La estructura de propiedad de la vivienda de alquiler no es como la cuentan

Hay un relato muy extendido en ciertos medios de comunicación que presenta al propietario de una vivienda en alquiler como ese jubilado que, tras décadas de esfuerzo y ahorro, puso un piso en el mercado para redondear una pensión que no da para mucho. Y sí, ese perfil existe, y nadie aquí va a discutir que merece todo el respeto. Pero convertirlo en el arquetipo del casero español, en el protagonista absoluto del mercado del alquiler, es una operación interesada que los datos desmienten con notable contundencia.

Un informe publicado por el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 en colaboración con el CSIC, elaborado a partir del Panel de Hogares de 2023, arroja una fotografía del mercado del alquiler en España que incomoda a quienes llevan años construyendo esa narrativa del pequeño propietario desvalido. Y la incomoda porque los números no cuadran con el cuento.

Los cambios de los últimos años

Solo el 39% de las viviendas alquiladas en España pertenece a propietarios con una única propiedad en el mercado. El 61% restante está en manos de particulares con dos o más inmuebles arrendados, personas jurídicas —empresas y fondos de inversión— o entidades públicas. Dicho de otro modo: casi dos de cada tres pisos de alquiler en este país no pertenecen al jubilado del que hablan los editoriales, sino a alguien que ha hecho del alquiler un negocio, a pequeña o gran escala.

Y la tendencia no ha hecho más que consolidarse. Entre 2016 y 2023, el parque de viviendas alquiladas por particulares pasó de algo menos de 1,9 millones a más de 2,5 millones de propiedades. Un crecimiento sustancial, sí, pero que el propio informe se encarga de matizar: ese aumento no fue liderado por pequeños propietarios con una sola vivienda, sino por multiarrendadores con carteras más amplias. Los caseros con varias viviendas aumentaron su parque en un 39,9%, frente al 30,4% de los propietarios de un solo inmueble. Casi diez puntos de diferencia que el documento resume con claridad: la ampliación de la oferta ha reforzado la posición de quienes ya acumulaban viviendas, no la del pequeño casero.

El número de personas que recibe rentas de alquiler es unas cuatro veces menor que el número de inquilinos

Otro dato que conviene tener presente para calibrar la dimensión real del fenómeno: solo el 4,9% de la población total —el 5,7% si nos limitamos a la población adulta— obtiene ingresos mediante alquileres. Frente a ellos, el 20,8% de la población española vive de alquiler, según la última Encuesta de Condiciones de Vida. Cuatro veces más inquilinos que arrendadores. Una asimetría que por sí sola dice mucho sobre quién tiene el poder en este mercado y quién lo padece.

Los multiarrendadores se concentran en las zonas más tensionadas

El informe también localiza geográficamente dónde se concentra con más intensidad esa acumulación de viviendas en pocas manos. Y el resultado no sorprende a quien conozca mínimamente el mercado. Las grandes ciudades de Baleares y Canarias encabezan el ranking, con Las Palmas, Santa Cruz de Tenerife y Palma de Mallorca registrando porcentajes de viviendas en manos de multiarrendadores del 64,9%, 64,6% y 63,1% respectivamente. Mercados turísticos, zonas de alta demanda, lugares donde el alquiler residencial compite directamente con el vacacional y donde los precios llevan años desbocados.

Tras ellas, Barcelona y Madrid. En la capital catalana, el 60,8% de las viviendas alquiladas está controlado por propietarios con dos o más inmuebles en el mercado. En Madrid, ese porcentaje alcanza el 56,4%. Valencia suma un 55%, Málaga un 51,6% y Sevilla un 46,8%. En todas las grandes ciudades españolas, el mercado del alquiler está dominado, en mayor o menor medida, por quienes han hecho de él una fuente de rentas sistemática, no por quienes alquilan una vivienda heredada para llegar a fin de mes.

La moda de invertir en vivienda ha roto el mercado del alquiler

Lo que el informe describe, en definitiva, es la consecuencia previsible de años en que la vivienda fue promovida activamente como activo de inversión: fiscalidad favorable, tipos bajos, rentabilidades atractivas. El resultado es un mercado donde más de la mitad del alquiler gestionado por particulares está en manos de multiarrendadores, según reconoce el propio documento, que añade que «la figura del pequeño casero no es la predominante en nuestro país».

Que ciertos medios sigan presentando cualquier regulación del alquiler como un ataque a ese jubilado con su pisito es, a estas alturas, una elección editorial. Una elección que los datos desmienten, pero que resulta muy útil para quienes tienen carteras de veinte, cincuenta o cien viviendas y prefieren que el debate público gire en torno a una figura que genera mucha más simpatía que un fondo de inversión o una sociedad patrimonial. El informe del ministerio y el CSIC tiene el mérito, al menos, de poner los números encima de la mesa. Lo que se haga con ellos ya es otra historia.