El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado el dato del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) correspondiente al mes de abril: un 2,4% interanual. La cifra supone una ligera bajada respecto al 2,47% registrado en marzo y rompe con la tendencia alcista que venía encadenando el indicador en los últimos meses. Tras marcar un mínimo de 2,14% en enero —la primera bajada en siete meses—, el IRAV había repuntado en febrero hasta el 2,16% y en marzo hasta el 2,47%. Ahora se modera, pero sigue encadenando once meses consecutivos por encima del 2%.

El dato no es una buena noticia para los propietarios que esperaban una corrección más notable. Pero tampoco para los inquilinos que renuevan contrato este mes: su alquiler puede subir legalmente hasta ese 2,4%, y muchos caseros no van a desaprovechar la oportunidad.

Una pérdida de capacidad adquisitiva para los propietarios

El contraste con la inflación general es llamativo. La tasa de variación anual del IPC de marzo se situó en el 3,2%, casi un punto porcentual por encima del IRAV de abril. Esto significa que los propietarios cuyos contratos se actualicen con el nuevo índice verán cómo la subida de renta que pueden aplicar queda por debajo del coste real de la vida. En términos prácticos, pierden capacidad adquisitiva con cada renovación. El dinero que ingresan por el alquiler vale menos en términos reales de lo que valía el año anterior.

Este efecto no es accidental. El sistema fue diseñado precisamente para eso: contener las subidas de los alquileres en un contexto de inflación elevada, protegiendo a los inquilinos a costa de limitar los ingresos de los arrendadores. Es una decisión de política económica con consecuencias redistibutivas claras, aunque el debate sobre si es justa o eficaz sigue abierto.

 ¿Qué contratos se actualizan con el IRAV y cuáles siguen con el IPC?

La respuesta depende fundamentalmente de cuándo se firmó el contrato.

Los arrendamientos suscritos a partir del 25 de mayo de 2023 —fecha de entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda— y revisados desde el 1 de enero de 2025 utilizan obligatoriamente el IRAV como techo máximo de actualización. Para estos contratos, el dato de abril fija en el 2,4% el incremento máximo que puede aplicar el propietario.

Los contratos firmados antes de esa fecha se rigen por lo pactado entre las partes en el momento de la firma. En la práctica, la mayoría de esos contratos vinculan la revisión al IPC, que en marzo se situó en el 3,2%. Algunos incluyen en cambio el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), un indicador que tiene un techo del 2% y no puede situarse por debajo del 0%. En cualquier caso, lo que manda es lo que diga el contrato firmado.

¿Qué tienen que hacer los caseros para actualizar el alquiler?

El proceso no es automático. Para poder aplicar la subida, el propietario tiene que comunicársela expresamente al inquilino antes de que se cumpla el año del contrato o de la última actualización. Esta notificación debe hacerse por escrito —habitualmente mediante burofax, correo certificado o cualquier medio que deje constancia— e indicar el porcentaje aplicado y el índice de referencia utilizado.

Si el casero no comunica la subida en el plazo correspondiente, pierde el derecho a aplicarla retroactivamente. Y si aplica un porcentaje superior al que marca el índice legal, el inquilino puede impugnarlo. La actualización, además, solo puede realizarse una vez al año y nunca antes de que haya transcurrido el primer año de contrato.

 El IRAV, concebido para moderar las subidas del alquiler

El índice no se calcula a partir de un único dato económico, sino que es el resultado de una metodología específica diseñada por el INE en cumplimiento de lo que establece la Ley de Vivienda. En concreto, toma como referencia el menor valor entre la variación anual del IPC general, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada de largo plazo propuesta desde la Dirección General de Política Económica.

A esto se añade un coeficiente moderador definido conjuntamente por el Ministerio de Vivienda y el Ministerio de Economía, pensado para evitar que las rentas suban de forma desproporcionada cuando la inflación se dispara. El resultado es un índice que actúa como techo prudente: nunca refleja plenamente la inflación general, y cuando las subidas superan el umbral del 2%, entran en juego mecanismos correctores adicionales que amortiguan el impacto.

Este sistema sustituyó al régimen de emergencia que el Gobierno había aplicado mediante real decreto durante 2022 y 2023, cuando las revisiones anuales estuvieron limitadas al 2% a través del IGC. La Ley de Vivienda obligaba a crear un indicador permanente antes del 31 de diciembre de 2024. El IRAV es el resultado de ese mandato legal.

El mecanismo vuelve a aplicarse tras la fallida prórroga de los alquileres

El regreso a la normalidad del IRAV como herramienta de actualización se produce en un contexto político tenso. El Gobierno intentó prorrogar medidas excepcionales de contención de alquileres más allá de lo establecido en la ley, pero la iniciativa no prosperó en el Parlamento. El resultado es que el sistema vuelve a funcionar según los cauces previstos: el INE publica el índice cada mes y los propietarios lo aplican —o deberían aplicarlo— como techo en sus revisiones anuales.

La situación de fondo no ha cambiado demasiado. La oferta de alquiler sigue siendo escasa en las principales ciudades, la demanda no afloja y los precios de mercado siguen muy por encima de lo que los índices permiten actualizar en contratos existentes. La brecha entre el alquiler de nueva firma y el de contratos en vigor es uno de los factores que más tensión genera en el mercado.

 ¿Qué pasará con el IRAV si la inflación se dispara por la crisis con Irán?

La pregunta no es retórica. La escalada de tensión en Oriente Próximo y su impacto potencial sobre los precios de la energía es un factor de riesgo real para la evolución del IRAV en los próximos meses. Si el precio del petróleo y el gas vuelven a dispararse —como ocurrió con la crisis energética derivada de la guerra de Ucrania—, la inflación general podría repuntar con fuerza y arrastrar al alza tanto al IPC como al IPC subyacente.

Sin embargo, la arquitectura del IRAV incluye precisamente mecanismos para amortiguar ese escenario. Al tomar siempre el valor más bajo entre las distintas referencias y aplicar coeficientes moderadores cuando las subidas superan el 2%, el índice no trasladaría de forma automática toda la presión inflacionista a los alquileres. Eso sí, si la inflación se mantuviera alta durante meses, el IRAV acabaría subiendo igualmente, aunque con cierto retardo y de forma más suavizada que el IPC.

El Gobierno tiene además la posibilidad de intervenir de nuevo mediante decreto si la situación se agrava, como ya hizo en 2022 y 2023. Pero esa opción tiene un coste político y jurídico que el Ejecutivo no parece dispuesto a asumir con facilidad, sobre todo después del fracaso parlamentario de la última prórroga.