El precio de la vivienda, nueva y usada, se encareció un 15,4% en tasa interanual durante el mes de abril, según las tasaciones publicadas por Tinsa. Es la tasa más elevada desde octubre de 2006, es decir, desde los años calientes del boom inmobiliario, cuando nadie imaginaba que aquello podía terminar mal. Y terminó mal. Esta vez la subida supera en 11,8 puntos porcentuales la inflación de abril, lo que significa que los precios no solo suben: suben muy por encima de lo que ya sube todo lo demás. Para una familia con un salario que lleva dos décadas perdiendo poder adquisitivo, la combinación es devastadora.

La subida es la más elevada desde octubre de 2006

Que haya que remontarse a octubre de 2006 para encontrar un dato comparable no es un detalle menor. Es una señal de alarma. En aquel momento, el ciclo expansivo estaba a punto de reventar con consecuencias que tardaron más de una década en digerirse. La diferencia ahora es que los tipos de interés, aunque han bajado desde sus máximos, no han vuelto a los niveles de entonces, y que la oferta de vivienda nueva sigue siendo manifiestamente insuficiente para absorber una demanda que no cede.

Suben todas las zonas espoleadas por la inflación

La subida no es un fenómeno localizado. Todas las zonas geográficas registran incrementos, aunque con intensidades distintas. Las islas lideran con una subida superior al 20% —concretamente el 20,3%— seguidas por la costa mediterránea con un 16,7%, las áreas metropolitanas con un 15,5%, las capitales y grandes ciudades con un 15,1%, y el resto de municipios con un 12,4%. No hay refugio geográfico para quien busca comprar a precios razonables.

«En abril los precios residenciales incorporan el aumento de la inflación experimentado desde marzo a causa de la guerra en Oriente Medio y registran una nueva aceleración en todas las zonas», explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin. En términos reales, es decir, descontando la inflación, todos los grupos siguen creciendo por encima del 10%, con la única excepción del grupo de resto de municipios. Que el crecimiento real supere el nominal en casi todas las categorías da una idea de la magnitud del problema.

Los hogares continúan siendo solventes

La pregunta inevitable es cuánto aguanta esto. Cristina Arias señala que «el empleo ha vuelto a mostrar resistencia en abril, sosteniendo la solvencia de los hogares», y que el volumen de compraventas se mantiene en niveles robustos, por encima de la media histórica. Pero matiza que la actividad se modera levemente en los primeros meses de 2026 respecto al mismo periodo del año anterior, lo que es coherente con la asimilación de las bajadas de tipos que se produjeron a lo largo de 2025, y con «la incertidumbre añadida desde finales de febrero por la guerra en Irán, que está comenzando a impactar en la inflación y en el coste del dinero».

Solvencia, sí. Pero solvencia bajo presión creciente, con una inflación que vuelve a repuntar por causas geopolíticas y con unos salarios reales que no han recuperado lo perdido en los últimos veinte años. La solvencia estadística no es lo mismo que el acceso real a la vivienda.

Las variaciones desde máximos

El valor medio de la vivienda nueva y usada se sitúa ya solo un 2,2% por debajo de los máximos históricos de 2007. Las islas son el único grupo que los supera, y lo hacen en un 24%. Las capitales y grandes ciudades están a punto de alcanzarlos, con un -0,5%, y las áreas metropolitanas tampoco quedan lejos, con un -1,6%. En términos reales, descontando la inflación acumulada desde el boom, las islas todavía están un 14% por debajo de sus máximos de entonces. En el resto de áreas, la diferencia supera el 30%, lo que indica que el margen de subida nominal, por absurdo que parezca, técnicamente sigue existiendo.

La evolución prevista para este año

El escenario para 2026 combina presiones alcistas difíciles de neutralizar en el corto plazo. La guerra en Irán ha devuelto la inflación a la conversación económica justo cuando parecía controlada, y eso complica la hoja de ruta del Banco Central Europeo. Si los tipos no bajan —o si vuelven a subir— el esfuerzo hipotecario se mantiene elevado. Si bajan, la demanda se reactiva y los precios suben aún más. Para quien no tiene vivienda en propiedad, cualquiera de los dos escenarios resulta igualmente adverso.