El mercado hipotecario sigue sorprendiendo. Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en febrero de 2026 se inscribieron en los registros de la propiedad 45.563 préstamos hipotecarios para la compra de vivienda, un 16,3% más que en el mismo mes de 2025 y el mejor registro para un mes de febrero desde 2011. Son datos que corresponden a un momento anterior al inicio de la escalada bélica en Oriente Medio y a la guerra arancelaria desatada por Trump, por lo que conviene leerlos con perspectiva: son el último retrato de un mercado que todavía respiraba con relativa comodidad.

Veinte meses consecutivos al alza: la inercia del mercado

Con el dato de febrero, la firma de hipotecas sobre viviendas encadena 20 meses consecutivos de incrementos interanuales. El avance es, además, significativamente mayor que el registrado en enero, que fue del 6,3%. Si se toman los dos primeros meses del año en conjunto, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas ha crecido un 10,1% respecto al mismo período de 2025. Una inercia notable para un mercado al que los analistas ya auguraban cierta desaceleración.

La sorpresa es generalizada en el sector. Desde algunos observadores del mercado se reconoce abiertamente que el dato «ha sorprendido al alza, en un contexto donde la formalización de hipotecas se está decelerando». Paradojas del mercado inmobiliario español, que lleva años desafiando los pronósticos más prudentes.

También sube el capital prestado, y mucho

Más allá del número de operaciones, los datos del INE revelan una presión creciente sobre los importes. El capital prestado por la banca para la compra de vivienda ascendió a 7.895,1 millones de euros en febrero, lo que representa un incremento del 29% interanual. El importe medio de los préstamos se situó en 173.280 euros, un 11% más que hace un año, con un plazo medio de amortización de 25 años.

En los dos primeros meses del año, el capital prestado acumula un alza del 22,3% y el importe medio de los préstamos concedidos ha subido un 11,1%. Estas cifras no son un accidente estadístico: reflejan que los compradores necesitan pedir cada vez más dinero porque los precios de la vivienda no paran de subir y los ahorros previos de muchas familias no alcanzan para cubrir las diferencias. Como apunta el análisis del sector, «el importe medio concedido sigue muy alto, en línea con el crecimiento del precio de la vivienda y la falta de ahorros de las familias, que las empuja a solicitar mayores importes de préstamos». La demanda se mantiene sólida, en parte también por la anticipación de compradores que quieren cerrar operaciones antes de que el escenario empeore.

El tipo de interés medio sube, pero aguanta bajo el 3%

Lo que también ha seguido al alza es el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas, que se situó en el 2,88% en febrero, su nivel más alto desde noviembre de 2025, cuando rozó el 2,97%. Con todo, este dato mantiene una racha significativa: ya son 13 meses consecutivos con el tipo medio por debajo del 3%, umbral psicológico que el mercado perdió durante casi dos años mientras el BCE combatía la inflación.

El desglose por modalidad muestra que el 64,8% de las hipotecas se constituyó a tipo fijo, con un interés inicial medio del 2,78%, mientras que el 35,2% restante —incluyendo las mixtas— optó por el tipo variable, con un interés inicial medio del 3,03%.

La advertencia que planea sobre estos datos es clara: se trata del último registro previo a la nueva tensión internacional. Las recientes subidas del euríbor y el encarecimiento de los fondos a medio plazo hacen prever que a partir del segundo trimestre del año se produzca un repunte visible en el coste de las hipotecas. Las expectativas de más de un recorte adicional del BCE para este año se están desinflando, y eso tiene consecuencias directas sobre la financiación hipotecaria.

Comportamiento por comunidades autónomas

La firma de hipotecas creció en la mayor parte del territorio. Madrid lideró los incrementos con un alza del 36,9%, seguida de Castilla-La Mancha (29,5%) y Andalucía (24,7%). Por encima de la media nacional también se situaron Cataluña (16,5%) y la Comunidad Valenciana (16,3%). Con avances más moderados encontramos a Navarra (16,1%), Galicia (15,7%), Canarias (10,5%), Murcia (6,8%), Cantabria (3,8%), Aragón (1,3%) y Baleares (0,2%).

En el lado contrario, cinco comunidades registraron caídas: Extremadura (-17,3%), País Vasco (-7,2%), La Rioja (-4,7%), Asturias (-3,4%) y Castilla y León (-2,4%).

Una tendencia que podría quebrarse en el segundo semestre

Los datos de febrero son buenos, probablemente mejores de lo esperado. Pero sería un error leerlos sin el contexto de lo que ha llegado después. La guerra arancelaria de Trump, la escalada de tensión en Oriente Medio y su impacto sobre la inflación global configuran un escenario en el que la banca ya está adoptando posiciones más prudentes, ajustando precios y condiciones anticipándose a posibles movimientos futuros en los tipos de interés.

La previsión mayoritaria en el sector apunta a una ligera caída en las formalizaciones de hipotecas a lo largo del año, de la mano de una ralentización en las transacciones de compraventa. El principal problema estructural sigue siendo el de siempre: la falta de oferta, que continuará presionando los precios y dificultando el acceso a la vivienda a corto y medio plazo. Febrero ha sido un buen mes. Lo que viene después es otra historia.