El mercado inmobiliario español arranca 2026 con una paradoja que ya empieza a resultar familiar: menos operaciones de compraventa y precios en máximos históricos. Así lo recoge la Estadística Registral Inmobiliaria del primer trimestre de 2026, publicada por el Colegio de Registradores, que ofrece una radiografía completa de un mercado que sigue tensado pese a los síntomas de moderación en la actividad.

Diez comunidades autónomas registran caídas en las compraventas

El número de compraventas de vivienda ha registrado un descenso trimestral del -0,1 %, cerrando en 178.096 operaciones. En tasa interanual, la caída es algo más perceptible, del 1,9 %, con 701.828 operaciones acumuladas en los últimos doce meses. Son datos que, pese al retroceso, siguen situándose en niveles máximos desde el tercer trimestre de 2007, lo que da idea de la intensidad del ciclo alcista que arrastramos.

El desglose por tipología muestra dinámicas divergentes: la vivienda nueva repunta un 7,2 % trimestral, hasta las 39.473 compraventas, mientras que la vivienda usada cae un 2 %, cerrando en 138.623 operaciones. En total, diez comunidades autónomas y treinta provincias han registrado descensos trimestrales en el número de transacciones, lo que apunta a que el enfriamiento, aunque moderado, no es un fenómeno aislado de una o dos regiones.

El precio llega a máximos

Si las compraventas bajan levemente, los precios hacen exactamente lo contrario. El Índice de Precios de Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR) ha marcado un nuevo máximo histórico, con un crecimiento trimestral del 5,3 % y un 17,6 % interanual. Para contextualizar la magnitud de este dato: los precios se sitúan ya un 36,5 % por encima de los máximos de 2007. Quien esperaba que aquella burbuja quedara como referencia lejana tiene su respuesta.

La metodología de precios medios apunta en la misma dirección: crecimiento trimestral del 3,2 % e interanual del 8,9 %, hasta los 2.429 €/m², otro máximo histórico. La vivienda usada alcanza los 2.366 €/m² (+2,2 % trimestral), y la nueva sube hasta los 2.655 €/m², con un alza trimestral del 6,2 %. Máximos históricos en ambas modalidades.

Los precios en las distintas comunidades autónomas

La geografía del precio cuenta su propia historia. La Comunidad de Madrid encabeza el ranking con 4.407 €/m², seguida de Illes Balears (4.173 €/m²), País Vasco (3.474 €/m²) y Cataluña (2.852 €/m²). En provincias, Madrid y Baleares repiten liderato, seguidas de cerca por Gipuzkoa (3.889 €/m²), Bizkaia (3.512 €/m²) y Málaga (3.339 €/m²).

Las capitales de provincia ofrecen los datos más llamativos: San Sebastián alcanza los 6.154 €/m², situándose como la capital más cara del país, por delante de Madrid (5.428 €/m²), Barcelona (4.922 €/m²), Palma (4.202 €/m²) y Bilbao (3.685 €/m²). En total, catorce comunidades autónomas y treinta y cinco provincias han registrado incrementos trimestrales del precio medio, lo que confirma que la presión al alza es prácticamente generalizada.

Las hipotecas se mantienen al alza

En el mercado hipotecario, el primer trimestre ha dejado 133.618 hipotecas sobre vivienda registradas, un crecimiento trimestral del 0,9 %. En términos interanuales, las cifras son más contundentes: 513.092 hipotecas, con un incremento del 15,2 % respecto al mismo período del año anterior. El peso de las hipotecas sobre el total de compraventas del trimestre ha alcanzado el 75 %, lo que indica que tres de cada cuatro operaciones se financian con deuda bancaria.

Por comunidades, siete han registrado incrementos trimestrales. Los mayores volúmenes se concentran en Andalucía (27.270 hipotecas), Cataluña (24.254), Comunidad de Madrid (20.379) y Comunitat Valenciana (15.640).

El endeudamiento continúa creciendo en paralelo al incremento de precios

El endeudamiento hipotecario por metro cuadrado ha registrado su duodécimo incremento consecutivo, situándose en 1.808 €/m² (+2,6 % trimestral). La Comunidad de Madrid (2.983 €/m²), Illes Balears (2.776 €/m²), País Vasco (2.322 €/m²) y Cataluña (2.149 €/m²) lideran también este indicador. En el extremo opuesto, Extremadura (876 €/m²), Castilla-La Mancha (1.019 €/m²) y la Región de Murcia (1.071 €/m²) presentan los importes más bajos.

El endeudamiento hipotecario por vivienda acumula su octavo crecimiento trimestral consecutivo (+0,7 %), con un importe medio de 172.430 €, nuevo máximo histórico. Doce incrementos consecutivos en un indicador y ocho en otro no son casualidades estadísticas: son la traducción directa de que los compradores necesitan cada trimestre más dinero prestado para acceder a la misma vivienda.

La demanda extranjera se incrementa en el primer trimestre

Los compradores extranjeros siguen siendo uno de los grandes protagonistas del mercado. Durante el primer trimestre, los foráneos protagonizaron casi 24.800 operaciones, representando el 13,92 % del total de compraventas. Es el cuarto mejor dato de toda la serie histórica, aunque supone un descenso del 3,2 % respecto al mismo período de 2025, cuando se superaron las 25.600 transacciones.

Del total de compras por extranjeros, el 58,3 % corresponde a ciudadanos de la Unión Europea y el 16,8 % al resto de Europa. Por debajo del 10 % de las operaciones aparecen África (9,1 %), Asia (6,5 %), América del Sur (5,7 %) y el resto del mundo (3,6 %).

En cuanto a nacionalidades, los británicos lideran con el 6,8 % de las transacciones (1.668 compraventas en términos absolutos), seguidos de neerlandeses (6,6 %, 1.604 operaciones), marroquíes (6,2 %, 1.518), alemanes (6 %, 1.489) e italianos (5,5 %, 1.353). Rumanos y franceses comparten el 5,2 % (1.272 operaciones cada uno), y los polacos representan el 4,6 % (1.126 operaciones).

Las ubicaciones donde compran los extranjeros

La demanda foránea no se distribuye de manera homogénea por el territorio. Illes Balears (28,89 %), Comunitat Valenciana (28,16 %), Canarias (22,78 %) y Región de Murcia (21,73 %) son las comunidades donde los extranjeros representan una mayor proporción del total de compraventas, superando en todos los casos el 20 %. También son significativos los pesos en Cataluña (15,4 %) y Andalucía (13,2 %).

A nivel provincial, los datos resultan especialmente elocuentes: Alicante concentra el 44,6 % de sus compraventas en manos de compradores extranjeros, seguida de Málaga (34,3 %). Con porcentajes también muy relevantes aparecen Baleares (28,9 %), Santa Cruz de Tenerife (26 %), Girona (24,7 %), Murcia (21,7 %), Las Palmas (20,1 %), Almería (17,8 %) y Tarragona (15,2 %). Los propios Registradores lo sintetizan con precisión: la intensidad turística es el factor clave que explica el mayor o menor peso de la compra extranjera en cada territorio.