España cerró 2025 como el cuarto país de la Unión Europea donde más se encareció la vivienda, con un incremento interanual del 12,9% en el cuarto trimestre, más del doble de la media comunitaria, que se situó en el 5,5%, según los datos publicados por Eurostat. Una brecha que no es nueva ni puntual: la subida del precio de la vivienda en España lleva tres años superando con creces, trimestre tras trimestre, el promedio de los Veintisiete y de la zona euro.

Las subidas del precio de la vivienda en los países de la UE

El encarecimiento de la vivienda es un fenómeno extendido en toda la Unión, pero con intensidades muy distintas según el país. En el cuarto trimestre de 2025, nueve de los veintisiete estados miembros registraron subidas interanuales de dos dígitos. Los mayores incrementos correspondieron a Hungría (+21,2%), Portugal (+18,9%) y Croacia (+16,1%), que encabezan el ranking. Por detrás se sitúan Eslovaquia (+12,8%), Bulgaria (+12,6%), España (+12,9%), Letonia (+11%), Lituania (+10,8%) y Chequia (+10,4%).

En el otro extremo, Finlandia fue el único país donde cayó el precio de la vivienda, con un descenso del 3,1%. En Luxemburgo, la subida fue prácticamente testimonial, apenas un 0,1%. El resto de países de la UE registró incrementos, con mayor o menor intensidad.

Es reseñable el caso húngaro, cuyo mercado inmobiliario se encuentra inmerso en una burbuja alimentada por generosas ayudas estatales a las familias para la compra de inmuebles, una oferta claramente insuficiente y unas condiciones de financiación muy favorables. Un cóctel explosivo que no es exactamente extrapolable al caso español, pero que ilustra hasta qué punto las políticas públicas pueden actuar como acelerador de los precios cuando no van acompañadas de un aumento real de la oferta.

En España los precios se incrementaron un 12,9%

España no tuvo un solo trimestre en 2025 con una subida interanual por debajo del 12%. El mínimo fue el primer trimestre, con un +12,3%, y el máximo fue precisamente el cuarto, con ese 12,9% que sitúa el encarecimiento en niveles no vistos desde el primer trimestre de 2007. Es decir, desde justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo.

En comparación trimestral, el precio de la vivienda en España subió un 1,8% entre octubre y diciembre respecto a los tres meses anteriores, también por encima de la media europea, que fue del 0,8%. En ese indicador trimestral, España ocupó el décimo puesto entre los países con mayor encarecimiento, por detrás de Eslovenia (+5,1%), Hungría (+4,2%), Portugal (+4%), Croacia (+3,4%), Eslovaquia (+3,1%), Lituania (+2,4%), Irlanda (+2%), Chequia (+2%) y Letonia (+1,9%).

Los precios ajustados por la inflación

Descontando el efecto de la inflación, la vivienda se encareció en España un 9,7% en 2025, lo que sigue situando al país en el cuarto puesto europeo de mayor crecimiento real de precios, por detrás de Portugal (+14,7%), Hungría (+11,7%) y Croacia (+10%). Ni siquiera la inflación consigue explicar o suavizar significativamente el problema: el encarecimiento es estructural y real.

En el conjunto de la UE, los precios ajustados cayeron en cinco países: Finlandia (-3,6%), Rumanía (-1,7%), Suecia (-1,6%), Luxemburgo (-0,5%) y Austria (-0,1%). Una perspectiva que refuerza la singularidad del caso español en el contexto europeo.

Precios desmesurados en venta y alquiler en España

El mercado inmobiliario español no solo bate récords estadísticos: los bate de forma simultánea en venta y en alquiler, algo que no había ocurrido nunca antes en la serie histórica del Índice Inmobiliario Fotocasa. En marzo de 2026, el precio medio de la vivienda en venta en España alcanzó los 3.014 €/m², superando el anterior máximo histórico de 2.952 €/m² registrado en abril de 2007. El alquiler, por su parte, cerró ese mismo mes en 14,46 €/m², también en máximos históricos.

Traducido a cifras más cotidianas: el alquiler medio roza ya los 1.200 euros mensuales, mientras que el precio medio de compra supera los 240.000 euros. En comunidades con mayor dinamismo económico, como Madrid, Baleares, Canarias, el País Vasco o Andalucía, los máximos históricos se alcanzaron incluso antes. El desequilibrio entre una demanda sostenida —impulsada por el crecimiento demográfico, el auge de los hogares unipersonales y unas condiciones de financiación algo más favorables— y una oferta estructuralmente insuficiente sigue siendo el gran motor de este escenario.

¿Cuáles son las previsiones para este 2026?

Las perspectivas no invitan al optimismo. Con una oferta de obra nueva que sigue siendo claramente incapaz de absorber la demanda existente, y sin señales de que las políticas de vivienda vayan a revertir esa tendencia a corto plazo, el escenario de máximos simultáneos en compra y alquiler tiene visos de repetirse a lo largo de 2026. Algunas estadísticas empiezan ya a mostrar un cierto frenazo en las compraventas, probablemente derivado del agotamiento del esfuerzo económico que exigen estos precios, pero eso no implica corrección: puede simplemente significar que cada vez menos personas pueden permitirse acceder al mercado.

España lleva tres años en esta dinámica y los datos de Eurostat la consolidan como uno de los mercados residenciales con mayor presión de precio de toda la Unión Europea. Una presión que, a estas alturas, ya no sorprende a nadie, pero que tampoco parece tener fecha de caducidad.