El próximo 28 de abril el Congreso votará si convalida o rechaza el Real Decreto-ley 8/2026, la medida aprobada por el Gobierno el pasado 20 de marzo para conceder prórrogas extraordinarias de dos años a los contratos de alquiler que vencen hasta el 31 de diciembre de 2027. La votación llega acompañada de una ironía mayúscula: casi tres cuartas partes de los españoles apoyan la medida, incluidos el 65% de los votantes del PP y el 60% de los de Vox. Y aun así, el decreto tiene todas las papeletas para caer. Bienvenidos a la democracia representativa española.

Tres de cada cuatro españoles a favor, pero los partidos van a lo suyo

La encuesta encargada por el grupo europarlamentario The Left y elaborada por Ateneo del Dato entre el 10 y el 16 de abril, con una muestra de 2.200 personas, deja los datos tan claros que duelen. Un 32,2% se muestra muy a favor del decreto y un 41,4% bastante a favor, lo que suma un 73,6% de respaldo ciudadano. En los votantes de izquierda el apoyo roza la unanimidad: el 91% de los electores de Sumar y el 81% de los del PSOE. Pero lo realmente revelador es que incluso en los caladeros electorales de la derecha la medida arrasa. Dos tercios de los votantes populares y seis de cada diez de Vox la apoyan. Sus dirigentes, naturalmente, van a votarla en contra.

El coste político de esta posición podría ser considerable. Casi la mitad de los encuestados, un 48,7%, afirma que se replantearía su intención de voto si su partido rechaza la prórroga. Entre los votantes del PP, ese porcentaje llega al 32%. Entre los de Vox, al 36%. Son advertencias que, en teoría, deberían hacer pensar. En la práctica, el PP lleva meses más preocupado por proteger los intereses de los propietarios y la CEOE que por lo que piensa su electorado sobre el precio de un alquiler.

Y luego está Junts. El partido de Puigdemont, que en otras ocasiones ha vetado medidas del Gobierno esgrimiendo razones catalanas de toda índole, tiene en este caso un problema de imagen difícil de resolver: votar en contra de una prórroga que beneficia a cientos de miles de inquilinos catalanes, mientras se presenta como protector del pueblo frente a la especulación. Algunos equilibrios son imposibles de sostener.

 El burofax, la última bala antes del 28 de abril

Mientras los partidos calibran sus estrategias, los inquilinos tienen encima de la mesa una decisión más inmediata: enviar o no el burofax solicitando la prórroga extraordinaria. El 28 de abril es la fecha límite, y la controversia jurídica está servida.

El Ministerio de Consumo, el Sindicato de Inquilinas y buena parte de los juristas especializados defienden que si el burofax se envía mientras el decreto está en vigor —esto es, antes de que decaiga en el Congreso—, la prórroga debe concederse aunque el contrato venza después. La patronal arrendadora sostiene lo contrario: que solo se acogerán a la prórroga los contratos que finalicen antes de que el decreto sea rechazado. Una diferencia de interpretación que, en la práctica, puede suponer años de litigios para miles de inquilinos.

Lo que sí es un hecho es que las oficinas de Correos no recuerdan un volumen semejante de burofaxes. La herramienta, habitualmente reservada para requerimientos mercantiles o notificaciones de despido, se ha convertido en las últimas semanas en el instrumento de resistencia de quienes no quieren perder su casa. La tensión entre propietarios e inquilinos ha subido de temperatura de forma notable, y en muchos casos el burofax ha roto de forma definitiva lo que quedaba de relación cordial entre ambas partes.

Lo que pasará si el decreto cae: subidas de hasta el 60% y fuga de la oferta

La encuesta de Fotocasa Research realizada en febrero de 2026 anticipa con bastante precisión qué ocurrirá si el decreto decae. Los datos son para enmarcar. El 32% de los propietarios afirma que subirá el precio del alquiler una vez finalice el contrato actual. Otro 26% buscará inquilinos con mayor capacidad de pago. Entre ambas opciones suman el 58% del total: más de la mitad de los caseros tiene previsto, en cuanto pueda, subir la renta o subir el listón del inquilino. O las dos cosas a la vez.

Pero el dato más preocupante no es el de las subidas: es el de la retirada de viviendas del mercado. Un 34% de los propietarios asegura que su vivienda dejará de estar en el alquiler de larga duración cuando venza el contrato vigente. El 24% tiene previsto vender, el 8% pasará al alquiler por habitaciones —fórmula que en muchos casos queda fuera de la regulación más estricta— y el 2% optará por el alquiler vacacional o de corta estancia.

La directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, lo resume con una frase que conviene leer despacio: «Nunca habíamos detectado una fuga de oferta similar en el mercado.» Y añade que esta dinámica hará que el mercado se vuelva inevitablemente más restrictivo, elevando las exigencias económicas y limitando el acceso de la mayoría de los inquilinos.

El momento más delicado: el 37% de los contratos vence en un año

El timing no podría ser peor. Según los mismos datos de Fotocasa, el 24% de los propietarios tiene contratos que vencen en 2026 y el 13% en un plazo inferior a un año. En conjunto, el 37% de los contratos en España expirará en los próximos doce meses. A eso se suma un 11% adicional que vencerá en los dos años siguientes. Es decir, prácticamente la mitad del parque de alquiler del país está en fase de renovación o a punto de estarlo.

Todo esto en un mercado donde, según la encuesta del Ateneo del Dato, el 93,4% de los españoles considera que los precios son altos o muy altos, con una percepción que resulta prácticamente idéntica entre inquilinos y propietarios. Y donde el 81,4% de la ciudadanía da por hecho que, al vencer su contrato, se enfrentará a una subida o directamente a perder su vivienda.

Dos escenarios, una sola dirección

Si el decreto se convalida, los inquilinos con contratos que venzan antes de finales de 2027 tendrán garantizada una prórroga de dos años con una subida máxima del 2%, lo que según los cálculos de Sumar puede suponer un ahorro de hasta 658 euros anuales. No es la solución al problema de la vivienda, pero es tiempo: tiempo para buscar alternativas, tiempo para que las administraciones construyan parque público, tiempo para que el mercado no se recaliente de golpe.

Si el decreto cae, el mercado recibirá en los próximos meses una avalancha de contratos que vencen sin renovación garantizada, propietarios que ajustarán precios al máximo que permita el mercado, y una oferta que se reducirá por la vía de la venta, el alquiler turístico y el alquiler por habitaciones. Los más vulnerables serán, como siempre, quienes menos capacidad tienen de aguantar una subida: jóvenes, familias con ingresos medios y personas mayores cuya pensión no crece al mismo ritmo que los alquileres en las grandes ciudades.

El 28 de abril lo decidirán partidos cuyos diputados, en su inmensa mayoría, tienen resuelto el problema de la vivienda. Que cada cual saque sus propias conclusiones.