El gran beneficio de los fondos de inversión

Hay negocios que se hacen a la luz del día y otros que prosperan precisamente porque nadie los ve con claridad. La compra masiva de carteras hipotecarias por parte de fondos de inversión pertenece a esta segunda categoría. Desde la crisis financiera de 2008, la banca española —y europea— encontró en estas operaciones una solución elegante para limpiar sus balances de activos problemáticos: vender en bloque, con importantes descuentos, los créditos e hipotecas de miles de familias a fondos oportunistas que no tienen ningún reparo en reclamar el importe íntegro de una deuda que adquirieron por una fracción de su valor. El negocio es redondo. Para ellos, claro.

Lo que resulta socialmente injustificable —en palabras de la diputada de ERC Etna Estrems— es que esos mismos descuentos no se ofrezcan jamás al titular de la hipoteca. El deudor sigue debiendo el cien por cien mientras el fondo pagó, pongamos, el cuarenta. La diferencia es el margen de beneficio de alguien que no tiene ninguna relación con la historia de esa familia, con el esfuerzo que costó firmar aquel préstamo, con los años de cuotas puntuales o con las circunstancias que llevaron al impago. Es especulación financiera en su forma más pura, practicada con las deudas de personas concretas que tienen nombre, domicilio y una hipoteca sobre su vivienda.

La compra de paquetes de hipotecas y créditos imposibilita su control

El mecanismo que hace posible este negocio es precisamente su opacidad. Las carteras se venden en bloque, agrupando cientos o miles de hipotecas y créditos en una sola operación. Esto impide conocer el precio real al que se ha adquirido cada préstamo individual, lo que a su vez impide que el deudor pueda ejercer ningún derecho sobre esa información. Nadie le dice cuánto pagó el fondo por su deuda. Nadie tiene obligación de decírselo. Y sin ese dato, cualquier posibilidad de negociación o de cancelación en condiciones equivalentes queda bloqueada de raíz.

El resultado es que miles de familias se encuentran pagando —o siendo ejecutadas— por una deuda cuyo titular real desconocen. No saben a quién deben, no saben con quién negociar y no saben en qué condiciones fue adquirida su hipoteca. Como ha denunciado la concejala de ERC en Barcelona, Eva Baró, muchas familias ni siquiera saben quién es el titular real de su deuda ni con quién pueden negociar, algo que resulta incompatible con cualquier concepto razonable del derecho a la vivienda. No es un problema de casos aislados. Es una práctica sistémica que lleva años funcionando sin que el marco legal haya puesto coto efectivo a sus consecuencias sobre las personas.

Transparencia absoluta en las cesiones de crédito

ERC ha registrado una proposición no de ley en el Congreso y una iniciativa paralela en el Ayuntamiento de Barcelona para exigir al Gobierno una reforma legal que cambie esto. La propuesta pasa, en primer lugar, por garantizar transparencia total en las cesiones de crédito: información clara y accesible sobre quién es el nuevo titular, quién gestiona la deuda y, crucialmente, cuál fue el precio de transmisión. Sin ese último dato, todo lo demás es decorativo.

Esta transparencia no es un capricho administrativo. Es la condición mínima para que el deudor pueda tomar decisiones informadas sobre su situación. Una familia que no sabe que su hipoteca ha sido vendida, que no conoce al nuevo acreedor y que ignora las condiciones de la operación no puede defenderse, no puede negociar y no puede ejercer ningún derecho. Está, en la práctica, indefensa frente a un actor que sí tiene toda la información y que, además, compró la deuda precisamente porque sabe que la asimetría informativa trabaja a su favor.

El derecho a conocer toda la información de la cesión del crédito

La propuesta de ERC establece también que ninguna ejecución hipotecaria pueda continuar si la persona deudora no ha sido correctamente informada de la cesión del crédito. Es una medida que puede parecer obvia pero que, en el contexto actual, supondría un cambio sustancial. Hoy las ejecuciones avanzan con independencia de si el deudor sabe o no quién es su acreedor real. La reforma que plantea el partido republicano convertiría esa información en un requisito previo e ineludible.

Además, se propone la creación de un registro público de cesiones de crédito que garantice la trazabilidad de las deudas. Una hipoteca puede cambiar de manos varias veces. Sin un registro accesible, el deudor queda atrapado en una cadena de transmisiones que no puede seguir ni verificar. El registro no elimina el negocio de los fondos, pero sí elimina la oscuridad en la que ese negocio prospera.

