La proporción de hogares españoles propietarios de su vivienda principal ha vuelto a caer. Según la Encuesta Financiera de las Familias (EFF), elaborada por el Banco de España con carácter bienal, ese porcentaje se situó en el 70,6% a finales de 2024, frente al 72,1% registrado en 2022. La caída es parte de una tendencia que lleva más de una década consolidándose: en 2011, el porcentaje de hogares propietarios superaba el 80%. Trece años después, hemos perdido casi diez puntos. Y lo que es más preocupante: no hay señales de que la tendencia vaya a revertirse.

Bajan los propietarios, pero sube el valor de los inmuebles

La paradoja es brutal. Mientras cada vez menos hogares pueden permitirse ser propietarios, el valor de los inmuebles no para de crecer. Para quienes sí poseen vivienda principal, el valor mediano se situó en 170.000 euros en 2024, un 6,9% más que en 2022. Es decir, el activo se revaloriza para quienes ya lo tienen, mientras que para quienes no lo tienen, la barrera de entrada se eleva. La riqueza inmobiliaria se concentra, y la distancia entre propietarios e inquilinos —en términos patrimoniales— no hace más que ensancharse.

En términos generales, el 82,6% de las familias tenía algún tipo de activo real a finales de 2024, con un valor mediano de 200.000 euros. Pero ese porcentaje también ha bajado: en 2022 era del 83,9%, y en 2011 llegaba al 89,4%. Menos hogares con patrimonio real, y dentro de ese patrimonio, el peso de la vivienda habitual ha crecido hasta representar el 54,2% del total, el nivel más alto desde 2002. Dicho de otro modo: quien tiene patrimonio, lo tiene casi todo metido en su casa.

Un repunte entre los hogares más jóvenes que hay que leer con cautela

Hay un dato que llama la atención en la encuesta y que conviene no malinterpretar: la tasa de propiedad entre los hogares más jóvenes aumentó 4,8 puntos porcentuales, rompiendo con la tendencia decreciente que se venía registrando desde 2011. A primera vista, podría leerse como una buena noticia. Sin embargo, el propio Banco de España ha aclarado que este repunte responde en parte a un efecto de selección muestral de la encuesta, y no necesariamente a un cambio estructural en la capacidad adquisitiva de los jóvenes. Conviene, por tanto, no lanzar las campanas al vuelo.

Las caídas más fuertes, en los grupos con menos riqueza y en la franja de los 35-44 años

El retroceso en la tasa de propiedad no ha golpeado igual a todos. Las caídas más intensas se registraron en los hogares situados entre los percentiles 80 y 90 de renta (5,9 puntos), en los hogares cuyo cabeza de familia tiene entre 35 y 44 años (5,3 puntos) y en los hogares del cuartil inferior de riqueza neta (5,4 puntos). Este último dato es especialmente revelador: los hogares más pobres son precisamente quienes más están perdiendo el acceso a la propiedad, lo que alimenta un círculo vicioso de exclusión patrimonial del que resulta muy difícil salir.

 Otros activos inmobiliarios en propiedad

Mientras la vivienda principal pierde peso como activo accesible para el conjunto de la población, el 45,3% de los hogares posee activos inmobiliarios distintos de su vivienda habitual. De ellos, el 33,7% cuenta con una segunda vivienda y el 13,6% con solares o fincas. Esta concentración de patrimonio inmobiliario adicional se da, lógicamente, en los hogares con mayor renta y riqueza neta, y alcanza su punto más alto en los hogares cuyo cabeza de familia tiene entre 65 y 74 años, está jubilado o es trabajador autónomo. El mapa patrimonial es claro: quien tiene, acumula.

 La deuda de los hogares, en descenso… pero cambiando de forma

La deuda de los hogares españoles se redujo entre 2022 y 2024 un 4,8% en términos anuales, y el porcentaje de hogares endeudados ha bajado del máximo del 65% registrado hace cuatro años. La explicación es sencilla: al comprar menos viviendas, cae la deuda hipotecaria. En la última década (2014-2024), la hipotecaria bajó diez puntos porcentuales. Hasta ahí, la buena noticia.

El problema es lo que ocupa ese espacio: los créditos al consumo representaron en 2024 el 27% del total de deuda de los hogares, y su presencia es más intensa precisamente en el 25% de hogares con menor riqueza. Sustituir hipoteca por crédito al consumo no es exactamente una mejora de la salud financiera familiar.

La previsión para los próximos años, poco alentadora

La propia EFF deja caer una advertencia que no debería pasarse por alto: se espera que en el futuro no se alcancen los porcentajes actuales de hogares propietarios, aunque pasen los años. La proporción de propietarios entre menores de 35 años es ya muy pequeña, y las condiciones de mercado —precios al alza, salarios contenidos, endurecimiento del crédito— no permiten ser optimistas.

Lo que el Banco de España certifica con esta encuesta es, en el fondo, algo que muchos ya intuían: España está dejando de ser un país de propietarios, no por elección, sino por imposibilidad. Y esa transformación tiene consecuencias que van mucho más allá del mercado inmobiliario: afecta a la capacidad de los hogares para acumular riqueza, para enfrentarse a imprevistos, para planificar el futuro. La vivienda en propiedad ha sido durante décadas el principal vehículo de acumulación patrimonial de las familias españolas. Perder ese acceso no es un dato estadístico. Es una fractura social.