El Tribunal Supremo ha declarado nulo el procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración regulado en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre. La sentencia nº 620/2026, conocida este 21 de mayo, considera que el Estado carece de título competencial para imponer un registro nacional que se superpone a los sistemas autonómicos existentes en materia de arrendamientos turísticos. Un varapalo de calado para una norma que llevaba en vigor desde el 1 de julio de 2025 y que había tramitado más de 400.000 solicitudes.

Una norma recurrida por la Generalitat Valenciana

El recurso lo interpuso la Generalitat Valenciana, que argumentó desde el principio que el Gobierno central carecía de competencias para aprobar esta regulación y que no podía ampararse en el artículo 149.1.13 de la Constitución, que atribuye al Estado facultades sobre «las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica». Para la Generalitat, vivienda y turismo son competencias propias de las comunidades autónomas, y el Ejecutivo central se había extralimitado al diseñar un procedimiento de inscripción detallado y de alcance nacional.

El real decreto obligaba a los propietarios de apartamentos turísticos que quisieran anunciar sus viviendas en plataformas digitales a obtener el Número de Registro Único de Alquiler (NRUA). Los registradores podían denegarlo si los estatutos de la comunidad de propietarios impedían la actividad, si la vivienda incumplía los requisitos exigidos por municipios y comunidades autónomas, o si la finca no correspondía con la registrada. Desde su entrada en vigor hasta comienzos de 2026, el Registro de la Propiedad había recibido 400.363 solicitudes, de las que resolvió favorablemente casi el 75% de forma definitiva, un 4% de forma provisional y rechazó el 21% restante.

Argumentación del Supremo

El alto tribunal da la razón a la Generalitat. En su sentencia, el Supremo concluye que el Estado no se ha limitado a fijar unas bases o medidas de coordinación, sino que ha establecido «una regulación pormenorizada» del procedimiento: la documentación exigida, la forma de presentación, la asignación automática de un número de registro por parte del registrador, el trámite de calificación, los efectos de la inscripción y las consecuencias de su ausencia. Todo ello, a juicio del tribunal, excede con creces lo que la Constitución permite al Estado en materia de planificación económica.

El Supremo también analiza y descarta otros posibles títulos competenciales: la legislación civil y ordenación de los registros públicos (art. 149.1.8 CE), las condiciones básicas de igualdad (art. 149.1.1 CE) y la estadística para fines estatales (art. 149.1.31 CE). Ninguno de ellos da cobertura, a juicio del tribunal, a una regulación tan exhaustiva de un registro nacional que duplica los registros autonómicos ya existentes.

Aunque el real decreto afirmaba dictarse en aplicación del Reglamento europeo 2024/1028 sobre recogida e intercambio de datos en plataformas de alquiler de corta duración, el Supremo aclara que dicha norma comunitaria no exige que el sistema de registro sea de ámbito estatal ni altera el reparto interno de competencias de cada Estado miembro. Europa pone el marco; no decide quién manda dentro de cada país.

El Supremo acepta determinados conceptos

La sentencia no anula el real decreto en su totalidad. El Tribunal Supremo desestima el recurso en lo referente a la ventanilla única digital de arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y la transmisión de datos con fines estadísticos. Para estos elementos, el Estado sí tiene título competencial suficiente, amparado en la coordinación de la actividad económica y en la estadística para fines estatales. Lo que cae es el núcleo del sistema: el registro único como requisito obligatorio para operar.

¿Cómo afecta a los operadores y propietarios de pisos en alquiler temporal?

Las consecuencias prácticas son inmediatas. Según el abogado Juan Ramón Méndez Martos, se trata de «una crónica de una muerte anunciada»: desde el inicio se opusieron propietarios, operadores e incluso el Consejo de Estado, que emitió un dictamen señalando grietas competenciales que la sentencia ha terminado por confirmar.

La consecuencia directa es que ningún propietario de vivienda turística estará ya obligado a obtener el número de registro único ni a remitir la declaración anual de arrendamientos al registro. Quienes mantenían litigios con registros de la propiedad o con la Dirección General de Seguridad Jurídica por calificaciones negativas verán, previsiblemente, desaparecer el objeto de su procedimiento. La duplicidad de registros —una de las críticas más repetidas por el sector— queda eliminada, y los registros autonómicos vigentes recuperan toda su vigencia.

Sin embargo, Méndez Martos advierte de una cuestión pendiente: las plataformas seguirán obligadas a cumplir con determinadas obligaciones de comunicación vinculadas a la ventanilla única digital, pero «¿a cargo de qué número lo harán?». La anulación del registro único deja sin resolver el identificador al que deberán referenciarse esas comunicaciones, un vacío que habrá que atender.

La responsabilidad del sistema queda en la Comunidades Autónomas

Desde el Ministerio de Vivienda han trasladado que, a partir de ahora, corresponde a las comunidades autónomas velar por el cumplimiento de la normativa sobre alquileres turísticos y de temporada, y han pedido a las CCAA que agilicen las comprobaciones. La pelota está en los tejados autonómicos, que en muchos casos ya contaban con sus propios sistemas de registro y que deberán ahora asumir el control sin el paraguas —ni la interferencia— del registro central.

Un elemento adicional de contexto: independientemente de esta sentencia, la Comisión Europea publicó en febrero una resolución que prohíbe el doble registro para viviendas de uso turístico y fijó el 20 de mayo como fecha límite para eliminar duplicidades administrativas incompatibles con el derecho de la Unión. La resolución afecta, entre otras normas en tramitación, a la Ley de Turismo Sostenible de Andalucía, que preveía crear un nuevo número de registro regional propio. El Supremo y Bruselas han llegado, por caminos distintos, a la misma conclusión: un solo registro por inmueble, y que sea el que corresponda según el reparto constitucional de competencias.