El efecto del conflicto se filtra poco a poco a los promotores, compradores y hogares con hipoteca
La economía española llegó a 2026 en mejor forma de la esperada, pero eso no la hace inmune. El impacto de la crisis energética no llega de golpe al inmobiliario: se filtra a través de variables intermedias —inflación, tipos de interés, coste del crédito, costes de construcción— que actúan con cierto retardo pero con efecto acumulativo. Gloval Analytics lo documenta con detalle, tomando como referencia comparativa lo ocurrido tras la invasión rusa de Ucrania en 2022, un episodio que también comenzó pareciendo lejano y terminó reordenando el mercado hipotecario español durante más de dos años.
Entonces, entre diciembre de 2021 y diciembre de 2023, el tipo hipotecario pasó del 1,50% al 3,97%, el esfuerzo de acceso a la vivienda subió del 29,16% al 36,86% y las compraventas cayeron de 48.279 a 36.560 mensuales. El precio nominal de la vivienda no se derrumbó, pero el mercado sí se contrajo de forma significativa. Ese es precisamente el patrón que Gloval anticipa si la tensión en el Golfo Pérsico se prolonga.
Los efectos sobre la obra nueva
El sector de la construcción llega a este nuevo episodio de incertidumbre con muy poco margen. El coste de la obra nueva ya había subido más del 32% entre 2020 y 2025, una acumulación de tensiones que deja a los promotores en una posición de escasa capacidad de absorción ante nuevos shocks. Si la crisis energética se sostiene en el tiempo, materias primas, energía y transporte volverán a encarecer la promoción residencial, con el consiguiente efecto sobre los plazos de entrega, la rentabilidad de los proyectos y, en última instancia, el precio final de la vivienda nueva.
Gloval estima que en un escenario de tensión contenida los costes de construcción podrían repuntar entre un 3% y un 6%. En un escenario de tensión persistente, ese incremento podría alcanzar entre el 6% y el 10%. Menos obra nueva, más cara y más lenta: esa es la dirección que apunta el informe si el conflicto no se resuelve con rapidez.
Hipotecas y alquileres en subida
El otro gran vector de transmisión es el financiero. Un repunte sostenido de la inflación —alimentada por la energía cara— limitaría el margen del Banco Central Europeo para seguir bajando tipos o, en el peor de los casos, le obligaría a revertir parte de las bajadas ya ejecutadas. Cada subida de un punto porcentual del euríbor puede suponer aproximadamente 100 euros más al mes en una hipoteca media, según el propio informe de Gloval. Las hipotecas a tipo variable lo notarían de inmediato; las de tipo fijo encarecerían las nuevas contrataciones. En ambos casos, el resultado es el mismo: menos acceso al crédito y condiciones más exigentes para quien quiera comprar.
Más presión sobre un alquiler ya tensionado
Parte de esa demanda que no puede o no quiere comprar en condiciones más estrictas se desplazará inevitablemente hacia el alquiler. Pero el alquiler seguirá encareciéndose. En un mercado ya tensionado, especialmente en las grandes áreas urbanas, más inquilinos compitiendo por una oferta rígida a corto plazo solo puede traducirse en más presión sobre las rentas. El riesgo para el alquiler en España no es el de una caída de precios, sino el de una mayor dificultad de acceso para los hogares con menor poder adquisitivo.
Los efectos sobre el inmobiliario serán proporcionales a la duración del conflicto y sus consecuencias
Roberto Rey, presidente y CEO de Gloval, lo resume con precisión: «No esperamos un desplome del mercado, pero sí un entorno más exigente para promotores, compradores e inquilinos». El informe no plantea un escenario de colapso, sino algo quizá más difícil de gestionar políticamente: un mercado que no cae, pero que se vuelve progresivamente menos accesible y menos activo. Menos compraventas, menos crédito, menos obra nueva. Un mercado que se encoge sin que los titulares lo reflejen con claridad.
Previsiones con la inflación como protagonista
De cara al resto de 2026, Gloval maneja dos escenarios. En el de tensión contenida, la inflación podría situarse entre el 2,4% y el 2,7%, con un impacto moderado sobre la construcción y el crédito. En el de tensión persistente, el IPC podría escalar hasta el 3,0%-3,8%, el crecimiento del PIB quedar reducido a una horquilla del 1,3%-1,8% y los costes de construcción dispararse hasta ese 10% que el informe identifica como el umbral más preocupante para el sector.
La vivienda en España está cada vez más conectada con lo que ocurre en el estrecho de Ormuz, en los mercados de futuros del gas o en las decisiones del BCE. El resultado más probable no es un colapso, sino una etapa más selectiva, más prudente y, sobre todo, más cara para quienes necesitan comprar, construir o simplemente encontrar un alquiler razonable.
