El mercado residencial español pierde fuelle en uno de sus segmentos más activos de los últimos años. Según los datos publicados el 9 de abril de 2026 por el Consejo General del Notariado, los compradores extranjeros formalizaron 66.629 compraventas de vivienda libre en el segundo semestre de 2025, un 4,4% menos que en el mismo periodo del año anterior. Es un dato que, visto en frío, podría parecer menor, pero que adquiere otra dimensión cuando se analiza su contexto: el peso del comprador foráneo sobre el total del mercado ha caído al 18,4%, su nivel más bajo desde el año pandémico de 2020, y encadena ya tres años consecutivos de descenso. La tendencia ya no es una anomalía coyuntural. Es una señal estructural que conviene tomarse en serio.

El peso de las compraventas por extranjeros cae a niveles del año 2020

Que el porcentaje de compraventas protagonizadas por extranjeros retroceda hasta el 18,4% no es un dato menor. En el segundo semestre de 2022, ese peso llegó al 21,3%, el máximo histórico de la serie del Notariado. Desde entonces, la caída ha sido sostenida: 20,9% en el primer semestre de 2023, 19,5% a cierre de 2024 y ahora ese 18,4% que nos sitúa en territorio pandémico. El Anuario de la Estadística Registral Inmobiliaria confirma la misma tendencia desde el lado registral: en el conjunto de 2025, los extranjeros representaron el 13,82% de todas las compras de vivienda, por debajo del máximo histórico del 14,98% registrado en 2023. En términos absolutos, eso sí, la demanda extranjera creció hasta unas 97.500 transacciones en el año completo, frente a las 93.000 de 2024, lo que matiza el diagnóstico sin contradecirlo: compran más en número, pero pierden peso relativo en un mercado que crece con más fuerza.

Caen más las compraventas de extranjeros no residentes

El dato agregado esconde una fractura interna que es, quizás, lo más relevante del informe. Los extranjeros residentes en España crecieron un 3,3% y rozaron máximos históricos con 41.836 operaciones. Los no residentes, en cambio, se desplomaron un 15,1% hasta las 24.793 transacciones, su cifra más baja desde el segundo semestre de 2020. Son los compradores de segunda residencia, los inversores internacionales puros, los que vienen desde el extranjero a comprar en la costa o en las islas. Ese perfil lleva retrocediendo desde el pico postpandémico del primer semestre de 2022, y la corrección se acelera. Las razones pueden ser varias: la incertidumbre geopolítica y económica internacional no ayuda, y los precios en los mercados costeros más demandados han alcanzado niveles que empiezan a disuadir incluso a compradores con capacidad adquisitiva alta. Cuando un apartamento en Baleares o en la Costa del Sol compite en precio con activos equivalentes en otros mercados europeos o americanos, parte del atractivo se diluye.

Las diferencias de precio en las compraventas por extranjeros

El retroceso en operaciones no ha enfriado los precios ni un grado. El precio medio pagado por compradores extranjeros se situó en 2.479 €/m², un 5,0% más que un año antes. Y la brecha entre perfiles es llamativa: los no residentes pagaron de media 3.242 €/m², frente a los 1.963 € de los residentes y los 1.839 € del comprador nacional. Dicho de otra forma: el comprador internacional de segunda residencia paga casi un 76% más por metro cuadrado que el comprador español medio. Los precios subieron en 16 de las 17 comunidades autónomas analizadas. Solo Galicia registró un descenso, del 4,9%. Los incrementos más intensos se concentraron en Cantabria (+17,2%), Murcia (+14,1%) y La Rioja (+13,4%), mercados que hasta ahora quedaban al margen de la demanda foránea y que empiezan a atraerla.

El comprador nórdico y centroeuropeo paga los precios más altos por metro cuadrado

Por nacionalidades, el ranking de precio por metro cuadrado está encabezado por los suecos (3.654 €/m²), seguidos de alemanes (3.559 €/m²), estadounidenses (3.501 €/m²) y noruegos (3.085 €/m²). El comprador del norte y centro de Europa es, con diferencia, el que más paga. También superan la media extranjera suizos, polacos, irlandeses, belgas, italianos, franceses, británicos, neerlandeses y rusos. En el extremo contrario, los compradores marroquíes presentan el precio medio más bajo del mercado, con apenas 768 €/m², un perfil orientado a vivienda habitual en zonas de coste moderado, muy alejado del inversor vacacional europeo.

Las operaciones se desploman en la Comunidad de Madrid

La caída más llamativa por territorios corresponde a la Comunidad de Madrid, donde las compraventas por extranjeros cayeron un 20,3%, pasando de 5.490 operaciones en el segundo semestre de 2024 a 4.378 en el mismo periodo de 2025. Es un descenso que contrasta con el dinamismo general del mercado madrileño y que merece seguimiento. La Comunidad Valenciana, que concentra el mayor volumen con 18.722 compraventas, cedió un 7,3%. Canarias (-10,8%) y Baleares (-10,2%) acumulan varios semestres consecutivos de ajuste, lo que apunta a un agotamiento real del ciclo expansivo en los destinos vacacionales tradicionales del comprador europeo. En el lado positivo, comunidades del interior como Castilla-La Mancha (+21,5%), Extremadura (+13,8%) y Aragón (+11,0%) registraron fuertes incrementos, aunque desde bases muy bajas.

Los marroquíes ya compran casi tanto como los procedentes de Reino Unido

Uno de los cambios más significativos del semestre es el reequilibrio en el ranking por nacionalidades. Los británicos lideraron con 5.178 compraventas (7,8% del total), pero los marroquíes les pisaron los talones con 5.154 transacciones (7,7%). La distancia es mínima y refleja una tendencia que lleva varios semestres consolidándose: el comprador marroquí, concentrado en comunidades como Murcia (35,1% de los residentes extranjeros), Navarra (32,1%) y La Rioja (25,8%), gana peso de forma constante. Mientras tanto, Reino Unido acusa una caída interanual del 14,4% en operaciones, que puede explicarse por la combinación del Brexit, la depreciación de la libra en episodios de tensión y el encarecimiento de los destinos costeros españoles.

 Las hipotecas contratadas por extranjeros

El segmento hipotecario ofrece una lectura complementaria. Según el Anuario Registral, en 2025 se constituyeron 39.485 hipotecas sobre vivienda por parte de extranjeros, el nivel máximo de la serie histórica, con un incremento del 20,7% respecto a 2024. Representan el 7,92% del total de hipotecas, con un importe medio de casi 193.000 €, también máximo histórico. Las comunidades con mayor peso de hipotecas a extranjeros fueron Baleares (15,2%), Comunidad Valenciana (12,83%), Cataluña (12,28%) y Murcia (10,06%). Que el volumen hipotecario crezca mientras las compraventas caen sugiere que una parte del comprador extranjero sigue activo, pero financia más y compra con menos capital propio, un cambio de comportamiento que también habla de un mercado más tenso en términos de accesibilidad.