La financiación destinada a la promoción inmobiliaria cerró 2025 con un volumen de 39.000 millones de euros, lo que supone un crecimiento del 11,4% respecto a los 35.000 millones registrados en 2024. Son los datos del Observatorio de la financiación del sector promotor, elaborado por Urbanitae en colaboración con KPMG, y constituyen una señal inequívoca de que el sector promotor español sigue atrayendo capital a pesar de los tipos de interés, la escasez de suelo y el ruido político en torno a la vivienda. Buenas noticias, aunque insuficientes: recordemos que España necesita construir en torno a 800.000 viviendas para cubrir el déficit acumulado, estimado por CaixaBank Research en cerca de 730.000 unidades. Los números suben, sí, pero el agujero sigue siendo enorme.
Los datos del Banco de España: la banca sigue mandando, pero pierde terreno
El crédito bancario vivo destinado a promoción inmobiliaria se situó en 25.060 millones de euros en el tercer trimestre de 2025, frente a los 25.228 millones contabilizados al cierre de 2024, según los datos del Banco de España. La cifra es prácticamente plana en términos absolutos, lo que ya dice bastante: el crecimiento del sector no está viniendo de la banca tradicional, sino de otras fuentes. En términos de cuota, la financiación bancaria pasó de representar entre el 56% y el 58% del total en 2024 a situarse en una horquilla de entre el 53% y el 55% en 2025. Sigue siendo mayoritaria, pero retrocede. Y ese retroceso no es una debilidad del sistema, sino una señal de madurez del mercado.
La financiación bancaria se complementa con inversión alternativa y financiación colectiva
El hueco que deja la banca lo ocupa, cada vez con más determinación, la financiación alternativa, que elevó su participación desde el 30%-32% de 2024 hasta el 33%-35% del total en 2025. Dentro de este segmento destaca especialmente el crecimiento de la financiación crowd o colectiva, que superó los 500 millones de euros transaccionados en el año, con Urbanitae concentrando cerca de 260 millones de ese volumen. Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae, lo resume bien: la financiación alternativa, y en particular el modelo de coinversión, gana protagonismo al aportar agilidad, diversificación y acceso a oportunidades que antes estaban reservadas a grandes patrimonios o fondos institucionales. Un cambio que, en su opinión, no solo complementa a la banca tradicional, sino que contribuye a dinamizar el desarrollo de nuevos proyectos en un contexto de fuerte demanda de vivienda.
Un activo estratégico para los inversores en un mercado con pocas alternativas
El inmobiliario español mantiene su condición de activo refugio para los inversores, y los datos del Observatorio lo confirman. Carlos Cuatrecasas, socio en FS Consulting Strategy de KPMG en España, señala que el incremento de la inversión en promoción refleja un entorno de elevada demanda de vivienda y fuerte interés inversor, en el que el sector residencial continúa aportando estabilidad a las carteras en un momento en que otros mercados de capitales atraviesan turbulencias considerables. El mensaje de fondo es claro: quien invierte en promoción inmobiliaria en España no está apostando a ciegas, sino posicionándose en un mercado con fundamentos sólidos y una demanda estructural que no va a desaparecer.
Demanda creciente, precios altos y una oferta limitada por el suelo finalista
Los factores que explican este dinamismo inversor son conocidos, pero conviene tenerlos presentes. La población residente en España superó los 49,6 millones de habitantes al cierre de 2025, y los visados de vivienda de obra nueva alcanzaron las 139.016 unidades, un 4,1% por encima de las estimaciones iniciales según el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible. Por el lado de los precios, la vivienda de obra nueva cerró 2025 con un precio medio de 306.296 euros por unidad, manteniendo su tendencia alcista, y las previsiones para 2026 apuntan a incrementos del 5% a nivel nacional y de entre el 8% y el 10% en las grandes capitales.
El problema, como señala Cuatrecasas, es que la evolución de precios y actividad promotora seguirá muy condicionada por la limitada capacidad de generación de nueva oferta, especialmente en lo que se refiere al suelo finalista en zonas de alta demanda. Ahí está el verdadero cuello de botella: no es solo una cuestión de financiación ni de voluntad inversora, sino de disponibilidad de suelo urbano en las áreas donde la gente quiere y necesita vivir. Mientras ese nudo no se desate, el mercado seguirá generando rentabilidades atractivas para el inversor y problemas de acceso para el ciudadano. Dos caras de la misma moneda que, por ahora, nadie termina de resolver.
