pone de manifiesto la importante dispersión de precios de alquiler en algunos de los mercados más dinámicos, especialmente en ciudades con fuerte demanda residencial o turística.
En provincias como Málaga, Madrid, Palma de Mallorca o Barcelona se detecta una presencia significativa de alquileres de alto importe que elevan la media del mercado. Esto genera diferencias notables entre el alquiler medio y el alquiler mediano.
Por ejemplo, en la provincia de Málaga el alquiler medio alcanza los 27.000 euros anuales, mientras que la mediana se sitúa en 18.000 euros. En Barcelona, la media es de 24.000 euros anuales frente a una mediana de 20.100 euros, mientras que en Madrid el alquiler medio alcanza los 22.800 euros frente a 18.000 euros de mediana.
Por el contrario, mercados como Granada, Sevilla o Murcia presentan distribuciones de precios más homogéneas, con menor presencia de alquileres muy elevados y, por tanto, una menor dispersión estadística.
Las viviendas se alquilan en poco más de un mes
Otro de los aspectos analizados por Euroval es el tiempo necesario para alquilar una vivienda, estimado a partir del periodo que transcurre entre la publicación de los anuncios y su retirada de los portales inmobiliarios.
Los resultados muestran que los plazos de alquiler son relativamente breves en todo el territorio nacional, situándose generalmente entre 25 y 40 días. La mayor parte de las provincias se concentra en un intervalo de entre 31 y 38 días, lo que indica una rotación relativamente rápida de las viviendas en el mercado.
Curiosamente, el estudio señala que la rapidez con la que se cierran las operaciones no guarda una relación directa con el tamaño o dinamismo del mercado, ya que se observan plazos similares en provincias con características muy diferentes.
Como conclusión general, el informe destaca que el mercado del alquiler en España ofrece rentabilidades atractivas, aunque muy condicionadas por factores territoriales y por el precio de las viviendas, además de poner de relieve la escasez de información estadística homogénea sobre este segmento del mercado residencial, lo que obliga a recurrir al análisis de muestras de oferta para comprender su evolución real.