Derecho de tanteo y cancelación de la deuda

El núcleo jurídico de la propuesta es la introducción de un derecho efectivo de tanteo, retracto y redención cuando los créditos hipotecarios sean cedidos a terceros. En términos prácticos: que el deudor pueda cancelar su deuda por el mismo precio al que el fondo la adquirió, más gastos e intereses legales. Si un fondo pagó el cuarenta por ciento del valor nominal de la hipoteca, el titular debería poder saldarla por ese mismo importe. No por el importe original. Por el real.

Para que este derecho sea ejercitable, ERC propone fijar un plazo mínimo de 60 días hábiles desde que se comunique la cesión. Sin plazo razonable, el derecho existe sobre el papel pero no en la práctica. Y para garantizar que las obligaciones de información se cumplan, la iniciativa establece que, en caso de incumplimiento, la deuda pueda extinguirse directamente por el precio de adquisición más los gastos acreditados. Es decir, que el incumplimiento tenga consecuencias reales para quien lo comete.

El drama que supuso para las familias

Detrás de cada hipoteca vendida en un paquete hay una historia concreta. Una familia que firmó un préstamo para comprar su vivienda, que durante años pagó puntualmente o que en algún momento no pudo hacerlo. Personas mayores que avalaron a sus hijos y que ahora se encuentran respondiendo ante un fondo de inversión con sede en Luxemburgo del que jamás habían oído hablar. Herederos que descubren que la deuda de un familiar fue vendida y revendida varias veces antes de que ellos supieran que existía. Avalistas que garantizaron un préstamo a alguien cercano y que ahora enfrentan una ejecución sin haber sido informados de que la titularidad cambió de manos.

Estas situaciones no son excepciones. Son el resultado predecible de un sistema que permite vender carteras de deuda sin ninguna obligación efectiva de informar, sin ningún derecho de los afectados a participar en las condiciones y sin ningún registro público que permita seguir el rastro. La opacidad no es un efecto secundario del modelo. Es parte del diseño.

Las grandes ventas de carteras inmobiliarias y el beneficio para otros

Tras la crisis de 2008, los bancos vendieron ingentes volúmenes de créditos dudosos a fondos especializados en activos problemáticos. Era, desde su perspectiva, una solución razonable: limpiar el balance, asumir la pérdida contable y seguir operando. Desde la perspectiva del deudor, la operación era otra cosa: su hipoteca, su relación contractual, su vida financiera, pasaban a manos de un actor cuyo único objetivo era maximizar el retorno de una inversión. Sin historia compartida, sin vocación de acompañamiento y, en muchos casos, sin ninguna disposición a negociar condiciones humanas.

Los fondos ganaron. Los bancos se sanearon. Las familias siguieron debiendo lo mismo, ahora a alguien distinto que había pagado mucho menos. Es un esquema en el que los beneficios se privatizan y los costes humanos se externalizan sobre los eslabones más débiles de la cadena. Que lleve más de quince años funcionando sin una regulación específica que proteja al deudor dice mucho del peso que tienen en el debate político quienes se benefician de que las cosas sigan como están.

El objetivo de ERC: más justo para los deudores

La iniciativa de ERC no pretende prohibir la venta de carteras hipotecarias ni eliminar el mercado secundario de deuda. Pretende regularlo de forma que los derechos de las personas no queden aplastados por la lógica financiera de las operaciones. Más transparencia, más información, más tiempo para reaccionar y un derecho real a cancelar la deuda en las condiciones en que fue vendida. No parece un programa revolucionario. Parece sentido común aplicado a un sector que ha operado demasiado tiempo sin él.

La propuesta incluye también reforzar la protección de los deudores hipotecarios vulnerables y extender la presión institucional más allá del Congreso: el grupo municipal en Barcelona ha registrado una iniciativa en la comisión de urbanismo para trasladar la reforma al Banco de España, a la CNMV y a las plataformas de defensa del derecho a la vivienda. Porque este no es un problema que se resuelva en una sola institución. Es un problema estructural que requiere una respuesta coordinada. Y que requería, también, que alguien lo pusiera encima de la mesa de una vez.