Impuestos y gastos que nadie te cuenta
Vender un piso en Madrid es una operación que, sobre el papel, parece sencilla: alguien quiere comprar, tú quieres vender, se firma ante notario y listo. La realidad, sin embargo, es bastante más gravosa. Antes de que el dinero de la venta llegue a tu cuenta en su totalidad, hacienda central, la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento habrán pasado por caja. A ello se suman una serie de gastos obligatorios que pocos vendedores tienen del todo claros cuando deciden poner su vivienda en el mercado.
Lo más importante es el IRPF
El grueso del impacto fiscal lo protagoniza el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Cuando vendes un piso y obtienes beneficio respecto al precio que pagaste en su día, esa ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro, con tipos progresivos que van del 19% hasta el 28% dependiendo del importe obtenido. Concretamente: el 19% se aplica a los primeros 6.000 euros de ganancia; el 21% entre 6.000 y 50.000 euros; el 23% entre 50.000 y 200.000; el 27% entre 200.000 y 300.000; y el 28% a partir de ahí.
Lo que muchos olvidan es que la ganancia no es simplemente precio de venta menos precio de compra. Al precio de adquisición puedes sumar los gastos que pagaste cuando compraste (notaría, registro, impuestos), las reformas acreditables y las mejoras realizadas sobre el inmueble. Eso reduce la ganancia computable y, por tanto, lo que tributas.
¿Cuánto por el impuesto de plusvalía?
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana —la famosa plusvalía municipal— es el tributo que corresponde al Ayuntamiento de Madrid y que grava el incremento del valor del suelo desde que adquiriste el inmueble hasta que lo vendes. Su cálculo combina el valor catastral del terreno con los años transcurridos en tu poder y el coeficiente aplicable. Dispones de 30 días hábiles desde la firma de la escritura para liquidarlo.
Un matiz relevante: si vendes por un precio inferior al que compraste —es decir, sin ganancia real—, no debes abonar plusvalía. Pero incluso en ese caso estás obligado a presentar la declaración para que la liquidación resulte en cero. No presentarla tiene consecuencias administrativas, así que no hay atajos.
¿Y qué otras cargas hay que pagar?
Además del IRPF y la plusvalía, la venta de un piso en Madrid arrastra una cadena de gastos menores que en conjunto no son precisamente anecdóticos:
El IBI del año en curso corresponde al propietario a fecha 1 de enero, aunque la venta se produzca en julio. En la práctica, es habitual negociar con el comprador que asuma la parte proporcional, pero nada te obliga a ello legalmente.
El certificado de eficiencia energética es obligatorio y debe aportarse antes de la firma. Su coste varía según el tamaño del inmueble, pero suele moverse entre 100 y 300 euros.
Si la vivienda tiene hipoteca pendiente, habrá que cancelarla registralmente, lo que implica un gasto adicional de entre 400 y más de 1.000 euros según si lo gestionas tú directamente o delgas en una gestoría bancaria.
El certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios es otro trámite que te corresponde como vendedor, con un coste de entre 50 y 100 euros aproximadamente.
Y si has recurrido a una agencia inmobiliaria, sus honorarios suelen oscilar entre el 3% y el 5% del precio de venta. Un porcentaje que en el mercado madrileño actual puede representar una cantidad considerable.
¿Cómo puedo pagar menos impuestos al vender mi piso?
La ley contempla dos grandes exenciones que conviene tener muy presentes. La primera: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero obtenido en la compra de otra vivienda habitual, la ganancia patrimonial queda exenta de IRPF en la parte reinvertida. Tienes hasta 24 meses desde la escritura de venta para formalizar esa nueva compra.
La segunda: si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, estás completamente exento de tributar por la ganancia en el IRPF. Si no es tu residencia habitual pero reinviertes el importe en una renta vitalicia, también puedes acogerte a la exención bajo ciertos límites.
¿Qué porcentajes se llevan la comunidad autónoma y el ayuntamiento?
En esta operación, la Comunidad de Madrid no tiene un papel protagonista directo en la fiscalidad de la venta en sí —el IRPF es un impuesto estatal, aunque parcialmente cedido—, pero el Ayuntamiento de Madrid se lleva su parte a través de la plusvalía municipal, con tipos que pueden alcanzar el 29% sobre el incremento del valor del suelo. Y el IBI, también municipal, es otro ingreso local que en esta transacción se convierte en un punto de negociación habitual entre comprador y vendedor.
En definitiva, vender un piso en Madrid puede reportar una ganancia importante, pero el camino hasta cobrarla está sembrado de obligaciones fiscales que conviene conocer con antelación. Cuanto antes se planifique la operación teniendo en cuenta todos estos conceptos, menos sorpresas desagradables habrá al final del proceso.
