El Anuario de la Estadística Registral Inmobiliaria recoge en sus más de treinta informes el análisis más completo y detallado de la evolución del mercado inmobiliario en España durante el último año cerrado disponible. El mercado residencial español ha registrado en 2025 un fuerte dinamismo, con nuevos máximos históricos en precios e incrementos en las compraventas de vivienda. También han aumentado las hipotecas, con un mayor endeudamiento medio. Este contexto ha deteriorado la accesibilidad a la vivienda, elevando la cuota hipotecaria mensual media. Y como contexto europeo que no puede pasarse por alto: España es el cuarto país de la UE donde más se han incrementado los precios de la vivienda.

El Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas registra un nuevo máximo histórico

El Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR) ha registrado un nuevo máximo histórico, encadenando once años consecutivos de crecimiento. El incremento anual del IPVVR ha alcanzado el 16,6 %, y desde el máximo de 2007 acumula ya una subida del 29,3 %. Un indicador que mide la evolución del precio de las mismas viviendas a lo largo del tiempo y que, por tanto, elimina el efecto composición, ofrece una imagen muy precisa de lo que está ocurriendo: los precios no paran de subir.

Sube el precio medio de la vivienda

El precio medio de la vivienda ha alcanzado igualmente un máximo histórico, situándose en 2.284 €/m², con un crecimiento anual del 9,5 %, sensiblemente superior al 6,3 % registrado en 2024. La vivienda nueva ha crecido un 8 %, con un precio medio de 2.445 €/m², mientras que la vivienda usada ha subido un 9,9 %, hasta los 2.240 €/m²; ambos segmentos, también en máximos históricos.

El precio medio por vivienda ha sido de 214.581 €, otro máximo histórico, con un incremento anual del 8,2 % impulsado tanto por el precio por metro cuadrado como por el aumento de la superficie media transmitida.

Los precios medios en las Comunidades Autónomas

Las comunidades autónomas con mayores precios medios han sido la Comunidad de Madrid (4.091 €/m²), Illes Balears (3.988 €/m²), País Vasco (3.295 €/m²) y Cataluña (2.709 €/m²). Por provincias, los valores más elevados corresponden a Madrid, Illes Balears, Gipuzkoa (3.814 €/m²), Bizkaia (3.167 €/m²), Málaga (3.101 €/m²) y Barcelona (3.088 €/m²). Las capitales con mayor precio medio son San Sebastián (6.107 €/m²), Madrid (5.283 €/m²), Barcelona (4.800 €/m²), Palma (4.086 €/m²) y Bilbao (3.514 €/m²). Por precio medio total de vivienda, destacan Illes Balears (410.322 €), Comunidad de Madrid (386.239 €), País Vasco (276.277 €) y Cataluña (240.455 €).

Número de compraventas de vivienda

El número de compraventas de vivienda ha registrado un intenso avance en 2025, con un crecimiento anual del 10,7 % que ha llevado las operaciones hasta las 705.357 unidades, nivel máximo desde 2007. Esto supone 14,27 compraventas por cada mil habitantes. En todas las comunidades autónomas y en 49 de las 50 provincias han crecido las operaciones respecto al año anterior, con tasas de dos dígitos en 37 provincias. El mercado, en suma, no da señales de enfriamiento.

Las compraventas por extranjeros

Los compradores extranjeros han formalizado el 13,82 % de las compras de vivienda en 2025, algo por debajo del máximo histórico del 14,98 % registrado en 2023. Sin embargo, en términos absolutos la demanda extranjera ha crecido, alcanzando en torno a 97.500 transacciones frente a las cerca de 93.000 de 2024. Las nacionalidades con mayor peso han sido británicos (7,97 %), alemanes (6,52 %), neerlandeses (6,31 %), marroquíes (5,74 %), rumanos (5,24 %), franceses (5,11 %) e italianos (5,05 %).

Por comunidades autónomas, los mayores pesos relativos de compras extranjeras se concentran en Illes Balears (29,86 %), Comunitat Valenciana (27,65 %), Canarias (25,65 %), Región de Murcia (21,42 %), Cataluña (15,57 %) y Andalucía (13,34 %). Por provincias, el dominio es aplastante en Alicante (43,29 %), seguida de Málaga (32,8 %), Santa Cruz de Tenerife (30,04 %), Illes Balears (29,86 %) y Girona (25 %).

Fuerte incremento en la concesión de hipotecas

El número de hipotecas sobre vivienda constituidas en 2025 ha alcanzado las 498.500, un 14,5 % más que en 2024, lo que supone más de 63.000 hipotecas adicionales y el nivel más alto desde 2010. En 16 de las 17 comunidades autónomas ha crecido el número de hipotecas, con tasas de dos dígitos en 15 de ellas. Las comunidades con mayor número de operaciones han sido Andalucía (96.819), Cataluña (86.135), Comunidad de Madrid (73.715) y Comunitat Valenciana (60.126).

El endeudamiento hipotecario medio por vivienda ha llegado a los 163.612 €, un 10,2 % más que el año anterior y otro máximo histórico. Illes Balears (274.689 €), Comunidad de Madrid (261.615 €), Cataluña (182.604 €) y País Vasco (173.832 €) son las comunidades con mayor endeudamiento medio.

Los extranjeros también piden hipoteca

El 7,92 % de las hipotecas sobre vivienda han sido constituidas por extranjeros, lo que equivale a 39.485 hipotecas y supone el máximo histórico de la serie. El número total de hipotecas de extranjeros ha crecido un 20,7 % respecto a 2024. Las comunidades con mayor peso relativo de hipotecas a extranjeros han sido Illes Balears (15,2 %), Comunitat Valenciana (12,83 %), Cataluña (12,28 %) y Región de Murcia (10,06 %). El importe medio de hipoteca de compradores extranjeros ha rozado los 193.000 €, con un incremento anual del 12,7 %, también en máximo histórico.

La accesibilidad a la vivienda continúa deteriorándose

A pesar del ajuste a la baja del interés medio de contratación, que ha caído 0,36 puntos porcentuales hasta el 3,02 %, y del ligero alargamiento del plazo medio hasta los 25,4 años, los indicadores de accesibilidad han empeorado. La cuota hipotecaria mensual media de 2025 ha sido de 769 €, un 4,2 % más que el año anterior, y supone el 32,67 % del coste salarial, alejándose del mínimo histórico del 27,5 % registrado en 2016.

Las situaciones más exigentes por cuota mensual se dan en Illes Balears (1.341,4 €) y Comunidad de Madrid (1.184,2 €). En términos de esfuerzo salarial, Illes Balears (56,86 %) y Comunidad de Madrid (41,34 %) encabezan igualmente el ranking, seguidas de Canarias (36,14 %) y Andalucía (33,84 %). Los datos no dejan lugar a la interpretación optimista: comprar una vivienda en España es cada vez más difícil para las rentas medias, y la tendencia no da señales de revertirse.