La cuenta atrás ha comenzado. El Real Decreto-Ley 8/2026, aprobado en Consejo de Ministros el 21 de marzo, tiene hasta el 29 de abril para ser convalidado por el Congreso de los Diputados. Si no lo es, perderá sus efectos jurídicos y con él se irán también las esperanzas de casi 2,8 millones de inquilinos en un millón de hogares que podrían acogerse a la prórroga extraordinaria de sus contratos. El país, mientras tanto, ha elegido bando. De un lado, inquilinos respaldados por el Gobierno, Sumar, los sindicatos y las asociaciones de consumidores. Del otro, propietarios arropados por el PP, Vox, las asociaciones de caseros y bufetes de abogados que advierten de que nada está tan claro como el Ejecutivo quiere hacer creer. En medio, Junts, cuyo voto puede resultar decisivo.

La ciudadanía se muestra favorable a la prórroga

El ministro de Economía, Carlos Cuerpo, ha salido a los medios con una encuesta bajo el brazo. Según un sondeo publicado en El Mundo, más del 50% de los ciudadanos apoya las medidas del decreto, y Cuerpo no ha dudado en utilizarlo como argumento político: «Es algo que todos los partidos tendríamos que empezar a interiorizar para dar también un mensaje de tranquilidad». El Gobierno lee en esos datos una oportunidad para construir la mayoría que por ahora no tiene, y confía en que la presión de la opinión pública termine moviendo fichas en un Congreso que, de momento, no ofrece garantías. Que una mayoría social respalde la medida no significa automáticamente que una mayoría parlamentaria vaya a convalidarla, y esa brecha es precisamente la que más inquieta al Ejecutivo.

Los ministros opinan

El Ejecutivo lleva días volcado en la calle y en los medios. El ministro de Derechos Sociales, Pablo Bustinduy, se reunió el 7 de abril con la presidenta de FACUA, que le trasladó el apoyo de la asociación al decreto y le informó de su campaña de difusión entre más de 200.000 socios para animar a los inquilinos a solicitar la prórroga. Desde el Ministerio de Consumo se llegó incluso a enviar un escrito a los 13 mayores propietarios de viviendas del país —aquellos con más de 100.000 unidades— recordándoles su obligación de prorrogar los contratos afectados. El mensaje del Gobierno es claro: el decreto está vigente, los derechos se activan ahora, y hay que ejercerlos antes de que la situación parlamentaria los deje sin efecto. La movilización institucional es llamativa, aunque también refleja la urgencia de un Ejecutivo que sabe que el reloj corre en su contra.

El Partido Popular se mantiene en el no

La respuesta del PP ha sido igual de clara, aunque en sentido contrario. El partido de Alberto Núñez Feijóo ha rechazado incluso sentarse a negociar con Sumar, y ha comunicado a la portavoz parlamentaria de los grupos plurinacionales que no acudirá a ninguna reunión. Su argumento: «El escudo social lo tiene que pagar el Gobierno, no los ciudadanos». Para el PP, la crisis de vivienda es un problema estructural que no se resuelve interviniendo el mercado, sino construyendo más y dando seguridad jurídica a propietarios e inquilinos. «Este Real Decreto no ofrece soluciones realistas», concluyen. Es una postura coherente con su línea habitual en materia de vivienda, aunque sus críticos señalan que el diagnóstico estructural, siendo correcto, no ofrece ningún alivio inmediato a quien tiene el contrato venciendo el mes que viene.

Yolanda Díaz negocia con Junts

Con el PP fuera del tablero, la clave está en Junts. La vicepresidenta segunda y ministra de Trabajo, Yolanda Díaz, confirmó desde el European Pulse Forum en Barcelona que ya hay negociaciones abiertas con el partido catalán: «Estamos negociando y desde luego soy optimista». Díaz lanzó además una advertencia directa a Junts: «Quien tumbe este Real Decreto-ley se va a colocar en contra de la ciudadanía de nuestro país. También en Cataluña». La presión no es casual: el problema del acceso a la vivienda es especialmente agudo en Cataluña, y Junts no puede ignorar el coste electoral de votar en contra de una medida que protege a los inquilinos catalanes. El papel del partido de Carles Puigdemont será, previsiblemente, el que decante la balanza.

La avalancha de burofaxes promete una avalancha judicial

Mientras la política debate, los juzgados ya se preparan para lo que viene. El burofax —el documento con validez legal que acredita remitente, contenido y fecha de recepción— se ha convertido en el instrumento del momento. Pero no todos los inquilinos se atreven a enviarlo. En asambleas del Sindicato de Inquilinos de Madrid, algunos preguntaban si no había una forma «menos agresiva»: el miedo a confrontar al casero es real, especialmente cuando hay una relación personal de por medio. El abogado Víctor Palomo, de la cooperativa CAES, lo entiende pero no lo comparte: «Los propietarios tienen un alto incentivo a rescindir el contrato. Los entornos familiares y amistades le van a decir que pueden obtener una ganancia mayor». Su consejo es enviar el burofax sin dudar, porque, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, el derecho se activa cuando la norma está en vigor, aunque se despliegue después. En el lado contrario, bufetes especializados en derecho inmobiliario advierten a sus clientes propietarios de que no todo está tan resuelto y que la situación terminará, en muchos casos, ante un juez.

¿Qué pasa si el decreto no se convalida?

Aquí empieza el verdadero lío. Si el Congreso tumba el decreto antes del 29 de abril, la norma perderá sus efectos jurídicos. Pero los burofaxes ya enviados quedan en un limbo interpretativo que promete meses de litigios. Parte de los abogados vinculados a propietarios y patronal sostienen que esos contratos no podrán prorrogarse; otros, como Palomo, defienden que el derecho ya fue activado en vigor y que los tribunales deberán reconocerlo. No hay consenso jurídico, y esa falta de consenso es exactamente lo que alimenta la avalancha de demandas que los juzgados ya anticipan. El decreto ha conseguido el poco envidiable mérito de generar incertidumbre tanto si se aprueba como si no.

 ¿Y si se aprueba?

Si el decreto sale adelante, los contratos que venzan entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 podrán prorrogarse hasta dos años —tres en zonas tensionadas— en las mismas condiciones actuales, con un límite del 2% de subida de la renta. Quedan fuera los contratos de habitaciones, los de temporada y los casos en que el arrendador necesite la vivienda para uso propio o de familiares directos. Para los inquilinos que logren activar la prórroga, supone ganar tiempo y estabilidad en un mercado que no ofrece ninguna de las dos cosas. Para los propietarios afectados, implica ver limitada su capacidad de actualizar rentas en un contexto de inflación sostenida, lo que no es un escenario menor.

Previsión de subidas para el mercado del alquiler en 2026

Sin decreto, el mercado seguirá su propio camino. Y ese camino apunta arriba. La vicepresidenta Díaz advirtió sin rodeos que, de no congelarse las rentas, las subidas podrían alcanzar el 30%, el 40% o incluso el 50% en las renovaciones de contratos. Una cifra que, en mercados como Madrid o Barcelona, resulta devastadora para la economía doméstica de cualquier familia inquilina. Los datos de las principales tasadoras y portales inmobiliarios confirman una tendencia alcista sostenida que no da señales de moderarse. La pregunta que muchos propietarios ya están respondiendo con sus propias calculadoras es exactamente esa: ¿cuánto puedo subir si no hay límite? La respuesta a esa pregunta, más que ninguna encuesta, explica por qué el burofax se ha convertido en el documento del año y por qué las próximas dos semanas serán determinantes para el mercado del alquiler en España.