El mercado residencial español mantiene una clara tendencia al encarecimiento de la vivienda de nueva construcción. Según el informe “Vivienda de obra nueva 2026” elaborado por Tinsa by Accumin, el valor medio de la vivienda nueva en España aumentó un 10,4% en 2025, hasta situarse en 2.567 euros por metro cuadrado. Incluso descontando la inflación, el crecimiento real fue del 7,6%, lo que confirma la fortaleza de la demanda en un contexto de fuerte escasez de oferta.

El precio de la vivienda nueva se sitúa actualmente un 43% por encima del precio medio de la vivienda de segunda mano, un diferencial que refleja no solo la calidad y eficiencia energética de las promociones actuales, sino también el fuerte incremento de los costes de construcción. La escasez de mano de obra cualificada en el sector, el encarecimiento de los materiales y la presión creciente de los costes energéticos están elevando de forma constante el coste final de las promociones.

A estos factores se suma la incertidumbre energética derivada de la actual situación geopolítica internacional. El encarecimiento de la energía, agravado por las tensiones comerciales impulsadas por la política económica de Donald Trump, amenaza con seguir elevando los costes industriales y de transporte, algo que inevitablemente termina trasladándose al precio final de la vivienda nueva.

En este contexto, las mayores tensiones de precios se concentran especialmente en las grandes áreas metropolitanas españolas, donde la demanda es más intensa y el suelo disponible resulta cada vez más limitado.

Mucha disparidad de incrementos por municipios en Madrid

El informe de Tinsa dedica un análisis específico al área metropolitana de Madrid, uno de los mercados más dinámicos del país y donde se concentra una parte muy importante de la producción de vivienda nueva asociada a los principales polos de empleo.

En este ámbito territorial, las variaciones de precio registradas durante 2025 muestran una notable dispersión. Las subidas anuales oscilan entre el +27,3% y el -0,1% dependiendo del municipio analizado, lo que evidencia que el comportamiento del mercado es muy desigual incluso dentro de la misma área metropolitana.

Los valores medios de la obra nueva se sitúan entre 5.669 euros por metro cuadrado y 2.081 euros por metro cuadrado en los municipios analizados. Algunos de los municipios con mayor valor inmobiliario, como Alcobendas o Pozuelo de Alarcón, superan incluso el precio medio de Madrid capital, que se sitúa en torno a los 4.718 euros por metro cuadrado.

Entre los incrementos más intensos del último año destacan municipios como Torrejón de Ardoz, San Fernando de Henares o Alcobendas, donde el crecimiento de los precios de la vivienda nueva ha superado el 15% anual.

Las diferencias también son considerables en Barcelona

Una situación similar se observa en el área metropolitana de Barcelona, donde el precio de la vivienda nueva se mueve actualmente entre 4.728 euros por metro cuadrado y 2.360 euros por metro cuadrado, dependiendo del municipio.

Las variaciones anuales registradas durante 2025 también presentan una notable disparidad, con incrementos que van desde +23,6% hasta descensos del -2,6% en términos nominales. De los 24 municipios analizados, un total de 19 registraron subidas de precios, lo que confirma la tendencia general al encarecimiento del mercado.

El mayor incremento se ha observado en Manresa, con un aumento superior al 20%, mientras que el resto de los municipios presentan crecimientos más moderados, generalmente por debajo del 11%.

Este comportamiento refleja una realidad cada vez más evidente: la presión de la demanda en Barcelona capital está desplazando compradores hacia municipios del área metropolitana, donde todavía es posible encontrar precios relativamente más accesibles.

El esfuerzo teórico de compra en ambas zonas metropolitanas

El encarecimiento de la obra nueva está teniendo una consecuencia directa en el esfuerzo económico que deben realizar los hogares para acceder a una vivienda.

En el área metropolitana de Madrid, el esfuerzo teórico para adquirir una vivienda nueva supera el 35% de la renta disponible media en prácticamente todos los municipios analizados. Aunque el nivel se mantiene por debajo del umbral crítico del 50% en la mayoría de ellos, en Madrid capital el esfuerzo necesario alcanza ya el 57% de la renta disponible.

En Barcelona la situación resulta aún más exigente. El esfuerzo medio de compra supera el nivel considerado razonable en 19 de los 24 municipios analizados y en la propia ciudad de Barcelona alcanza el 68% de la renta disponible media.

En algunos municipios del área metropolitana el nivel se sitúa incluso por encima del 45%, considerado ya crítico desde el punto de vista de la accesibilidad a la vivienda. Es el caso de Badalona, L’Hospitalet de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Sant Adrià de Besòs, Mataró, Sant Boi de Llobregat, El Prat de Llobregat o Castelldefels.

Las previsiones para este año 2026

Las perspectivas para el mercado de obra nueva durante 2026 apuntan a una continuidad de la tendencia alcista, aunque posiblemente con incrementos algo más moderados que los registrados en los últimos años.

La falta estructural de vivienda nueva en España, estimada en cientos de miles de unidades, seguirá manteniendo una fuerte presión sobre los precios, especialmente en los grandes núcleos urbanos y sus áreas metropolitanas.

A ello se suman los factores que están elevando los costes de producción: escasez de mano de obra en el sector de la construcción, encarecimiento de los materiales, aumento de los costes financieros y presión creciente de los precios energéticos.

Todo ello hace prever que la vivienda de obra nueva seguirá siendo uno de los segmentos más tensionados del mercado inmobiliario español, con especial incidencia en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona, donde la demanda sigue superando claramente a la oferta disponible.