Una herramienta que ya usan 18 países europeos y que el FMI lleva tiempo recomendando

La maquinaria del Banco de España trabaja a pleno rendimiento para decidir si limitar legalmente la concesión de las hipotecas de más riesgo, en pleno boom del precio de la vivienda. En su informe semestral de estabilidad financiera, la institución ha analizado en detalle qué ocurriría si se establecieran este tipo de medidas, conocidas en el sector como borrower based measures: límites que impedirían a los bancos conceder hipotecas por encima de determinado porcentaje del valor del inmueble o en relación con la renta de los compradores.

Daniel Pérez Cid, director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución, dejó claro en la presentación del informe que el Banco de España aún no ha tomado ninguna decisión al respecto. La institución ultiman los trabajos para elaborar un marco analítico que permita decidir, en su momento, si conviene o no activar estas herramientas. «No tenemos una sensación de urgencia, sí de trabajar de forma intensa», explicó Pérez Cid. El objetivo, subrayó, es que si algún día se aplican, la intervención sea lo más «quirúrgica» posible, «afectando lo menos posible a sectores que pueden ser más vulnerables».

Los jóvenes, el grupo más expuesto a las consecuencias de restringir el crédito hipotecario

El análisis del Banco de España detecta que estas medidas provocarían efectos distintos según el grupo de edad. El más llamativo: retrasarían la compra de vivienda entre los jóvenes e incrementarían su gasto en alquiler, además de reducir su consumo y forzarles a un mayor ahorro. Un efecto colateral nada menor para una generación que ya acumula las mayores dificultades de acceso a la vivienda.

De manera general, las borrower based measures reducirían la tasa de hogares con vivienda en propiedad y presionarían a la baja el precio de compraventa, pero a cambio elevarían el número de hogares en alquiler y dispararían aún más los precios del arrendamiento, ya en niveles históricamente altos. Es el dilema clásico: enfriar un mercado tensionado sin incendiar el otro.

Para mitigar estos efectos indeseados, el propio informe reconoce que las medidas podrían contemplar «límites menos restrictivos o excepciones a ciertos colectivos», lo que permitiría una implementación más eficiente sin castigar especialmente a quienes ya parten en desventaja.

Por qué el Banco de España no tiene prisa: los indicadores financieros aguantan

La razón principal por la que el organismo no siente urgencia es que, por ahora, los números no justifican el pánico. Pérez Cid aseguró que no se detectan desequilibrios en el sector financiero ni en el inmobiliario que induzcan a pensar en la formación de una nueva burbuja. El precio de la vivienda es elevado, sí, pero el Banco de España lo sitúa en niveles equivalentes a los de 2004, todavía un 15% por debajo del máximo que alcanzaron antes del estallido de 2008.

Los criterios de concesión de hipotecas también están lejos del pico de la burbuja, aunque se han relajado ligeramente en el último año. La relación entre el préstamo y el precio del inmueble se sitúa en el 81,2%, frente al 107% de 2006. El vínculo entre el préstamo y el valor del bien está en el 70,2%. Y la relación entre el préstamo y la renta del hogar ha pasado de 4,1 veces a 4,4 en un año, cuando en 2006 alcanzaba las 7 veces. Márgenes todavía razonables, aunque la tendencia merece vigilancia.

A esto se suma una expansión del crédito bancario controlada en relación con el PIB, un nivel de endeudamiento de los hogares muy inferior al de la época de la burbuja, y una financiación a promotores y construcción en niveles próximos a mínimos históricos. El indicador sintético que mide los riesgos en el mercado inmobiliario, concluye el informe, «se mantiene en niveles contenidos, comparables a los de comienzos de los años 2000».

 Limitar el endeudamiento: ventajas claras, pero con trampas

La aplicación de este tipo de medidas tiene un efecto positivo en términos de estabilidad financiera. Al restringir el endeudamiento de las familias, mejora su posición financiera, las hace menos vulnerables ante cambios bruscos en las condiciones económicas y, por derivada, reduce el riesgo de impagos para la banca. Es la lógica de la prevención: mejor un corsé ahora que una crisis sistémica después.

Pero el propio informe advierte que si la restricción es excesiva puede producir «distorsiones importantes en decisiones como el acceso a la vivienda en propiedad o las sendas de consumo y ahorro a lo largo del ciclo vital de los hogares». Dicho en cristiano: si se aprieta demasiado el grifo, se perjudica precisamente a quienes más necesitan financiación para comprar su primera vivienda.

De ahí la insistencia del Banco de España en desarrollar modelos empíricos y teóricos lo más afinados posible, que permitan calibrar tiempos, población afectada e impacto en precios y consumo antes de apretar ningún botón. «Por la complejidad queremos tener el arsenal más potente posible», explicó Pérez Cid. Una prudencia que choca con la presión del FMI, que ya el año pasado aconsejó introducir estos límites de forma preventiva, siguiendo el ejemplo de los 18 países europeos que ya los han activado.

El crédito privado, el otro frente que el Banco de España vigila con lupa

Más allá del mercado hipotecario, el informe de la institución que pilota José Luis Escrivá analiza el crédito privado como segundo foco de atención para la estabilidad financiera. La conclusión es tranquilizadora en el caso español: la exposición es limitada y muy inferior a la de otros países europeos o a la de Estados Unidos.

Los fondos de crédito privado que prestan a empresas españolas son mayoritariamente extranjeros y financian a compañías más jóvenes y menos rentables, aunque no necesariamente más arriesgadas. La conexión media entre entidades financieras tradicionales y esta banca en la sombra se estima en el 10%, concentrada sobre todo en los bancos más grandes. Nada que salte las alarmas por ahora, aunque el Banco de España alerta de que correcciones en los mercados financieros globales podrían trasladarse a la banca convencional precisamente a través de estas interconexiones.